全国政协委员张懿宸:助力化解住宅交付风险 建议阶段性推出商业不动产公募REITs

胡群2023-03-02 10:49

经济观察网 记者 胡群  2022年,房地产开发行业遭遇诸多困难,波及整个房地产市场产业链。销售骤减、融资紧张以及资产变现困难,导致一部分房企出现流动性危机,形成一定数量的“烂尾楼”。房地产开发企业一端连着普通购房群众,一端关系着银行信贷资产——已逐渐演化成损害购房居民、地方政府和金融机构等多方权益痼疾,甚至关乎金融稳定、社会稳定和政治稳定。

全国政协委员、中信资本董事长张懿宸表示,“我建议阶段性推出具有中国特色的商业不动产公募REITs工具,助力化解住宅交付风险,全力确保房地产市场平稳健康发展。”

国内自2021年6月首批公募REITs产品推出以来,因其流动性高、小而分散、强制分红等特点,受到市场的广泛认可。根据沪深交易所数据,截至2023年2月末,国内公募REITs产品数量已增至25只,市值规模接近900亿元。当前公募REITs相关发审流程、基础设施和投资者教育等运行环节不断完善,基本形成了标准规范的市场体系,除最初的基础设施外,已将保障性租赁住房这一不动产品种纳入其中,目前住房租赁领域已上市REITs产品共四只,合计募集资金约50亿元。

另一方面,我国住宅消费市场持续低迷,2022年全国商品房销售额仅为13.33万亿,同比降幅达26.7%,房企销售收入骤降;房企信用风险持续蔓延,大量房地产企业、特别是高杠杆房企出现大量债务违约,融资性现金流枯竭;但与此同时,其持有的位于城市核心区位的写字楼、酒店、购物中心等优质资产,短期又变现困难。

张懿宸认为,推出商业不动产公募REITs,具有如下积极意义:

一是有利于解决民生期盼、维护社会稳定。当前,居民财富的7成左右为房产,房产已成为中国居民家庭财富占比最高的资产。居民家庭一旦举全家之力购买的住房面临交付风险,极易引发社会问题。2022年发生的“断贷潮”正缘于此。通过专项REITs工具化解烂尾楼风险,能够平复民众情绪、保障民生权益,避免业主和房企的进一步对立,让广大购房消费者住有所居、心有所安。

二是有助于化解金融风险、维护金融稳定。2022中央经济工作会议指出:有效防范化解重大经济金融风险,需要确保房地产市场平稳发展,扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作。专项商业不动产公募REITs工具,可以通过对“资金”“资产”和“用途”等要素“穿针引线”式的精准匹配,最大限度发挥市场资金的效能,助力防范和化解金融风险。

三是有助于改善消费预期、维护市场稳定。当前房地产仍是国民经济发展的重要支柱,对于带动投资、拉动内需和促进经济增长有着举足轻重的作用。受累于“烂尾楼”交付隐患的存在,居民对地产市场的信心难以恢复,观望气氛浓厚;这反过来又进一步加剧了问题房企的销售难题,形成了“销售停滞、资金紧张、交付困难、销售停滞……”等恶性循环。通过商业不动产公募REITs产品,可以利用市场资金打破此恶性循环的局面,为当前地产困局注入新的能量,提振购房消费信心,发挥房地产对国民经济的支柱作用,促进社会经济大盘的稳定和发展。

基于此,张懿宸提出以下建议:

一、商业不动产公募REITs应当聚焦盘活问题房企的存量资产,通过隔离“问题房企”和“优质资产”,控制产品风险;适度放松对发行主体的资信要求,强化资产质量、弱化企业信用,压实中介机构的主体责任,合理设置信用防火墙。

二、充分利用公募REITs市场规模大、流动性强、估值公允的有利条件,所募集资金除归还项目自身金融机构的负债以外,全部用于解决问题房企自身的“烂尾楼”交付问题,严禁挪作他用。

三、制定特殊的募集资金的监管要求,针对该类别企业和资产的特殊情况,建立专门的资金监管机制,如成立区域(省、市)层面的专项监督部门、指定专门的资金托管主体和收付流程等,统一监管募集资金;统筹使用资金,平衡企业烂尾项目的主次缓急,最大程度发挥该项资金的独特效能,助力民生项目的顺利交付。

版权声明:以上内容为《经济观察报》社原创作品,版权归《经济观察报》社所有。未经《经济观察报》社授权,严禁转载或镜像,否则将依法追究相关行为主体的法律责任。版权合作请致电:【010-60910566-1260】。
金融市场研究院主任
主要关注银行、信托、fintech领域市场动态。