9月26日，由《经济观察报》主办的第十二届（2022）IF·商业年会在大湾区拉开序幕，现场学界专家、行业大咖和权威机构人士等嘉宾云集，以精彩的演讲和观点输出，与行业共谋商业价值发展。

《经济观察报》编委、城市与不动产新闻中心主编张雅楠代表主办方致辞，她表示，2022年，对商业地产行业来说难言轻松，经济承压下，商业地产作为消费及服务升级的重要载体，在提振消费市场，促进经济结构转型中发挥着重要的作用。越是在这样的坚守时刻，商业地产行业越是展现出了韧性和担当。望向未来，商业地产依然是充满无限可能的创想乐园，消费需求的升级迭代依然会吸引大家谱写出更多元、多彩的商业新章。

中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹为大家带来了《当前房地产市场问题与政策期待》主题演讲，她指出，房地产业是城市运行的一个载体，是城市运行必须的生产资料和生活资料。对于当前行业形势的研判，秦虹分析道，市场在底部运行，需求端的政策已有较大放松，未来效果会有所显现，但是让市场走出底部，潜在需求能够正常释放，还需要收入预期助力和供给端政策的优化。

回顾商业地产发展历程，中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云颇为感慨，在《重构商业地产的新思维》主题演讲中她提到，在存量市场中，商业地产的地位已然是越发重要。进入大资管时代，更重要的是让整个物业本身不断增值，用有效的运营管理为低效的物业赋能，创造价值，蔡云表示，今天所说的商业地产最重要的核心在于打造一个投融管退的闭环，只有放置于闭环当中才可以放大整个商业体的资产管理规模，这是商业地产本身的一个核心逻辑。

中海商业发展有限公司副总经理唐安琪带来了精彩的主题演讲《平台生态：需求洞察与交易成本》。经过对未来办公趋势的研判，她抛出观点道，扁平化的组织结构是大势所趋，绿色健康、人性友好、科技高效已经逐渐成为办公空间的共识标签。随着Z世代的进场，企业对于办公区的亦公亦娱的偏好逐渐显现，未来办公楼宇往多元化布局方向发展。“需求所在，就是价值所在，市场所在，更是战略所在。”唐安琪如是说道。

爱琴海集团副总裁周宇桁在《重塑·令商业空间可"圈"可"点"》主题演讲中一针见血地指出，商业目前仍然面临着内容同质化、消费者黏性弱、流量存在瓶颈，购物中心如何增强社交，能够“圈”住流量，是商业未来非常大的一个挑战性的话题。而在爱琴海看来，基于消费者，把握圈层流量就能更好的拥抱未来。

探讨空间，必然需要探讨人与空间的关系。北京大学前沿交叉学科研究院博士后，北京大学古代东方文明研究所研究员薛江在《商业空间如何呼应人性》主题演讲中表示，如今的商业空间不仅仅是一个产生交易的简单空间，更多还需要对消费者，对进入空间的人做知识生产。其中，文化记忆就是一个非常重要的点。今天的“人”已经不仅仅满足于单一线性的消费，更多要在消费过程中强调体验感、互动感和个性化的体验、人性化的服务等。他从宏观视角来对区域性文化记忆的建构入手，以埃及新建的大博物馆为案例进行了分析，主要从文化记忆主题的构建，到以文化为中心的相关知识生产、消费文化、区域发展、城市互动等几个方面进行了分析，为未来的中国商业空间发展提出了新的思考。

几位大咖精彩纷呈的演讲过后，众人稍作休息。下午，嘉宾们围绕着“新思考，新推动”，以创新和思辨重新思考商业运营的新发展和新模式。

北京师范大学教授、未来设计学院院长、未来设计创新研究中心主任、中国博物馆协会美术馆专业委员会理事、中央美术学院理事、今日美术馆荣誉馆长高鹏带来《商业地产中的艺术运营实践》主题分享，通过一个个生动精彩的案例，展现出在商业空间与人之间的交互，他表示，数字媒体时代下需要思考，新环境下这些艺术家们需要所产生的新艺术内容，可以为空间带来怎样的新内容。

汉博商业副总裁、华南区域总经理谭立城带来《赋能·突围——市场商业存量资产升级改造》主题演讲。他表示，资产盘活路径和逻辑很简单，就是定位、改造、招商运营、资产盘活增值四部曲。面对存量资产的投资方，需要解决两大痛点：第一，资产到底值多少钱；第二，投资此资产后，谁能真正帮我实现想要的投资回报率。

WTLDesign创始人，金尚集团创始人及总设计师田丽莲为大家提供了另一个视角去观察商业。对于商业空间，何为好的设计，田丽莲表示，需要具备“Ta视角”，花草亦有灵魂，拟人化的视角，能够赋予Ta性格、情感、情绪乃至情趣。

随后，大会进入以“新发展、新生活方式下，文商旅的进阶之路”为主题的论坛环节。保利商旅酒旅事业部市场营销中心副总裁张鑫、首旅安诺酒店管理运营副总裁迟育佳、香格里拉酒店管理集团南中国区原销售副总裁宁冬，以及经济观察报城市与不动产新闻中心华南组负责人陈月芹参与讨论。

数字化如何重塑文商旅行业，张鑫在讨论中给出了来自保利的答案。他表示，数字化分为三个维度，包括数字化管理、数字化分析以及数字化营销。保利商旅作为一家服务性质的企业，做好服务需要了解需求，而数字化分析无疑是了解客户购买需求和购买行为最优的方式。

在谈及未来时，迟育佳则指出，未来更多想把空间扩大化，正如此前有嘉宾提到“圈”的概念，就是如何把圈子扩大，不仅要扩大，也要破圈、交圈，不同圈层和圈层之间交汇，未来的酒店乃至商业市场会更有发展。

怎么拓展文商旅的服务边界？宁冬认为，最大的边界还是在从业者们的思维上。曾几何时，酒店、商城和办公楼等业态之间泾渭分明，但其实都是空间，宁冬表示，如今或许可以将空间之间的边界模糊一些，将空间相互之间的功能穿插起来，实现资源最大化。

一番精彩的观点碰撞后，大会进入主题为“长租公寓与城市共生、共融”论坛环节。在原中央电视台主持人杜斌的主持下，睿信咨询总裁、睿观研究院院长郝炬和百瑞纪副总裁刘海文参与讨论分享。

刘海文认为，不管是保障性租赁住房还是长租公寓，都是一个可持续、长久去思考和经营的事情。至于如何迎接“Z时代”的到来，刘海文表示，现在年轻人喜欢更有个性，需要做到既有“标准化”所带来的大众共鸣，也要有“个性化”和“差异化”引发的小众共鸣，而更重要的则是，要在适当的成本管控下去实现。 

刘海文也指出，租赁住房的投资特性决定了它需要“大钱”和“长钱”，而REITs解决了资产定价机制和流通性，虽然还有很长的路要走，但未来有望能把租赁住房变成更多普通大众或者机构投资的资产池。“这个资产池很重要”，刘海文表示，自己对于保租房公募REITs持有非常乐观的态度。

在谈到公募REITs时，郝炬表示，对于长租领域乃至整个房地产行业而言，这都是很重要的一个政策导向，即长租公寓作为中央政府和地方政府需要重点解决的一个问题，一直会大力支持。未来在政策和金融推动之下，行业和企业都终将迎来新的春天。

随后，睿信咨询总裁、睿观研究院院长郝炬对2022IF·商业数据作出解读。他指出，中国商业已经进入一个存量轻资产发展时代，这是今天资产领域面临的最大一个课题。目前行业已经反向拐点进入一个往上好转的阶段，随着市场回暖，未来专业性的公司和头部的商业运营公司会在行业当中占到更大的市场份额，同时也会更好的接收到资本市场的认可，最后实现长期可持续发展。

精彩的演讲和圆桌讨论过后，第十二届（2022）IF·商业年会也将告一段落。大会最后，2022商业地产百强研究成果发布。以运营卓越、价值创造、持续发展三个维度作为商业企业评价标准，并对其中表现优秀的企业、项目以及商业人物进行表彰，旨在为行业树立标杆，引领和推动商业的良性发展。

风物长宜放眼量，我们始终相信，越是环境变幻，越能激发企业的反思与改革，越会涌现出一批具有创新与实践精神的企业。聚焦商业本质，关注消费者需求，IF·商业年会将在未来的日子里继续与行业共议商业发展之道。