几乎遍览大部分房企中期财报的投资者们，希望找到一个另类的参照物，于是他们等来了中国海外发展（00688.HK）的成绩单。要知道，近80家房企中期业绩预告中有六成披露出现亏损，碧桂园、远洋集团、融创中国的亏损额在百亿以上，部分央国企也在困损阵营中。

在业绩会问答环节，有投资者拿过话筒，称“看到这份业绩真的挺感动的”，肯定了近几年中海坚持又好又快、稳中求进的发展战略，在行业上行期时不盲目高歌猛进，直到近两年剧烈调整，抗住了下行压力，“沧海横流方显英雄本色”。

中海地产董事局主席颜建国业绩会上作了千余字的发言，对中海上半年业绩作总结，其中多次用上“最”字眼：

一是核心净利润率保持在行业最高区间；

二是融资成本处于行业最低区间。

三是继续保持行业最稳健的财务状况、最充裕的现金；资产负债率在头部房企中最低。

四是中海是国内发展历史最长的房企。颜建国以此强调，成立于1979年的中海，是唯一经历了三次大的经济危机与行业周期转换剧烈冲击的房企，包括1997年亚洲金融风暴、2008 年次贷危机，以及当前正在经历的以市场整体下行、行业大洗牌为特征的房地产转折期。

这六个“最”字，恰是中海的禀赋和优势，是44年努力的结果，也是它被投资人和市场认可的部分要素。

逆市超额完成目标

在同行主动降速，甚至有房企不再披露全年增速目标时，3月底，中海管理层公开表示2023年销售增长目标为20%，且内部有更高的目标，据了解，为30%。

半年报便是业绩兑现时刻，中海期内完成销售合约额1801.8 亿元，同比增长 30.1%。据克而瑞的统计数据，全口径销售位居行业第三，而权益销售登顶。

无论是年初公布的“20%销售增长”年度目标还是内部更高要求，中海都如约达到了。

不仅整体销售额过关，单个城市的市占率也进一步提高，在33个城市市占率跻身前三，较 2022年度增加3个。其中北京合约销售额 359 亿元，连续多年霸榜销冠。

中海管理层重申对实现年度目标充满信心，这源于上半年在低谷期依然圆满完成，且下半年货量非常充足，全集团有6100亿元总可售货量，并且8成在一线、强二线城市，其中，上海、北京、深圳、广州、成都、杭州等城市都有新的项目入市，均是最受益于此轮房地产政策利好的城市。

8月底正是一线城市楼市逆转级政策密集出台时期，认房不认贷、降低首付比例和房贷利率等纷纷出台，而颜建国在主席报告书中特意强调了一点：中海在北上广深四个一线城市的新增货值在本集团新增货值中占比44.7%。这将是下半场发力的弹药。

提前还贷的考量

稳健的财务状况和充裕的现金流，是中海一贯的特长和优势。

截至6月末，中海在手现金1142亿元，现金占总资产的比例继续保持在10%以上，资产负债率 58.3%，净借贷比率 37.7%，资产负债率在头部房企中最低，继续保持“绿档”。

且期内获地16宗，权益投资额约414亿元，在保持投资购地金额居行业前列的基础上，还提前偿还了境内外今、明年款项超过400亿元。而多数同行疲于应对临期的债务而进一步走到爆雷、展期边缘。

一位知情人士透露，中海提前还债的原因，一方面是千亿在手现金“阔绰有余”，且上半年的加权平均融资成本为3.54%，处于融资成本处于行业最低区间，比2022年度的3.57%还进一步降低。提前还债有益于置换更低成本的融资，进一步降低整体成本，提高资金使用效率。

中海仍保持着行业领先信用评级，具体为惠誉A-、穆迪Baa1、标准普尔 BBB+、联合AAA，融资优势进一步加强。

提前还债的另一个原因是，地市分化，主战场高能级城市热度上扬，但中海仍有节制地恪守投资底线。

收缩投资、回归一线和南方强二线已经是行业内共识。可以看到的是，上半年几乎所有还有余力投资拿地的房企，都涌向一二线城市的土拍，尤其是核心城市核心区域的核心地块一般都竞价至摇号环节，因此拿到好地全凭参与度和运气。

中海在土地市场亦表现活跃，几乎参与了核心城市的所有土拍，80%货量位于一线和强二线城市。且内部更加强调精准投资，有严格的测算逻辑，不拿错地，不拿高价地，甚至连一线城市的郊区地块，也不能盲摘，一定要尽量商谈出更优的价格、付款和配建条件，足见下行市场中海又进取又谨慎的作风，确保行业领先的盈利能力。

在回应投资策略时，中国海外发展有限公司行政总裁张智超先生表示，上半年中海的权益投资额379亿，相当于去年全年投资额44%。上半年公司跟踪的重点城市供地量大概占全年供地量36%，意味着下半年有更多投资机会出现。

他也坦言上半年热点城市、热点地块竞争激烈，但从 7、8 月份情况来看，土地市场表现更加理性和平稳，下半年投资机会应该会更好。

投资策略方面，中海坚持“三个主流” ，即投资主流城市、主流地段、主流项目。同时也严守投资纪律、投资刻度，在这些标尺下，上半年的综合拿地回报率都高于公司投资刻度，“下半年会更勤奋参与公开市场投资”。

公开市场有财力、专业测算和运气加持，同时，收并购和城市更新市场更待进一步发力，那是少数头部央国企玩家的战场。上半年中海在北京和上海的两个大的城市更新项目——北京中信城、上海建国东路项目推进顺利，8月底还从碧桂园手上收购了广州亚运城项目的股权，成功控股该项目。

商业加速，“明天”可期

中海在战略上坚持以房地产为主的专业化经营，确立了今天、明天、后天的可持续发展战略业务结构。

“今天”是住宅板块，仍将是公司的核心业务，年投入90%左右的资源。

“明天”的业务是指商业，包括办公、购物中心、长租公寓等，年度资源投入约8%左右。

剩余的2%资源则用于发展面向未来的“后天的业务”，包括养老产业、供应链管理等围绕不动产开发运营上下游产业链的相关多元化业务。

可喜的是，上半年中海“明天”的业务展现出亮眼成绩：商业项目入市进入加速期，在2021年入市18个项目、2022年入市15个项目基础上，上半年已入市10个项目，包括3 座写字楼、4 座购物中心、3栋长租公寓。年内预计入市20个项目。

3月底，中海管理层展望2023年时，提到了五项重点工作，其中一个便是加快商业项目入市节奏，租金收入加速增长，且制定了30%的增长目标，未来几年商业收入增长可观。

5 月，山姆会员店作为上海真如环宇城 MAX 首店开业，这座山姆店创造两个“全球第一”：全球唯一一家开在公园里的山姆会员商店，店铺位于海纳中央公园下方；同时也是距离中心城区最近的一家山姆商店，有望成为“亚洲山姆店王”。环宇城 MAX 为中海商业最高产品线首发旗舰作品，预计年底入市。

中海管理层多次重申公司对房地产市场企稳转好保持信心。

中央对房地产市场供求关系发生重大变化的新形势作出了判断，这是新变化，但仍有三个“不变”：房地产依然是大行业、支柱性产业的定位没有变，中海稳中求进的高质量发展策略没有变，销售与利润稳中有升的目标维持不变。

管理层也用市场数据稳定投资者的信心。从监控数据来看，7 月份是传统的销售淡季，但8月份销售案场来访量较7月份上升15-20%，“相信一系列支持市场的政策会对市场回升起到积极作用，下半年政策对市场会有更大的助力”。

在本轮行业洗牌中，中海拥有充裕的财务空间应对市场波动的风险，拥有厚实的资源抓住市场调整的机会，以攻守兼备的发展态势应对挑战，抓住机遇。管理层表示。

颜建国进一步强调，中海战胜市场的信心，源自于充足的货量，以及主力货量布局于核心城市的货量结构优势，以及财务资金优势、融资成本优势、成本费用优势等。

市场低迷之时，中海希望用真金白银的投资表明自己看好房地产行业的决心，表示下半年将加大核心城市的投资，积极主动捕捉收并购机会，确保公司稳中求进地可持续发展。