经济观察网 记者 田国宝 5月17日，华安张江光大园REIT（508000）发布公告，因召开基金份额持有人大会审议扩募等相关议案，将于5月18日起停牌。

本周以来，华安张江光大园REIT价格波动激烈，5月15日收跌6.22%，连续三个交易日跌幅达9.69%。

华安张江光大园REIT连日下跌与大租户退租有关。

5月12日，市场消息称，OPPO决定关闭旗下哲库科技，而哲库科技为华安张江光大园REIT扩募拟新购入资产上海张润大厦的主要租户，租赁面积19314.31平方米，占张润大厦可租赁面积45.97%。

在扩募关键时刻，拟新购入资产可能面临近一半面积的退租，无论对运营方，还是基金管理人，都是不小的挑战。

5月13日，华安张江光大园REIT发布公告称，原始权益人、基金管理人已经向哲库科技及OPPO了解情况，但没有获得书面回复。并称，如果哲库科技退租，需要提前3个月向张润大厦发出书面通知，并承担相当于3个月租金的违约金。

公告显示，哲库科技与张润置业签订五份租赁合同，租赁期限至7月31日，并在4月7日与张润大厦签订了续租协议，续租到2024年7月31日。2022年，哲库科技支付的租金占新购入资产整体同期现金流总额的30.98%。

5月16日，哲库科技向上海张江（集团）有限公司正式确认将搬离张润大厦，并将于下周协商租约解除事宜。华安张江光大园REIT公告称，“目前原始权益人已储备多家产业企业，总计租赁需求面积超过 2 万平方米” 。

这不是华安张江光大园REIT第一次面临大租户退租。2022年末一大租户退租，导致2023年一季度末，华安张江光大园REIT出租率下降22个百分点至70.57%，经过一个半月的努力，截至5月15日，出租率回升至79%左右。

这次扩募拟新购入资产的出租率出现大幅度下降，不仅可能影响基金扩募认购，也可能进一步拉低华安张江光大园REIT资产整体出租率。

实际上，出租率下降的不止华安张江光大园REIT，2023年一季度，多个园区REITs底层资产的出租率均出现不同幅度的下降，而且一季度招租情况并不理想。

一家有公募REITs产品上市的园区企业人士告诉经济观察网，为了提升出租率，其所在公司已经开始实施全员招商，并将包括管理层在内的所有员工的招商成绩纳入业绩考核。

2023年一季度，华安张江光大园REIT收入1604万元，净利润亏损1177万元，成为已上市公募REITs中唯一亏损的一只。