经济观察网 记者 田国宝 5月29日晚间,居然之家(000785.SZ)、远洋集团(3377.HK)和远洋服务(6677.HK)分别公告称,居然之家子公司北京居然之家连锁有限公司(以下简称“北京居然之家”)计划收购位于北京朝阳区的远洋未来广场项目,相关方已经分别签订协议。
远洋未来广场南邻北四环,北侧为远洋万和城,西侧为北京联合大学,东侧与居然之家北四环店隔芳草地国际学校相望,总建筑面积合计8.17万平方米,交易包括主体建筑、地下车位及相关人防工程使用权。
目前,远洋未来广场主要用来经营购物中心,据远洋人士透露,交易完成后,由远洋运营的购物中心会撤出。根据交易双方公告,2022年及2023年一季度,远洋未来广场均出现亏损。
该笔交易由来已久。
远洋未来广场的持有者是北京睿鸿商业管理有限公司(以下简称“睿鸿商管”),早在2021年12月14日,居然之家与远洋集团签订收购睿鸿商管的合作意向书,截至2022年12月31日,居然之家已支付给远洋集团4亿元。
远洋未来广场的持有者是睿鸿商管,原始权益人为远洋集团。2018年相关资产做了类REITs,实际持有人为中联前源不动产基金管理有限公司(以下称“中联基金”)管理的“中联前源-远洋集团一号私募投资基金”。
根据远洋集团与中联基金签署的协议,远洋集团对私募基金份额及远洋未来广场资产享有优先收购权,并向私募基金支付权利维持费。
远洋未来广场地下二层和三层共有53个产权车位,在远洋服务子公司中远酒店物业管理有限公司名下,人防工程则在远洋集团朝阳分公司名下。
居然之家收购远洋未来广场主要分为四个部分。
第一,北京居然之家向远洋集团收购对远洋未来广场的“优先收购权”,交易对价是3.49亿元,这笔钱支付给远洋集团。
第二,北京居然之家收购北京睿鸿商管100%股权,交易价为6.4亿元;同时承接北京睿鸿商管9.64亿元的债权,交易对价为16.04亿元。这笔资金的享有人为“中联前源-远洋集团一号私募投资基金”。
第三,北京居然之家向中远物业收购53个产权车位,总交易代价为1033.5万元,这笔资金受益人为远洋服务。
第四,北京居然之家向远洋集团朝阳分公司收购人防工程使用权,对价为0元。根据约定,《人防工程使用证》需要变更至居然之家名下。
综合来看,居然之家为这笔交易支付的总代价为19.63亿元,其中现金支付10亿元,承接债务9.63亿元。按照证载建筑面积来看,远洋未来广场主体交易单价为3.13万元/平方米;产权车位单价为19.5万元/个。
为了支持这笔交易,北京居然之家计划向平安银行沈阳分行申请11.7亿元并购贷,借款期限为7年,交易完成后,远洋未来广场相关权益将被质押给平安银行沈阳分行,过户完成前,由居然之家全额担保。
作为不动产私募基金,中联基金与远洋、保利、华发等房企在不动产类REITs方面有广泛合作,除了远洋未来广场项目外,中联基金作为管理人的私募基金还持有北京远洋国际中心、天津远洋未来中心等项目。
2018年初,居然之家引入阿里巴巴等多家投资方130亿元战略投资,之后,开始向新零售转型。官网数据显示,其门店遍布300个城市,累计开店466家,签约门店数量753家。
居然之家旗下还有武汉中商集团,业务包括超市、百货和购物中心,北京远洋未来广场地理位置较为优越,交易完成后,远洋未来购物中心将撤出,届时,居然之家对其业态经营也充满想象。