一老一小，如今正成为被越来越多人重视的社会议题，其中老龄化问题的关注热度尤甚。

据国家卫健委测算，预计“十四五”时期，60岁及以上老年人口总量将突破3亿，占比将超过20%，进入中度老龄化阶段。2035年左右，60岁及以上老年人口将突破4亿，在总人口中的占比将超过30%，进入重度老龄化阶段。

老龄化问题关乎民生，站在经济角度，这同样还是一个暗藏巨大潜力的市场机遇。中国老龄科学研究中心在8月29日发布的《中国老龄产业发展报告（2021-2022）》中提到，随着我国老龄产业消费市场的不断发展，未来中长期发展过程中我国老龄产业的重大需求将不断凸显。

被服务群体是老人，而行业却是“朝阳”。“单纯从产业来讲，目前康养行业还不够成熟，行业内尚未看到一个非常独立成熟的商业模式。”绿城椿龄康养董事长刘玲玲如是说。

机会与挑战总是并存，在刘玲玲看来，行业崛起初期没有可供参考的发展样本，一方面意味着需要探索和试错，但从另一个角度看，这也是企业突围和迅速发展的机遇所在。“行业目前没有绝对的头部，这是我们的战略机遇点，现在是进入康养行业比较好的时代。”

“还没准备好我们就老了”

——帮助长者退休后的社会化角色再建立

经观：在您看来康养是怎样的产业。

刘玲玲：机遇与挑战并存。从阶段来看，2013年算行业发展的元年，彼时国务院印发的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，首次从国家层面部署推动养老服务业发展，把这个产业提到比较高的维度上，业界把2013年作为中国康养服务业发展的“元年”。

经过10年的时间，2022年应该是康养行业发展的加速元年，因为新中国成立以来最大一波“婴儿潮”陆续到达退休年龄。如今，中国的养老人员基数快速发展，马上进入重度老龄化的阶段，这30年会是康养行业蓬勃发展的重要机遇期，到2050年，中国的老龄化将达到峰值，中国65岁以上人口将占到总人数的近28%左右，如果以60岁及以上作为划定老年人口的标准，中国的老年人口数量将会更多，到2050年时将有接近5亿老年人。未来20-30年是养老产业快速发展的黄金年代。但单纯从产业来讲，目前康养行业还不是那么成熟，目前很难看到独立成熟的商业模式。

经观：作为一个“朝阳产业”，该如何为康养进行归类？

刘玲玲：康养到底属于什么类型的产业其实很难定，这个词更多只是界定了服务人群而已，具体内容包括了这类人群项下的各种服务需求，它在“医食住行游购娱”等方面都是有需求的，这是一个很大的综合门类。

经观：当前康养行业的发展处于何种阶段？

刘玲玲：应该是前进的过程，在我看来，中国整体的康养产业是不成熟的，2013年是发展元年。全球来看，中国是最快进入老龄化的国家，未富先老，未备先老。而其实不管是产业供给的能力，还是老人自己，都是还没准备好就“老了”。

我们发现一个很重要的问题，中国人是不知道自己怎么养老的，总感觉是突然之间就变老了，这些老人对未来的考虑是欠充分的。所以，椿龄养老一直定位是把养老的服务人员叫做“退休规划师”，而非护理员或者养老员。

从老人的状态出发就引出了第二个问题，目前行业发展非常不充分，供给能力比较差，而需求又是显性存在，目前大家都在尝试的阶段，虽然说现在目前在险资康养方面已经有一些企业在尝试，但是后面的交付部分依然没有经过挑战，险资目前的销售比已经非常高了，也就是说，目前拥有的床位数和保险的销售比有的已经有几十倍了，今后到底能不能兑付服务的会是很大的挑战。

总体来说，现在的发展模式百花齐放，但尚未出现特别成熟的样本。

经观：“退休规划师”的提出，其背后的逻辑是怎样的？

刘玲玲：主要还是基于现在老人的需求和心态。现在都是新老年人，他们其实还没有觉得自己老了。这个时候如果外界给他们强化灌输“老”这个概念，反而会引起他们的反感。

我们会要求团队用“健康增龄”的理念，因为老本身就有衰退的含义在里面，而增龄是客观的，我们希望让老年人能够不断增加年纪，但是功能缓慢衰退或者衰退后可以补偿或代偿。所以，所谓养老或康养行业，我认为最重要的是帮助长者在退休之后的社会化角色再建立。中国定义老年人是60岁，国际上是65岁，而现在很多65岁老人还都生龙活虎的，他们不服老。而“退休规划师”的提出，正是在顺应他们的这种心态和需求。

“打开长者对退休生活的想象空间”

——选择产品的决策者往往不是老人自己

经观：行业内尚未出现成熟的发展模式可供参考，您认为该如何打造自己的核心竞争力？

刘玲玲：产品内容很重要，需要不断根据老人的需求去迭代更新自己的产品和服务。这并非一句空话，很有趣的是，我们做康养行业的人其实很多都还没有“老”过。换句话来说，我们从未经历过那个阶段，却要站在老人的视角去研究和分析他们的诉求。

另一方面，社会不断进步，人们的需求也在不断丰富，就像从吃饱到吃好，从有所居到有宜居。而就像刚刚所提到的，很多人还没准备好就老了，他们对于老龄生活没有太多规划，这就会导致一些隐性需求的存在而老人不自知，他们不知道该如何把退休生活过得更好。所以，这就要求我们从业者要勇于试错，不断迭代产品。如果说椿龄有什么竞争优势的话，我认为是我们的团队在用心从老人需求的角度设计服务产品，而且不断地在迭代。

当前现状是，包括“喘息服务”等许多产品其实都是老人被动选择，做决策的人并不是老人自己本身，而是他们的子女。因此，我们需要进一步发掘老人自身的需求，并以此去设计符合长者需求的产品和服务。

经观：能否从产品和客研的角度具体举例说明？

刘玲玲：我们从心理学的角度自己定义了老年期的五种人格类型，分别是成熟型，摇椅型，防卫型，愤怒型和自怨自哀型……不同的老人，我们会为其匹配相对应的服务和产品体系。

产品方面，椿龄做了360个产品设计的触点，这是基于对老人群体的深入研究得出的结论，有些点甚至会颠覆我们对于这个群体的看法。一个简单的例子，在一些室外空间的设计上，我们会把桌子设计成三角形，而不是传统的四角桌。目的就是避免长者们交流时视线直接相撞，可以提高交谈的舒适度，自己还可以环顾到其他区域的景观。这一点设计背后的逻辑在于，老人们和年轻群体一样，同样有着强烈的社交需求。桌子设计这个细节，也正是为了照顾到他们的社交需求所做出的调整。

又比如在餐饮方面，老人年纪大了之后味觉功能会有所退化，太清淡的东西没有味道，而基于健康考虑又不能吃太咸。为此，我们会在色泽上做改变，比如用老抽替代生抽，让其看上去颜色更重一些，而咸度又能保持着一个科学健康的范畴里。

凡此种种，我们会根据老人的心态需求，年龄需求，健康需求等对应的设计服务场景，这就是“人货场”，这是今后我们很重要的机会点。

经观：从“养老”到“康养”，市场需求发生了哪些变化，椿龄康养如何应对？

刘玲玲：一个明显的变化，原来的社区一般是希望配一个类似“护理院”的机构，而现在我们的颐养社区里，就有长者提出来要配“抗衰中心”，这已经是很显性的需求变化。我们提倡的有质量地延长寿命，在意生命的质量问题，在意生命的广度和丰度，而不是单单在意长度问题。当然，有质量有长度是最理想的目标。

随着理念在发展，“治未病”的理念也在萌发，包括提前的抗衰意识的导入。为此，椿龄也在针对这一点在做产品研发，今年底会有第一个国际抗衰中心开业。此外，还有干细胞管理、疼痛管理、新城代谢管理，肠道管理等产品，我们目前采用了成熟的临床应用产品和体系，这方面已经做尝试落地。

这是身体方面的健康需求，除此之外，精神维度需求也在迭代。在心理精神层面上做了颐乐学院等产品，导入社区的概念。颐乐学院其实就是老年大学的升级版，在颐养社区中每天同时有六门以上的课在开。包括我们的“椿天里”系列项目。“椿春天里”只是落地的线下交流空间而已，后面连接着很多产品内容。

对于“60后”老人来说，决策权已经发生了转移，现在的60后是主动消费的阶段。如果有好的服务，在经济能力承受范围内他们是愿意积极做尝试的，这也是我们现在努力在做的。

经观：康养作为一个综合性产业，有哪些跨界结合的机会点？

刘玲玲：目前在C端客户层面，养老旅游是最好的。椿龄自己做了“椿游”产品，就是做老人旅游，但我们的老人旅游不是看景点，可能是剧本杀之类的新尝试，亦或是北欧健走等健康生活方式干预。我们更希望让老人体验一种新的积极的健康生活方式，比如在某个地方待一个星期，从药食同源的角度一并把良好的饮食习惯给养成。这是站在生活方式改造的角度去思考问题，他实际也是建立了另外一种社交的场域。

“中国式养老并不适合对家的脱离”

——CCKC模式迎合了几千年来形成的家庭依附观念

经观：关于运营模式，国外流行的是CCRC模式，而椿龄则提出了CCKC模式，这一改变背后的逻辑是什么？

刘玲玲：模式的改变最关键是迎合了几千年形成的中国家庭依附关系的文化理念，CCRC基于美国的教会模式，这更多是一种基督教文化下的持续照料的社区模式。在西方的文化中，，个体是可以独立的，是可以集中群养的。而在中国文化当中，家庭的依附关系比较强，讲究个三代同堂甚至四代同堂之类的，这是一种以家为中心的文化。

基于此，如果把老人从家里的角色和空间里面剥离出来，其实是不太人性化的。CCKC模式中的“K”是指儿童，一老一小嘛，我们这种模式更多打的是混龄和代际概念。而不是统一造一个社区，里面全是老人，这对于老人的心理正向建设是很有问题的。大家往往会觉得“老”就代表着虚弱，而我们更想挖掘老人积极的一面，这就叫做“积极老龄化”。

经观：还原一种高度社会化的环境，能够弱化掉养老的意识。

刘玲玲：所以我们建议老人和子女住在一起，和一般小区对比，无非是这个社区会对老人更加友好，我们称之为“长者友好社区”。

从居家养老和社群养老而言，居家养老肯定是趋势，这是没法改变的。而我们需要做的就是基于原来的居家场景，打造更加适老化的环境，包括配套更友好，服务供给能力进一步提高等。CCKC是混龄的持续照料社区，这样更符合中国国情。

这种模式更多是我们走进社区，不是老人搬出来养老，我们主动去做融合。目前的养老院或是养老机构中的老人，九成以上是被动选择的，就是因为家人无法照顾，可能老人也会觉得不能再拖累孩子了。这个角度出发，我们需要思考的是，怎样把养老的决策权交还给老人，让他主动选择。

经观：所以康养社区会是未来的一个重要方向？

刘玲玲：对，这也是椿龄目前在做的。我们很希望把所有的社区都改造一遍，不是大的改造，但至少要对老人友好。过去国人习惯对于孩子投入十分的关注，对于老人群体的关注则还不够。我认为这门功课中国一定会补上的，随着老人的占比越来越高，这是必须做出改变的。

经观：养老走进社区，但社区本身也有物业服务，这个过程中是否会和物业服务产生重叠？

刘玲玲：物业所扮演的更多是链接角色，比如为我们“敲开”业主的房门，告诉他有一个专业的康养团队。至于后面的部分则是需要我们自己去完成，这是物业做不了的，康养本身是一个需要很高专业度的行业。

正如我此前所说，这个行业的触角很多，而康养产业想要实现高质量发展，未来一定是需要把每一个触角做好，包括多一些异业合作，形成一个适老化的产品体系。比如，可以跟照明公司做联动，开发更适合老人的照明系统，因为老人的视觉系统随着年龄增长后会产生很大的变化。

“康养是深度运营型产业”

——行业低迷时“养老+地产”也许是个机会

经观：康养行业刚刚起步，在您看来，未来有机会出现万亿级的企业吗？

刘玲玲：万亿级的企业要连接两个带着金融属性的产品，房产和保险，单靠康养自身是很难，这是深度运营型产业，触角太多。他和物业管理不同，物业管理是公共服务，是B端或者G端思维，而养老是小C端，要触达到每一个小的个体，每个产品的门类比较小。

从趋势来说，这个行业会有很多跨界的合作，因为产业链太多了，一定会出现跨界。我们这段时间跟保险寻求合作，包括椿龄自己也在介入做“康养+地产”。目前地产行业比较低迷，特色地产也许是机会，而康养地产是最显著的部分。

经观：椿龄康养的“养老+地产”更侧重轻资产还是重资产，有自持项目吗？

刘玲玲：我们是轻重结合的。前面通过参与地产投资获得的收益用于持有物业。其实不管是机构还是企业，目前的主逻辑都一样，最终不是做地产，而是为了运营。但是重资产的资金成本太高了，现在就只能通过这地产+康养的角度把溢价做出来，通过溢价反哺到持有物业的成本问题。

椿龄康养现在一年给至少二三十家单位做康养地产全过程的输出，包括咨询输出等。我们目前在总部有几十个团队专门做康养地产的咨询输出。咨询之后落地运营，有委托我们做运营的，也有联营的，主要看项目本身。目前我们自己参股自投的项目，已经卖光了。

经观：从目前的客户需求来看，前来寻求养老咨询服务的企业最希望椿龄能够帮他们解决什么问题？

刘玲玲：盘活存量，将项目溢价做得更好。目前数据来看，二三线城市的平均溢价我们有可能帮他们做到15%。因为项目本身的价格基数也低，当然一二线城市也有机会做到15%，但会比较吃力。

经观：后续自投的比例是否会再增加？

刘玲玲：如果说国内的REITs系统对这些产业开放的话可能会快一点。通过REITs去融资，融资之后投新的项目，这样能够滚动起来。因为不可能单靠轻资产的钱去做，还是要走得更稳一点。

说实话我们也在等待机会，包括给开发商做溢价能力提升等机会。因为加了康养属性之后，溢价部分是可以希望有分成的。持有物业对他们来讲是负资产，对我来讲是正资产，我们分成的部分主要是希望持有这些配套，这是我们的主逻辑。不是靠自己的钱，而是通过给别人创造价值，再用所获得的收益去持有这些配套。

经观：REITs方面现在已经扩容至商业地产，您认为养老后续会有机会吗？

刘玲玲：我觉得有机会，REITs需要项目的盈利模式走得通。为什么我们要自己投开发项目，就是因为椿龄确实有把不好的项目做成功的经验和案例，溢价率也很高。

目前很多国企手上拿着很多项目，比如干休所、疗休所等，这些项目也需要方式去转化，那么钱从哪里来。这些好的资产是有稳定收益的，我们叫运营收益，而且这些项目的地段又好，会是REITs比较喜欢的类型。

另外还有和数字化的一些结合，目前有很多院校已经在努力地设计“老人友好”的智慧关怀类产品。今后的人群里的三分之一可能是老人，而这三分之一的老人是有实实在在的消费能力的，对于市场来说哪里有需求哪里就会有供给，这是很大的机会。