经济观察网 记者 陈月芹 编辑 张雅楠 楼市花样促销再出奇招。

11月13日，南宁轨道地产集团有限责任公司（以下简称“南宁轨道地产”）发布微信，推出购房享受“10年地铁自由”活动。

南宁轨道地产表示，凡在2022年11月11日-12月31日期间成交轨道地产任一项目住宅房源的客户，100%享受免费坐地铁10年的福利。

该微信推文中介绍，南宁轨道交通集团是南宁地铁建设的主力军，一年开通或开建一条地铁，至今，已开通5条地铁线。

天眼查显示，南宁轨道地产是由南宁国资委控股的南宁轨道交通集团的全资子公司，其前身是于1981年成立的南宁市房屋建设开发公司，即中国成立最早的房地产开发企业——中国房地产开发集团旗下的南宁分公司。

南宁轨道地产一位营销人员介绍，“10年地铁自由”是南宁轨道地产推出的年底促销活动，有时间限定，购房人须在11月11日-12月31日期间下定金；地铁权益从房贷放款当日开始计算，为期10年；同时享受地铁权益也有人数限制，须为购房合同上的名字及其直系亲属，总共3人，免费乘坐人员名单10年间不得更换，否则作废。

该营销人员解释，南宁轨道地产是国企，购房后置业顾问会将客户信息录入到南宁轨道交通系统，到时人脸识别即可免费乘坐。

南宁地铁每人次最低票价2元，最高票价7元，若每天乘坐两次，3人10年可享受的权益合计在4.38万-15.3万元。

某头部房企一位区域负责人表示，买房送10年地铁权益，就是当地国企整合资源做出的促销优惠，如果南宁地铁不属于享受财政补贴的公共服务，本质上和民企推出的买房送物业费差不多。

这位区域负责人认为，南宁轨道地产给国资背景的房企开拓了思路，例如万科在深圳的项目、越秀地产在广州的项目是否也可以享受当地地铁乘坐优惠？其他国企也可以梳理集团层面可整合的资源。

那么，南宁轨道交通集团是否享受财政补贴呢？

2022年三季报显示，截至9月30日，南宁轨道交通集团营业总收入约21.96亿元，其中营业成本20.66亿元。

值得注意的是，期内南宁轨道交通集团的“其他收益”约7亿元，这一条目通常代表与日常活动相关的政府补助，可作为该公司接收到政府补助金额的参考；此外，与日常活动无关的补助则计入“营业外收入”一栏，这部分补助一般较少，南宁轨道交通集团的财报中该项也未作披露。

此外，财报显示，前三季度，南宁轨道交通集团收到的税收返还约20.74亿元。税收返还属于以税收优惠形式给予的一种政府补助。

从整体情况看，由于地铁工程前期建设规划、后期开通运营全过程投入巨大，且践行公益性、低票价原则，中国大多数城市的地铁都在亏损运营，需要政府财政补贴。

大量的财政投入为项目建设运营提供了必要的资金保障，同时政府信用也为城市轨道交通建设提供了可融资性。换言之，在中国，地铁是一项依赖政府补贴提供公共服务的基础设施。

3月18日，南宁市财政局披露的2022年工作要点中也提到，要“充分利用各城区（开发区）的发债空间，积极争取发行新增政府债券，继续做好轨道资金区、市共担工作”。

南宁轨道交通集团官方网站介绍，该公司负责轨道交通项目的投融资、建设、营运管理；负责轨道交通沿线及周边一二级土地开发经营；对轨道交通沿线及周边的广告、通信、资讯、物业、车站进出通道连接收费权等资源进行综合开发与经营管理；从事与轨道交通建设运营关联的物资、设备等相关产业的投融资、建设、经营和管理；从事房地产开发经营等。

从收入构成看，2021年，南宁轨道交通的商品房销售收入达22.58亿元，混凝土销售收入2.4亿元、物业服务收入1.44亿元，地产和土地开发相关收入占其总营收比例约75%，TOD（即轨道站点房地产开发）收入远超地铁营运收入。

南宁轨道地产作为南宁轨道交通集团全资子公司，将如何与南宁地铁运营方对接落实购房享受“10年地铁自由”活动，目前尚不得知，11月17日下午工作时间，经济观察网致电南宁轨道地产求证相关问题，电话未能接通。

北京大成律师事务所一位律师表示，南宁轨道地产用地铁权益当卖房优惠，要看具体合作协议，特定购房人乘坐地铁的钱是否由地产公司支付，如果地产公司给轨道交通集团相关费用，就不存在侵占公共资源的问题。

其次，还要看地铁运营接受政府补贴的形式，比如按照乘坐地铁人次来补贴，还是每年固定补贴数额，除补贴外的盈亏是否由轨道交通集团承担等，须厘清这些问题才能判断。

北京金诉律师事务所执行主任王佳红建议，购房人要求开发商将地铁权益优惠写进合同，如若开发商不能落实到位，须承担相应违约责任等。

针对买房享受10年地铁自由的具体内容，一位南宁中介介绍，除了轨道地产推出地铁优惠，包含保利、建发在内的几乎所有开发商在南宁的项目均有打折、送物业费、送家电等促销手段。

花式促销背后是南宁楼市去化承压。据中指研究院数据，2022年10月，南宁商品房成交9716套，成交面积48.5万平方米，环比降幅约42%，同比下降22.5%。