北京楼市回暖了吗

田国宝2023-02-15 17:44

经济观察网 记者 田国宝 2月12日晚,天色已经暗了下来,北京昌平某售楼处人声鼎沸,不大的空间内,挤满了看房人。区位图和沙盘前,不同的销售员向自己的客户介绍着楼盘配套,都想盖过同事的声音。

许燕带着客户进来看到这阵仗,颠着脚四处张望了一下,和客户说:“我们先看样板间吧 。”周末两天,她卖出的房子超过原来一个月的业绩,“元旦前开的盘,到现在卖出七八成,节前和节后大约各一半”。

2月13日上午,北京朝阳区的链家中介人员张曼(化名)早早就开始带客户看房,由于带看量大,每天早出晚归,节后上班她没有休息过一天。她说,忙点好,虽然辛苦,但业绩好了,收入也会多起来。

春节假期后,北京楼市正迎来一场小阳春。截至2月12日,虽然新房日均成交量仍不及节前,但新房日均认购量和二手房日均成交量均明显好于节前,也超过了2022年春节后同期水平。 

不仅仅是北京,同花顺数据显示,深圳、广州和上海的节后两周成交量也好于节前或与节前相差不大;同期,南京、苏州和武汉的新房,杭州和成都的二手房,成交也明显好于节前。

一家房企的营销负责人告诉经济观察网,2022年12月初为疫情高发阶段,对成交造成一定影响,节后成交增长“更多是去年末积压的需求释放,能不能持续下去,现在还没法判断,起码目前没有看到特别利好的因素出现”。

迹象初现

节后上班,许燕明显感觉到看房客户多了起来,虽然节前看房的人也不少,但没有现在这么集中,“原来每天接待两三组客户,现在每天能接待四五组,我们项目十几个销售,加上外部渠道,客流回升了很多”。

客流多了,下定的客户也多了,“大部分还是改善型客户,有一小部分首套刚需”,许燕说,两周以来,她所在的项目共卖出一百多套房子。在北京新房市场,这是一个相对不错的成绩。

在接待客户过程中,许燕发现,与之前相比,购房者的信心有了一定恢复。“过去,改善型客户和刚需客户出手都比较谨慎,买婚房的,两口子看了,还得双方父母看,不看半年、一年不会出手;改善客户原来房子卖了,也不着急买”。

但现在不一样了,只要具备首付条件,很多人第一时间交了定金,“原来不出手,怕买了以后房子降价”,许燕说,现在反过来了,“担心过几天,好不容易凑够的首付又不够了,尽快搞定”。

在许燕看来,虽然这只是一部分客户的心态,但对整个房地产市场,无疑注入了一股难得的信心,“当大家都觉得房价要涨了,开始出手了,市场也就恢复了,现在出现苗头了”。

链家经纪人张曼也感受到了类似变化,春节假期后,不仅买房的客户多了,卖房的也多了,而卖房的客户大部分是准备换房的改善型需求,“大家都想趁这波行情把原来的卖个好价钱,再找合适的机会出手”。

“我的一个客户说,看到来小区看房的人多了,他也把房子挂出来了”,张曼说,疫情防控措施调整后,供需双方的信心都在恢复。

张曼表示,虽然近两周成交多是2022年末积压需求的释放,但更重要的是看好今年的市场, “成交上来了,本身就是这部分购房者用脚投票,如果对楼市没有信心,完全可以继续观望”。

不仅仅是北京,春节假期后,上海、深圳、广州、杭州、南京、武汉和成都等城市,或新房或二手房的成交量也超过节前。

暖意不足

春节假期后,北京、上海、深圳和广州等城市陆续开启一波楼市小阳春,包括这些城市周边卫星城的楼市也出现复苏迹象,相对过去一年黯淡的房地产市场来说,这无疑是一抹难得的曙光。

但这一波楼市行情能持续多久,多数从业人员都表示谨慎乐观。

张曼认为,2022年末,受疫情影响,楼市成交下滑较为严重,目前市场也只是恢复到2022年正常水平,“还说不上反弹”。

而且,从区域和项目来看,分化依然严重。北京昌平的一个楼盘,与许燕所在楼盘先后开盘,该项目的内部人士透露,节后至今,项目销量还停留在个位数,他承认,确实有竞品项目卖得好。据他介绍,卖得好的项目有两个要素:一是位置好,二是价格低。

二手房也有类似情况,张曼介绍,多数买房人对教育资源有较高的要求,其次才是小区品质、物业、园林等指标,这就使得二手房成交也主要集中在教育资源较好的区域,“对学区没有要求的,更愿意买新房”。

上述房企营销负责人表示,首先,一线城市的限购、限贷政策,与过去相比没有任何改变,“很多想换房的人,还是会因为首付问题无法实现,想着反正现在房子也能住,可换可不换,可选性比较大”。

其次,与二三线城市相比,一线城市按揭利率普遍较高,目前,郑州等城市首套房按揭利率已经降至3.8%,部分三四线城市更是到了3.6%左右,但北上广深等城市则在4.3%-4.85%区间,一定程度也抑制了购房需求。

“限购和限贷影响的是改善需求,按揭利息影响刚需”,该营销负责人表示,一线城市绝对人口数量较大, 每一个小的政策都会限制一大批购房需求,“这些影响不消除的话,需求基本面很难有大的改善”。

再次,目前房地产流动性风险仍在持续改善过程中,虽然地方政府对出险房企的项目做了闭环管理,但购房者对项目烂尾的担忧并没有完全消除。

在上述营销负责人看来,目前市场虽然已经出现好转的迹象,但行业的基本面没有太大改善,“核心还是需求,只有需求真正的上来了,基本面才会改善”。

预期

同花顺数据显示,2022年下半年,北京二手房库存开始上升,国庆假期前后最高峰超过11万套,2023年春节期间仍保持在10万套左右。节后,随着市场好转,库存开始下降,截至2月10日,二手住宅库存是9.57万套。

据张曼介绍,由于成交回暖,卖房的业主多了起来,挂牌价也出现上升,“感觉大家都在着急卖房子,但买房的客户中,除了孩子着急上学和马上结婚的,都没有那么着急,说明市场还在观望”。

多数业内人士认为,虽然市场初现回暖迹象,但持续需求不足,需要通过政策释放更多的需求,以满足楼市胃口。尤其是一二线城市,依然存在大量改善型需求,但由于各种原因被拒之门外。

无论是上述房企营销负责人,还是作为中介的张曼,都寄希望于房地产调控政策的调整。此前,业界曾盛传,今年一季度末二季度初,将会对原有房地产调控政策进行调整,以满足居民合理住房需求。

其中一个广泛流传的版本是,一线城市将在限贷和利率等方面给予首套房更大支持,比如取消限贷;部分三四线城市会取消限购政策。但这一传言并未获得任何权威部门的回应和证实。

同花顺数据显示,2月截至2月12日,一二线城市的日均成交量均高于1月,而同期三线城市的日均成交低于1月。也就是说,春节后这一轮房地产行情主要在一二线城市,也意味着一二线城市依然存在较大需求。

多个房企人士告诉经济观察网,房企也期待能在调控方面做出调整,尤其是一二线城市,大量改善型需求无法释放,一定程度上限制了市场成交。

一位房企人士表示,房地产流动性改善同样依赖销售市场,无论是出险房企,还是未出险房企,销售回款是现金流的最佳来源,发行债券、股市融资等途径只是权宜之计,最后还得靠销售。

而且,销售市场起来了,也会带来资产升值,对爆雷房企处置资产和债务重组无疑有一定帮助。“按照现在的资产价格,大部分房企都会资不抵债”,上述房企人士表示,这也是房企不愿处置资产的主要原因之一。

该人士认为,在房住不炒政策大框架下,寄希望于将房地产政策恢复到2017年前有点不切实际,但在现有政策下,对原有政策做进一步优化,还存在一定空间,“只要控制住价格,基本不会有人愿意去炒房”。

上述营销负责人也表示,春节后到五一前,有学区房政策利好,会促进一波房地产成交,“这波行情过去了,成交会恢复到正常状态,这就需要外部力量来进一步刺激,才能让行情持续保持下去”。

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不动产开发报道部主任兼高级记者
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