经济观察报 记者 田国宝 3月30日早,金隅集团(601992.SH)发布2022年财报,全年实现营收1028.2亿元,同比降16.8%,净利润12.1亿元,同比降58.7%。其中,四季度亏损11.2亿元,成为全年净利润大幅下降的主因。
此前的业绩预告中,金隅集团称,利润下降主要因为房地产结转面积同比降幅较大,结转毛利率水平较低。年报显示,2022年金隅的地产板块营收同比降40.6%,毛利率为21.8%。
受房地产行业调整及疫情等因素影响,2022年,房地产企业利润普遍下滑,经济观察报不完全统计,截至3月30日,A股和H股累计有超过140家房企发布2022年业绩报或业绩预告,七成以上企业出现利润下滑。
金隅的情况并非个例,相当一部分房企前三季度或上半年保持一定盈利,虽然不及2021年,但差距不大,然而,全年业绩出现大幅度下滑,一部分房企甚至从盈利转向巨额亏损。
那么,2022年下半年或四季度到底发生了什么?
利润下跌
3月30日,雅居乐(3383.HK)发布2022年业绩报,全年营收540亿元,同比降低26%;归属母公司股东利润亏损149.8亿元,在已经发布2022年业绩报和年报的房企中,位列亏损榜第一名。
对亏损的原因,雅居乐称,受房地产经营环境不利和疫情影响,买家信心削弱,导致销售放缓,交付规模下降,销售面积和销售均价下降,毛利率同比下跌。
此外,导致亏损的原因还包括,以权益法入账之合营企业所占份额转亏;出售附属公司获得的收益减少;外汇波动造成净汇兑损失;按香港财务报告准则的要求对物业项目应收账款计提减值增加。
同一天,碧桂园(2007.HK)发布的业绩报显示,2022年全年实现营收4303.7亿元,同比下降17.7%,归属母公司股东的净利润亏损60.5亿元。从年报公布的数据来看,毛利下降成为亏损的主要原因。
在此前的业绩预告中,碧桂园解释了净利润下降的原因:低毛利项目结转导致整体毛利率下降;对物业项目计提减值增加;外汇波动造成预期汇兑净损失所致。
无论是碧桂园还是雅居乐,2022年均为近十年首次亏损,即便是形势并不明朗的2022年上半年,依然保持一定盈利,亏损主要发生在下半年及年底。
2022年房地产行业中,类似的情况较为普遍。根据房企年报、业绩报和业绩预告,上半年或三季度盈利,而全年亏损的房企还包括禹洲集团、时代中国、华侨城、旭辉控股、领地控股、正商实业、格力地产等。
此外,上半年亏损而下半年亏损大幅扩大的房企,包括荣盛发展、远洋集团、正荣地产等,荣盛从上半年亏损不到30亿元扩大至全年的190亿元;正荣从上半年的亏损26亿元扩大至全年的125亿元。
经济观察报不完全统计,截至3月30日,已经发布业绩报或业绩预报的144家房企中,有105家净利润出现下滑,降幅超过10%的房企有55家,其中有12家降幅超过100%,也是房地产行业近十年降幅最为严重的一年。
144家纳入统计的房企中,有76家处于亏损状态,有41家至少在2021年处于盈利状态,持续亏损的有35家。其中亏损额预计或已经超过百亿的大约有13家,合计亏损金额在1600亿元到2000亿元之间。
即便部分房企按照业绩预告的净利润上限来计算,144家房企整体也亏掉近2839亿元,实际亏损可能超过3000亿元,如果加上还没有公布业绩报的100多家房企,全行业亏损规模将更大。
因何亏损
为什么那么多房企在下半年尤其是四季度出现较大亏损,导致全年业绩受到影响?房企公布的净利润亏损原因,主要集中在因市场下行及疫情影响导致结转减少、毛利下降、投资性物业减值等方面。
经济观察报采访多位从业人员了解,房地产全行业利润下滑、甚至部分房企出现巨额亏损,由多重因素导致,其中房地产市场下行和疫情影响被视为最重要的因素。
首先,由于疫情以及房企资金链紧张等因素,部分房企施工进度不及预期,导致竣工和结转面积减少,主营业务收入大幅下降,最终影响净利润。这是房地产利润下滑的普遍因素。
一位30强房企区域负责人告诉经济观察报,房地产流动性风险爆发后,包括供应商、建筑商在内的上下游行业受到严重影响,“现在都是见到钱才能进料,才给干活,如果楼盘卖得不好,项目公司根本没钱支付,施工进度受到很大影响”。
一家10强房企人士表示,虽然他所在的房企没有爆雷,但受到行业影响,施工压力也很大,“原来通过供应链融资等方式,这部分成本支出没有压力,现在不一样了,每个进度都需要真金白银”。
其次,由于市场下行,多数房企选择不计成本去化,不仅导致销售价格低于预期,也造成营销成本进一步上升,尤其是现房项目或当年结转项目,毛利率大幅下降,造成净利润亏损。
一位私募基金投资人告诉经济观察报,2022年他接触到一单业务,有一家房企将某二线城市的两个项目打包出售,售价只有市场价的一半,但要求马上付款,“虽然很心动,但考虑到当地市场,最终还是放弃了”。
尤其到了年底,房企需要钱的地方多,为了回款更加不计成本,“那个时候,别说亏钱卖了,就是两三折也得出手”,一位房企营销人士说,为了偿还公开债,他所在的房企折价出售了多个在建项目。
再次,房地产行业固有属性导致成本上升,也是造成净利润减少的重要原因。比如,项目结算价远远超出招标价,造成结转时成本大幅上升,最终导致本来盈利的项目形成亏损。
尤其是在疫情期间,工地进料、工人上班等受到不同程度影响,“比如,钢筋绑好了,模子也支好了,打混凝土的工人也就位了,但罐车进不来”,一家百强房企的成本预算人士介绍,“活儿没干成,但工人工资还得付,这就增加成本”。
再比如,因为封控,运费上升,螺纹钢价格从4100元上升到6000元,最终也形成成本,“这儿增加一点,那儿增加一点,到项目竣工结算时,成本可能增加三成到五成,有的项目甚至翻番”,该成本人士称。
轻装上阵
据多位房企人士介绍,2022年房地产企业之所以出现大面积亏损,除了常规原因外,也与部分房企的战略选择有关,即在行业流动性风险释放的背景下,卸掉历史包袱,再轻装上阵。
在房地产行业上行期,房企为了获得包括融资、投资在内的更多资源,一直通过高杠杆、高负债、高周转模式扩大规模,通过一定的方式降低表内负债、增加营收和利润。类似操作通常在交易所和会计准则范围内进行,被房地产企业广泛使用。
与其他行业相比,房地产有自身特殊性,即销售回款与结算入账有两到三年的间隔,而且销售型物业和投资性物业之间并没有严格的边界,也就使得财务报表有较大的操作空间。
“这个项目本来已经达到结转条件,但因为不赚钱,暂时先不入账”,上述10强房企人士表示,亏损的项目一旦入账,即会影响整体利润,“等过几年房价上来了,再择机入账”。
他介绍,即便是赚钱的项目,在净投入阶段,为了减少入账成本支出,部分房企也会将项目剥离出表外,等项目现金流回正后入表,“并表项目都是盈利的,所以看起来利润很好,无论对投资人还是债权人都有交代”。
2021年四季度以来,随着房地产流动性风险不断释放,房企债务违约事件频繁,一直到2022年三季度断贷事件发酵,从前融到开发贷,从国内债到美元债,房企尤其是民营房企融资受到严格限制。
这种情况下,财务报表已经不是能够获得融资的重要参考物,“你报表再好看,照样融不到资,也照样拿不到开发贷,所以,美化报表就没有任何意义了”,上述10强房企人士表示。
部分房企选择在2022年为业绩“洗澡”,将之前的业绩泡沫全部洗掉,“以往如果调整,势必引发资本市场波动,监管也可能会介入,现在是个好时机”,该人士表示。
在当前资金相对紧缺的背景下,房企思考的更多是如何生存下去,而不是获得更大发展空间,“甩掉历史包袱轻装上阵,重头再来,只要能活下去,谁还在乎规模、负债、利润这些指标”,上述人士表示,房地产全行业缩表,经过美化的报表与现实之间的差距越来越大,或者说现有的销售、结转等调集资源的手段无法满足报表的要求,最终只会导致企业背负巨大的压力。