经济观察网 记者 陈月芹 在国内外经济形势和疫情的多重影响下，商业地产正发生着许多新变化。

9月26日，由经济观察报举办的第十二届（2022）IF·商业年会启幕。睿信咨询总裁、睿观研究院院长郝炬对商业地产以及宏观房地产市场的趋势作了简短的分析。

郝炬认为，中国商业也进入了一个存量轻资产发展时代，逐渐显露出4个趋势：存量改造机会增多；数字化、智慧化程度加深；商业往主题化、体验式发展；头部企业快速进行轻资产扩张。

“未来的商业地产还会面临很多挑战，但随着行业调整，已经反向拐入一个往上好转的阶段。随着国内疫情各方面逐步消退，未来专业性公司和头部商业运营公司会在行业当中占到更大的市场份额，同时也会更多接收到资本市场的认可，最后实现一个长期的可持续发展。”郝炬表示。

以下根据郝炬演讲内容整理：

今天中国商业和住宅房地产市场面临很多问题，全国范围内，各大城市里有大量存量项目，中国商业也进入了一个存量轻资产发展时代，这是今天资产领域面临的最大课题。

商业地产总体投资额进入了有史以来一个最低的市场现状，而且存量跟住宅一样大幅度增加，尤其是近一两年几个因素叠加，导致了空置率上升，这是当下整个商业地产的情况，甚至新开工投资额是负的⋯⋯

销售额有适度回暖，但总体上不是特别明显，同比增长大概3.5%左右，但平均价格下跌。

区域布局上，我们统计下来发现，各企业依然持续聚焦于城市核心和东部发达城市群，这是当下商业地产的主力，而且近几年各城市人均商业面积快速增加，华东区域、华南区域处于前列。

在城市方面，上海、重庆、杭州、广州等区域增长较快，新二线城市反而成为商业的热点。

行业集中度上，尤其是近几年，从2020年开始，商业龙头企业开始金字塔式扩张，管理规模面积大幅度上升。现在头部企业的特点和产品线，包括运营经验以及信息化都有长足进步。

在整个行业来看，我们看到几个大趋势：

一是存量改造机会增多。当下存量来讲，不管是国家政策还是各个区域的市场现状，给头部企业带来了更多的市场存量改造机会，因为整体经营情况、供应量增加、经营情况下降以及头部企业的专业程度上升，使得存量改造项目越来越多，给很多老项目带来新变化。

二是数字化、智慧化程度加深，比如数字化运营方面，个人停车系统、个人积分已经做了，而且商业企业已经开始在通过数字化和互联网信息技术进行私域运营，实现了巨大的突破，我想这是行业当中的一个大变化。如何把原有的会员活跃度提升，真正解决对现有客户的问题，其实我觉得现在很多企业做了非常有特色的尝试，获得了有效效果。

三是主题化、体验式发展。各个行业、各个项目中，购物中心和街区甚至旅游项目之间的融合更加明显，给客户带来沉浸式体验、创新花样。

最后，我们把去年作为头部企业快速进行轻资产扩张的一个元年，但去年开始，尤其是整体行业主业出现了巨大挑战时，很多存量资产在原有的经营模式之下，经营难度越来越大，这时候投资企业开始主要发力，万达、华润、万科、宝龙、大悦城这几年都在加速推进。这种轻资产运作，使得规模增长，也推动头部企业在市场招商资源、信息技术、活动策划包括专业团队培养等各个方面，形成了自身的优势。

我们常说，最终商业运营核心能力在哪里？实际上是，你能否进行真正轻资产的运营。原有业主经营不好，你可以把它运作得活，能让大家在商业当中有所体现、有所体验、有所收获，我觉得这是今年加速呈现的一个市场化趋势。

当然，未来的商业地产还会面临很多挑战，但随着行业调整，已经反向拐入一个往上好转的阶段，同时随着国内疫情各方面逐步消退，未来专业性公司和头部商业运营公司会在行业当中占到更大的市场份额，同时也会更多接收到资本市场的认可，最后实现一个长期的可持续发展。