北京集中供地总量维持稳定,区域分化冷热不均

资讯2022-09-23 17:38

北京链家研究院分析师岳微:

一、整体表现:总量稳健,区域分化

土地供应总量维持稳定。2022年北京集中供地调整为四批次后,首批成交17宗、二批成交14宗后,本轮(三批)成交18宗,每轮次规划地上建筑物面积保持在150万平方米左右,成交金额在500亿元左右。土拍供应体量维持了总体均衡,供给节奏分布更为合理。

土地溢价提升价差扩大。土地价格方面,经营楼面价稳定,受热门地块比例提升影响,本轮溢价率达到6%,持续修复;房地价差处于合理水平,有利于房地产开发企业提升产品品质与改善财务水平。

供地结构凸显职住平衡。本轮供给中,超六成地块位于“三城一区”及产业园周边,超七成地块位于现状和近期建设的轨道交通沿线。在维持五至六环为主力供应区域的局面下,直面购房者通勤通达性的购房需求,与年初供地计划中提出的“职住平衡”目标保持一致。

区域分化加剧冷热不均。区域市场成交情况分化显著、冷热不均。

朝阳作为集中供地以来唯一连续五批均有供应的区域,当前区域市场存量较大、同质化产品竞争激烈、去化速度有所放缓,本轮土拍暂缓供应,有助于市场消化前期库存。

海淀作为限竞房时期主力供应区域,已连续三次无地块入市,转变为稀缺供应区域,此次土拍一举推出永丰3宗地块,单区供应体量占全市供应20%,预计可提供超2000套房源,均为有效供应以满足北部居住需求。三宗地作为本轮最热门地块,最终,中海竞得0013地块及0015、0016地块,两宗地均进入竞现房销售环节,居住属性最为纯粹的0013地块进入现场摇号环节。0018、0019地块需配建且自持超两万平方米商办综合体,在竞地价环节由海开竞得。两家开发企业都有在海淀北部成功打造单盘成交超50亿元热销项目的丰富经验,均表现出区域深耕、开发企业与区域长周期、共发展的开发特征。

丰台成为此次供地大户,供应宗数最多,单区供应体量占全市20%以上,地块位置较为核心、周边配套成熟、居住宜居性强,属于“丽泽商务区”、“首都商务新区”及“大兴国际机场”规划辐射范围内,市场认可度较高。其中,造甲村地块进入竞现房销售面积环节,由首开竞得;槐房村和新宫村旧村改造地块竞到地价上限,由建发竞得;大红门0004地块由中海在竞地价环节竞得;大红门0008地块由金茂在竞地价环节竞得。

昌平受北部产业及购买力外溢影响,为平原新城中唯一一个出让地块溢价成交的区域,获得较高市场热度,地块最终由建发竞得,与建发在昌平北部打造的珺和府项目联动营销。

石景山五里坨地块由中交投资以底价竞得,限竞房时期,五里坨地区由万科、绿城、远洋三家开发企业主力建设商业综合体及限竞房住宅;商品住宅时期,中交承担五里坨地区城市更新项目,建设中交·智慧公元,未来将打造集居住、超市、娱乐、购物、便民服务为一体的中交生态智慧城。

大兴西红门地块由华润、中铁、兴创联合体以底价竞得,华润、中铁在此片区联合打造橡树湾项目,中建三局、兴创在此片区打造壹品兴创·御景星城项目,华润、中铁、兴创联合拿地,共享区域红利。

顺义新城地块由龙湖、天竺房地产联合体以底价竞得,龙湖在顺义拥有打造商业及住宅项目的丰富经验,此次联合顺义本地企业天竺地产,体现出较强的区域深耕性。亦庄及密云两区3宗土地由本区开发企业底价竞得。

整体来看,副中心、平原新城与生态涵养区新城集中供地以来供给总量稳定,节奏较为平稳,但由于各区具体情况差异,土拍结果显著分化。上述地区除昌平外其余区域近十宗地块均为底价成交。

二、本轮特点:建设标准趋向市场,竞拍规则更为简化

建设标准更为贴近市场实际。以往供地中,超半数地块需执行“70/90”面积限制要求,此次土拍仅开发区1宗地块仍需执行“70/90”限制规则,其余地块均不再将其作为刚性约束。开发企业在市场调研、产品设计上拥有更大自由度,结合当前“多孩家庭”、“老年人就近子女养老”等居住现状,可灵活打造多样化产品、设计多种户型、有效满足不同阶段不同人口家庭的多方居住需求,提升新房产品品质,促进市场良性竞争。

此次土拍全部地块均鼓励建设全龄友好社区,此前三试点项目针对老年人群给予住房政策支持,此次是对前期试点项目范围的进一步扩大,释放更加积极的信号,支持改善住宅需求释放。

针对当前新房交付问题,现房销售比例要求进一步扩大,本轮土拍近七成地块设置“竞现房销售面积”环节,最终3宗地进入竞现房面积环节,从源头上落实“保交楼、保民生、保稳定”。

指导价格方面,在销售指导价无大幅提升前提下,土地楼面价与配建要求有所降低,开发企业房地价差有所扩大,有利于开发企业确保合理利润空间,提升产品品质。此外18宗地块未设置“竞政府持有产权份额”环节。

三、房企表现:国、央企为主,底价地块偏好联合,优质地块全部独立,区域深耕联动发展成为主要趋势。

民营企业仅龙湖、润泽、绿城三家参与报名,其中仅有龙湖竞得顺义新城1宗地块;国、央企依然为拿地主力,拿地策略各有侧重,底价地块房企偏好联合开发,核心地块以独立竞得为主;集中供地趋势下区域深耕、多盘联动发展成为开发企业竞地新思路。

其中,中海竞得海淀永丰2宗地块紧邻其去年二批拿地后打造的中海滙德里项目,该项目为2022年六个单盘销售超50亿元项目之一,市场成交均价在8.3万元/平方米,此次2宗地块指导价较去年上涨2000元/平方米。继石景山后,中海在永丰连落三子、竞争进入现房销售环节等行为均表现出其长周期、与区域共同发展的开发的意愿,预计将打造更为优质的改善住宅产品。此外,中海竞得的丰台大红门地块,距离大兴区旧宫镇中海兴叁號院项目较近,且地块定位相似,两区并联、双向促销。

同样,在海淀上地板块成功打造“日光神盘”圆明天颂的海开控股,在海淀北部仍保持较强开发意愿,3宗地块均积极参拍,最终竞得F3综合用地,实力雄厚打造住宅、商业办公综合体的同时,有利于区域配套建设、促进区域发展。

作为深度参与北京发展建设的首开来说,从参股地主逐步向设计操盘转型,也表现出区域落子、联动开发的趋势,针对此次丰台造甲村地块,进入竞现房销售面积环节,预计打造高端住宅产品,与端礼著项目相互呼应。

同样,在昌平北部打造建发珺和府的建发,亦在此次土拍中斩获昌平北部唯一一宗地块,面对当前昌平北部近十个新房项目在售的激烈竞争情况,双盘联动开发既降低企业开发及营销成本又有助于其打破竞争僵局。

北京链家研究院分析师 岳微