一套房子，如何体现其价值？

房地产行业面临着深刻调整的同时，也引发了市场和消费者对于房子这一产品的价值思考。“房住不炒”已经给出了答案，当金融属性褪去，房屋作为美好生活的载体作用重新正位。

最近一轮行业周期给房地产企业的经营带来远超预期的严峻挑战，年报季刚刚落下帷幕，规模排名、业绩增长等话题早已成为历史，“产品”“质量”“保交付”等则变成了越来越多企业高层口中的“热词”。

碧桂园董事会主席杨惠妍在业绩说明会上提出，公司未来三到五年的主要战略方向是行稳致远。基于这一方向，碧桂园将产品力的战略地位进一步提高，并称这是一项“要用3到5年时间重点打造的能力。”

重视产品力对于房企而言牵一发而动全身。于内，产品的打磨和升级涉及人才培养和资源投入，同时，管理层面需要具备更为精细化的成本管控能力；于外，房企的投拓节奏和重心也会因产品线变化而调整。

“只有产品才能打动市场”已经成为房企们的共识，但各家对于何为“产品力”以及“如何提升产品力”的理解不尽相同，如何让好产品真正落地，是企业需要解决的重要课题。

令人欣喜的是，部分优质房企已经将产品力提升落到实处而非仅是口号。与此同时，市场端对于好房子的渴求也为房企提供了长足动力。有房企高层在业绩会上坦言，随着房企信用修复，融资端已经出现分化迹象。“业务做得好，信用比较好的房企得到融资会更多一些。”

市场需求向优质房企倾斜

疫情所带来的影响正在褪去，但挑战依然存在。

从数据来看，市场在今年初有所回暖，而一季度后下行态势再现。中指研究院数据显示，今年一季度，TOP100房企销售总额为17589.5亿元，同比增长8.2%。到了4月份，TOP100房企4月单月销售额环比下降17.4%。

在前期积压需求集中释放后，市场再次回归谨慎态度。部分重点城市市场活跃度下降，有业内人士指出，二季度全国房地产市场有望企稳，但城市间分化行情延续。

需要注意的是，出现分化的不仅仅是城市与城市之间，不同房企之间的分化同样隐藏在数据背后。从绝对值来看，一季度销售业绩破百亿的房企只有50家，超过500亿的只剩下不到10家。

相关数据显示，截至2023年3月底，沪深及在港上市披露业绩的房企中，超七成利润出现下滑，同时也有小部分房企凭借稳健的经营发展顶住压力，逆势保持增长。

显然，消费端的选择与融资端类似，压抑许久的购房需求得以苏醒，但苏醒的需求正在加快涌向少量优质房企。

央行发布一季度城镇储户调查报告显示，未来三个月意愿买房的居民占比为17.5%，较2022年四季度提升1.5个百分点。消费意愿正在稳步回升，市场需求持续释放之下，想要更能吸引消费者，靠的自然是更为优质的产品和更具吸引力的价格，但二者之间往往又难以实现平衡。

为此碧桂园提出，在未来三到五年内将重点夯实两大核心竞争力，即产品力和成本力，确保在不降低产品质量的情况下让公司具备更加好的竞争力。

事实上，碧桂园聚焦“产品力”由来已久。2021年初，碧桂园发布了全新的四大产品系，同年12月，宣布全面升级产品。近期，杨惠妍透露集团已成立产品联合研发小组，组织优秀人才进行产品迭代研发，聚焦全链条产品力的提升，以进一步匹配资产布局策略和公司发展需要。目前，一、二线产品系第一稿已经完成。

至于一直是碧桂园优势的“成本力”，杨惠妍则表示：“还可以做得更好。”

以全链条产品能力建造安心人居

那么，究竟何为产品力？站在消费者的视角去看，这个问题的答案或许很复杂，房屋质量过硬、交付按时、景观宜人，户型合理等都是成为业主们考察房屋的指标。

从刚需到改善再到豪宅，尽管不同住宅产品之间的风格、设计理念等各有不同，“好房子”的定义却存在共性。

近两个月，住房和城乡建设部标准定额司到云南、河南及广东等地开展“好住宅”标准工作调研。其调研组在广东调研时曾提出，要统筹规划、建造和运营全过程做好“好住宅”标准化工作。具体包括坚持实用经济美观绿色的建筑方针；因地制宜做好地方标准编制；加强建设过程质量管控以及做好运行维护四方面。

不久前，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹也曾在公开演讲中提出：“要像造汽车一样去造房子”。其中包括，建造上要学习造汽车的工业化生产方式；服务上，则要像汽车4S店一样搞好物业服务。

产品质量让居民安心，良好服务让居民舒心。能够看到，如今“好房子”的定义已经不再局限于房子产品本身，从建造工艺、产品设计再到后期物业服务都将成为美好住宅的内涵之一。

碧桂园所提出的“产品力”内涵，与上述观点不谋而合。其眼中的“产品力”，包括了客户从接触到销售到房子交付，再到后续为业主提供物业服务等。“这是一种全链条的产品能力，（产品力）并不是给业主一个房子就可以了，他要非常的宜居，住进去非常的舒心。”杨惠妍在业绩会上说。

为了打造“全链条产品能力”，碧桂园早已开始布局。2020年11月，碧桂园正式开启“强基行动”，进一步强化工程管理体系，完善技术标准体系。碧桂园总裁莫斌提出要求：“要像庖丁解牛一样研究每一个细节，交付标准要进一步提升。”

据统计，2022年碧桂园项目总累计周巡盘超6.4万次，发起第三方工程质量安全巡检2754次，过程质量缺陷发生率绝对值下降0.4%。2022年，碧桂园坚持全覆盖执行交付评估，在交付前评估累计共1384个交付批次，交付评估一次性通过率达91.86%。

碧桂园明白，产品质量管控的核心难点在一线，其中工程师团队是其中的关键要素。为此，碧桂园持续开展工程师文化建设，持续开展“涅合计划”系列培训，培养复合型工程师，累计线上学习37455人次。4月21日，碧桂园在全集团范围启动第三届工程师文化季，3个月时间内组织集团上下超一万名工程师参与，打造以“工匠精神”为核心的碧桂园工程师文化。

科技绿色重塑房子长期价值

作为一种长周期产品，房子的长期价值不仅体现在当下让人住得安心舒心，更要顺应未来行业发展趋势。倪虹在提到要像造车一样造房子时同样提到：“要像智能汽车一样以科技赋能住宅。需要运用数字化的手段，使房子成为科技集成应用的重要载体。”

今年以来包括深圳、厦门、郑州等多个城市陆续印发智能建造试点城市建设工作方案。其中，深圳在方案中明确，到2023年末，全市智能建造与建筑工业化协同发展体系初步形成，到2025年末，全市纳入智能建造试点项目累计不少于100个。

以科技赋能建筑成为趋势，碧桂园已经先行一步。

在建筑施工环节，碧桂园旗下的智能建筑机器人用数据诠释着何为“科技推动产品力提升”。以测量机器人为例，其工效可达到人工的2至3倍以上，测量精度在±1mm内，作业效率与测量准确率远高于人工；地面整平机器人基于自主开发的GNSS导航系统，能够自动设定整平规划路径，实现混凝土地面的全自动整平施工，施工作业面平整度可达+5mm的标准，精度远高于人工。

得益于科技的助力，2021年2月初，碧桂园佛山顺德凤桐花园项目入选住建部首批智能建造试点。据悉，这也是目前国内唯一真正引入建筑机器人且批量应用于工程建造过程的试点项目。

值得一提的是，碧桂园利用自研的流动制砖车，在该试点项目中累计消纳建筑垃圾450吨，生产路面彩砖超过20万块。不仅减少了建筑材料的浪费，还进一步降低了工业污染排放及碳排放。

于企业自身而言，科技赋能之下既能提升产品质量，实现更标准化和精细化，同时还能够借助科技的手段实现降本增效，以达到“产品升级”和“成本降级”的平衡；于消费者而言，智能建造所带来的高质量住房以及对绿色低碳的践行同样具备吸引力。“科建体系，将是碧桂园的第二增长曲线。”杨惠妍说。

今年1月，国务院发布《新时代的中国绿色发展》白皮书，其中提到，我国大力发展绿色低碳建筑，推进既有建筑改造，建筑节能水平持续提高。二十大报告中也强调，推进建筑等领域清洁低碳转型。

公开资料显示，2022年，碧桂园新增绿色建筑项目42个，总建筑面积达961万平方米，新增39个海绵城市项目，总面积300.67万平方米。截至2022年末，碧桂园满足国家绿色建筑评价标准建设的项目共1039个，累计面积达到约2.3亿平方米。

繁华落尽，在土地红利和金融红利褪去的后地产时代，房子的属性重新回归到居住功能上。能够在产品力新赛场上胜出的企业，也将获得更强的长期发展韧性。“一个企业产品优于同行，但是价格更加有优势，同时公司又是有利润的，这个公司就可以健康、长期地发展，这是碧桂园两三年内必须打造出来的核心竞争力。”