陈哲/文 12月8日召开的中央政治局会议，指出我国经济在过去一年中顶住压力，曲折式前进，整体“回升向好，高质量发展扎实推进”。同时也承认“外需承压、内需不足，‘疤痕效应’下微观主体信心尚未完全修复，部分领域风险隐患仍然较多”。

应该说会议对经济的研判符合大部分人的感受。这里想问的是，为什么这一年甚至几年来，从中央到地方出台诸多政策，在不少领域落地的实际效果却不佳呢？

进一步的探讨可以房地产为例，一方面因为房地产仍在当前经济中干系重大，另一方面，楼市正是非常典型的“需求不足、‘疤痕效应’下微观主体信心尚未修复的风险领域”。而楼市主体，一类是需求端的购房者，另一类是供给端的房地产企业，都存在信心修复的需要。

就在上个月，中央金融工作会议给出了一句非常有含金量的指导，“要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，金融主管部门后续提出“三个不低于”的具体要求。应该说，救助房地产市场主体的方向和原则非常明确。

但在这套宏观政策释放前后，舆论特别关注的却是一张所谓“白名单”。坊间盛传，这是一张由监管部门拟定的市场主体名单，其中的房地产企业，可以受到前述精神的照拂——商业银行似乎可以放开手脚给它们贷款了。

这张“白名单”，至今为止未现真身。它到底存不存在，我在上一篇文章《 “白名单”的秘密》中有一些推测。结论倾向于不存在，因为这有悖于我们化解经济风险的“市场化、法治化”的底层原则。其次，其合理性和有效性也大大存疑。

一位被普遍认为名列“白名单”的房企负责人告诉我，其实他根本不关心自己企业在不在（名单中），他们现在几乎没有融资障碍，他关心的是：楼市何时复苏。另外一家情况类似的大房企老总对我说得就更直接了：他更关心碧桂园和融创在不在（名单），因为这两个大主体的资产负债表能不能修复，决定市场信心能在多大程度上修复。

这两个观点，最初都让我有点意外，但仔细想想，似乎从不同角度揭示了同一个问题：现在市场里最需要被金融支持的，不是仍然运转正常的企业，而是那些值得被纾困的出险企业。它们往往在市场中权重较大，同时又拥有较好的资产质量，但是现金流出现了问题。

可以说，它们才是解决当前房地产问题中，牵一发而动全身的线头。

你可能要问了，那些出险企业不正是因为交不了楼，问题暴露，陷入困局，购房者信心尽失，才让地方政府接管了吗？保交楼，难道不是当下最重要的工作吗？难道我们又要回过头去保企业主体吗？

这是个非常重要的问题，因为在做目标取舍和主次安排的时候，我们首先要搞清楚，保交楼、保市场和保主体之间，到底是一个什么关系？

我们当然不能否认，各级政府在保市场层面，在放松限购、认房不认贷、降低存量首套住房贷款利率、购房补贴和公积金政策方面做了大量的工作。而在保交楼层面，也是从严从细监管预售资金账户，将项目和公司的风险建立隔离墙。从去年年中开始，保交楼几乎成了各级政府的头号任务。

不过我们在调研过程中发现，保交楼在取得一定进展的同时，也暴露了一些问题。比如很多地方的保交楼完成进度不及预期，又比如在地方政府接管的过程中，因为相关实施主体缺乏滚动开发的经验，运营过程出现一些不专业的做法，结果导致保交楼资金投进去了，但楼交不出来了。

有企业负责人给我举了一个例子。一块土地，按照房企原来的开发节奏，是建一栋卖一栋，卖完一栋再建下一栋，量入为出、货钱轮转。结果政府接管后，认为自己肯定能都卖出去，因此把所有楼栋同时盖到主体完工，结果不仅仅房子没卖出去，前边的保交楼任务也完不成。

另外有个例子，就更加让人陷入深思：一年前，一家出险企业与金融机构，就某区域的几个项目资产打包做债务重组，达成整体化债、逐步交房的方案，但地方政府不允许项目之间资金打通。没有外部资金进入，项目交楼至今没有进展。

这样的故事不少，可见由外行人来指导或操刀微观市场动作带来的危害，也特别暴露了保交楼目前模式中隐藏的风险。

说到这里，想到了企业家吴海最近的文章《政策的春风必须化雨》，吴海提到，由于地方基层官员出于免责优先考虑，在化解风险和打破僵局的问题上选择最保守方案，甚至干脆躺平，使得政策的春风难度玉门关，就算它含金量再高，也不能充分发挥效力。

春风吹不过来，楼交不出来，购房人信心何来？保市场又从何谈起？长此以往，那些目前融资资质良好、现金流安全的企业，恐怕也会进入收缩开支，他们旗下开发的楼盘也有交不出的风险，继而影响到现金流和融资安全，风险将继续蔓延。

各地在保交楼和保市场方向发力一年多来，激活市场的效果并不明显。从中指研究院发布的数据来看，百强房企11月单月销售额同比下降29.2%，环比下降0.6%；今年前11月销售总额为57379亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点。

由此看来，保市场和保交楼的任务，都不是可以独立于保主体之外而实现的，风险的化解要遵循市场化、法治化的原则。什么叫市场化？就是由市场主体来主导市场上的交易行为，而不是由地方政府来兜底。事实上，绝大部分地方政府一来没有能力，二也没有实力来兜这个底。

说一千道一万，最后能支撑市场的，还是供求双方本身。只有购房者信心修复，市场需求才能恢复。而购房者的信心，首先是建立在对房地产企业的信任基础之上。试想如果你是购房者，看到房地产的前任一哥恒大已经倒了，你肯定会想，那现任一哥碧桂园会不会倒？未来一哥某某，别管它是哪种所有制，谁能保证就一定不会爆雷？

对供给主体房地产企业而言，如果在长达几年的时间里，想方设法自救纾困而不得，最终只得被动躺平，其经济效率无从施展，资产状况已经千疮百孔，解铃已无系铃人。如果事态没有改观，都只会令市场进一步下滑。

特别值得一提的是，市场主体中，除了房地产企业和购房人，还有一个隐性的主体就是商业银行等金融机构。由于在各种纾困方案中，商业银行既是各种金融政策的具体落实方，也是受到经营与合规条件制约的交易方，如果纾困政策方案明显不符合其经营条件，没能在合法合规的前提下让其有充分空间发挥经营效率，也很难让它们建立真正的信心。

因此，对市场的监管者而言，无论部委还是地方政府所扮演的角色，一定不是帮市场划定一个绝对安全的交易区域，或者自己亲自扮演市场主体的角色。因为市场主体的角色无可替代，其主观动力更是稀缺品。政府要做的，应当是承受一定的担保风险，找到那些具有资产品牌价值和纾困意愿的企业主体，扎扎实实通过股权、债权等市场化手段，给主体增信，帮助它们恢复经营的活力，活化沉淀的资产，重建市场信任、购房者信心。