张雅楠/文 兔年开年,楼市调控政策迅捷而敏锐地出台。首套房贷利率动态调整机制建立一个月来,多城市宣布阶段性调整首套住房贷款利率下限,约20城首套住房贷款利率已经进入3字头,提前还贷的话题频上热搜。
房贷利率如此受关注,是因为牵扯的利益重大。当我们谈论房贷利率的时候,我们在谈论什么?我想可能包含三个最主要的关切。
第一, 利率降了,我还要提前还贷吗?
第二, 利率降了,买房人会变多吗?房价会上涨吗?要不要现在进场?
第三, 首套房贷利率降了,存量房贷利率能降吗?
要不要提前还贷,其实讨论已经很多,这是一个很综合的问题,影响因素包括房贷的利率水平、还款方式、还款年限、个人投资能力、个税抵扣以及家庭应急状况等等,归根到底,是个算账问题,需要结合自身状况通盘考虑。
第二个问题,房贷利率下降,会不会扭转当前的供需关系,进而引领房价上涨?
现在,各地都在政策能力范围内进行边际调整,房贷利率便是其中之一,在我看来,降低利率对拉动刚需购房有一定作用,但对整个房地产市场来说,不是决定性的因素。
在房地产增量时代,踊跃购房的动力主要有两点:一是刚性需求,二是资产升值预期。资产升值幅度很大程度上可以覆盖利率成本,这也导致很多人在利率加点的情况下,依然愿意咬牙买下房产。同样的道理,在房地产进入存量时代后,资产升值预期降低,即使房贷利率下降,买房的需求也不会那么急切了,更有余地精挑细选。
最后,存量房贷利率会不会变?我觉得这个可能性非常小,原因很简单:
首先这是贷款人和商业银行的契约,调控政策没有动力撕毁这份契约,让商业银行承受损失。同理,如果商业银行强行将承诺的房贷利率折扣取消,贷款人也不会同意。
其次,降低存量房贷利率和当前的楼市调控方向关联不大,现在的政策方向主要是充分鼓励并满足刚性和改善型的购房需求,让市场流动活跃起来。
总的来说,房贷利率降低,对购房人是件好事,但不能孤立地看待利率的作用,要发挥它的政策效用,还要考虑购房政策间的相互作用和影响。比如,利率降低和中介费率调整叠加,适当减轻购房者的压力,更加有利于首套房需求释放;利率降低和首套房认定标准改善叠加,也有利于真正地满足改善型需求。
在利率问题引发的热烈讨论中,我们会发现,房地产仍然是牵动公众情绪的能量场,作为支柱产业,房地产不论对个人还是国家,意义都非常重大。相关政策,若总在末梢做边际调整,起效时间恐怕还需要很久。