经济观察报 记者 田国宝 5月18日,旭辉控股(00884.HK)发布公告,“20旭辉01”回售展期方案投票截止日期再一次延迟至5月24日。5月17日,“20旭辉01”举行持有人大会,计划于5月18日进行投票。这已经是第三次延迟。“20旭辉01”发行期限为“3+2”年,将于5月29日回售行权,其回售展期可谓一波三折。
早在4月24日,旭辉向投资人抛出第一版方案,内容包括:将回售期延至2024年底,兑付2%本金,提高存续期利息,并提供沈阳和无锡项目股权作为增信。
方案出来后,投资人通过发布公开信、组团投反对票等方式表达不满。据悉,前期通过电子邮件等方式表示反对的投资人持有债券额度占比在10%左右,促使旭辉对原有方案进行调整。新方案部分地满足了投资人的诉求。
回售波折
“20旭辉01”发行规模21.2亿元,5月29日为投资人选择回售行权日,投资人也可以对票面利率进行调整。根据回售行权登记,21.2亿元债券投资人全部选择了行回售权,对旭辉而言,这无疑是不小的压力,劝退投资人行使回售权成为必然选择。
早在3月底,旭辉就开始与部分投资人接触,寻求将回售行权日期调整至2024年底的可能。4月24日,旭辉发出召开“20旭辉01”债券持有人会议通知,于5月5日召开投资人会议,并于5月6日-8日对方案进行投票表决。
在这份通知中,旭辉拿出了第一版方案:将“20旭辉01”回售行权日调整为2024年12月29日;5月29日兑付本期债券剩余本金2%,即4240万元,剩余债券票面利率上调至4%;将沈阳铂辰时代100%股权及无锡铂云溪院80%股权作为增信。
根据公告内容,“20旭辉01”回售展期议案通过需要满足两个“二分之一”,即二分之一债券持有人出席会议参与投票,参与投票的债券投资人二分之一表决通过。
对这一版方案,部分投资人提出反对意见。
第一,投资人认为兑付2%本金比例太低,具体分配到每个投资人的金额较少。一部分投资人联合起来,要求旭辉将首次兑付本金比例提高至5%。
第二,投资人对增信项目提出质疑,项目扣除各项成本费用支出、偿还项目融资贷款本息及相关费用及保交付监管资金外,真正可动用的资金并不多,不一定能覆盖债券本息。而且两个项目均存在去化问题。
第三,投资人要求旭辉董事长林中为“20旭辉01”提供个人连带担保。
此后,就投资人提出的诉求以及多大程度可以满足,旭辉与部分投资人进行多次沟通。5月4日旭辉发布公告,将“20旭辉01”持有人大会延期至5月15日,将投票日期延长至5月16日。
5月15日,旭辉公告,对原有方案进行部分调整,其中最为重要的变动是增加一次本金兑付,2024年5月29日兑付3%,即6360亿元。加上之前的2%,合计兑付达到5%,与投资人的诉求契合。
同时,“20旭辉01”持有人会议再次延期至5月17日,对方案表决投票日期调整至5月18日。
5月18日,旭辉再次将投票截止日期延长至5月24日。
上述投资人表示,虽然调整后的方案不可能让所有投资人满意,仍有一部分投资人提出质疑,但不难看出,旭辉对投资人诉求给予了一定尊重,“通过的问题应该不大,但重要的不是方案本身,而是信心”。
该投资人认为,房地产最困难的时候已经过去,虽然没有完全恢复到过去,但基本需求依然旺盛,“投资人选择同意展期,就说明愿意和发行人共渡难关,但是旭辉也不能放弃,要让投资人看到信心和希望”。
自救
2023年以来,为了“活下去”,旭辉提出了“六保”,其中重要的是保交付,2023年春节后,旭辉组织复工复产,截至4月底,累计交付新房2.4万套。2022年旭辉累计交付新房9万套。
第二是保品质,一位旭辉人士表示,在控成本机制约束下,避免项目因减少成本而偷工减料。
第三是保经营,实施“一盘一策”,集团总部根据每个项目实际情况制定经营策略。比如,对于去化较慢、而且短期内难以看到转机的项目,可能会选择整体出售;对于当地需求相对较好,项目价格过高导致去化慢的项目,进行降价销售。
上述旭辉人士介绍,今年以来,旭辉对旗下所有项目一一盘点,结合当地房地产市场、项目所处位置、项目售价、去化情况等,针对性地制定策略。
第四是保员工,在精简人员、压缩成本的同时,最大限度保障基层员工的权益,“虽然该裁员还得裁员,但基本盘不能动”,上述旭辉人士表示,一旦出现长期欠薪等事件,势必会造成核心员工流失,进而影响企业正常经营。
保住员工基本盘,也是诸多陷入流动性风险房企的通常做法,据经济观察报了解,多数房企都能认真对待员工薪酬,虽然不是每家房企都能做到“按时发放工资”,但恶意欠薪等情况并不多见。
第五是保销售,2023年以来,随着房地产市场局部复苏,旭辉也抓住市场窗口期,加大促销力度。今年前四个月,实现合约销售294.3亿元,虽然同比仍有一定差距,但降幅有所收窄。
第六是保资产,积极处置资产,但杜绝贱卖资产。2022年11月以来,旭辉先后出售两个长租公寓项目及一个酒店项目,同时将旭辉永升服务的股权和总部大楼等运营型资产也摆上货架,以缓解现金流。
上述旭辉人士认为,对于一些非核心的沉淀资产,由于持有成本相对较高,即便是有一定亏损,也会处置掉回笼资金;对于流动性较好的核心资产,则坚决不降价处置,“降价处置资产最终结果肯定是资不抵债”。
在他来看,在确保企业能够正常运转的情况下,六保措施互为结果,相互制衡。比如保资产和保经营,如果保不了资产,最终很难保经营,“市场形势好起来了,但资产没了,到时候还是死”。
恢复流动性难题
旭辉从一家示范性发债房企到暂停偿还境外债本息,再到境内债回售展期,有其偶然性,也有一定必然性。其中一个重要原因是,2022年四季度以来,旭辉在项目层面已经很难获得融资。
为了改善民营房企融资境遇,监管层先后射出多支“箭”,目前看,民营房企解决资金缺口仍难。
2022年9月以来,受断供事件影响,金融机构开始收紧开发贷,民营房企获取开发贷的难度大幅度提升。据一位房企人士透露,民企只有一二线城市及强三线城市核心区位的项目才符合要求。
相比而言,新项目更容易获得开发贷,但由于多数民企拿地较少,有的已经停止拿地,客观上形成民企很少获得开发贷的局面,成本也比国央企高。
金融机构对民企的担保条件较为严格,不仅要求集团提供担保、股权质押和足额抵押,过程中要求在建工程应抵尽抵,涂销需先按抵押价值归还对应贷款,部分金融机构甚至要求证照共管。
上述旭辉内部人士透露,2022年底以来,旭辉先后从几大行共获得超过500亿元的授信额度,但在授信额度落地过程中,需要通过新增建设项目进行申请,旭辉发生流动性风险以来,几乎没有新增项目,自然无法获得增量融资。
而且,开发贷等资金用途的监管也较之前严格,必须保证资金在项目上封闭运行,必须严格按照进度提款。
作为流动性资金的重要来源之一,旭辉在预售资金归集上同样不甚理想。一方面由于旭辉合作项目较多,出于资金安全需要,合作双方都谨慎提取项目资金。
另一方面,断供事件发生后,地方政府对预售资金监管进一步趋严,“有时候各种材料都符合,但申请上去,也一直不批”,上述房企人士表示。
除了地方政府监管预售资金外,债权金融机构为了保证优先偿还自身借款,也会对部分预售资金进行强监管,即便符合提取条件的项目,也很难提取出更多的富余资金,导致大量资金沉淀在项目层面。
据上述旭辉内部人士透露,今年一季度,旭辉从项目公司归集的可自由支配资金仅为1.66亿元,而3月初债息支付达到1.12亿元。在缺乏再融资的情况下,旭辉发生流动性危机“是迟早的事”。
该人士表示,虽然监管层出台了一系列扶持政策,但落地过程中,能惠及到企业的情况并不理想。加上房地产市场本来就处于下行周期,购房者对购买民企开发的项目心存忌惮,导致流动性进一步恶化。