经济观察网 记者 丁文婷 2023年前三季度，上海长租公寓市场发生10单成交，成交金额达49.8亿元，超去年成交额的8成。“接下来的3个月，我们预计仍会有23.9亿元成交，进一步推动市场的活跃度。”仲量联行大中华区酒店与旅游地产事业部副总裁魏骏亚在9月19日表示。

2022年被称为长租公寓投资“元年”，根据仲量联行数据，2022年全年，上海总计成交16单长租公寓大宗交易，总成交金额61亿元，超此前3年上海长租公寓交易总额。而2023年，上海的长租公寓成交额有望再创新高。

长租公寓为何受投资者青睐？为了解长租公寓市场的投资逻辑与趋势，仲量联行邀请了50余家不同类型的投资机构参与了《2023年长租公寓投资市场现状调查》。

调查结果显示，投资人选择长租公寓赛道主要有三方面原因：

首先，随着长租公寓市场步入快速发展期，资产流动性增强，考虑到资产未来的出售和退出，流动性是非常重要的考量因素。

其次，租赁需求庞大、投资收益稳定也是投资人青睐长租公寓赛道的原因。

第三，公募REITs的上市给投资人带来了明晰的退出路径。

魏骏亚表示，从2022年开始，中国首批保障性租赁住房REITs的成功上市，对大部分投资人来说，都是一个非常重要的里程碑。

随着长租公寓赛道的不断成熟，参与主体的类型与资本青睐的产品类别也发生了明显的变化。

根据仲量联行统计，从投资者类别来看，目前长租公寓赛道中，房地产基金占到6成以上，越来越多不同类型的投资者参与了进来。

魏骏亚表示，2021年，长租公寓赛道的投资人类型相对单一，基本上只有开发商和房地产基金两种类别，而今年的调查结果显示，包括运营商、保险类基金、金融机构、国央企，以及高净值家族办公室都开始进入长租公寓赛道。

与此同时，投资人对细分赛道的选择也显现出结构性变化。

魏骏亚介绍，仲量联行将投资赛道细分为高端公寓市场，中高端公寓市场，大众化公寓市场，蓝领公寓及企业宿舍市场四个类别。最高端的长租公寓，即服务式公寓，月租金基本不低于2万元/月，大众化长租公寓的租金则在5000-10000元/月。

调查结果显示，2023年，超过7成的投资人在未来三年内将聚焦在大众化公寓市场，相较于2021年增长了30%。发生显著变化的还有高端公寓市场，2021年，有超过5成的投资人愿意进入这一细分赛道，而2023年，这一数字不足2成。

从2022年开始，随着保障性租赁住房细则的不断完善，带来金融、财税等一系列利好政策。保租房提升的供应端对应的正是大众化长租公寓赛道。魏骏亚表示，这也是投资人今年大力加仓大众化长租公寓产品的原因。