在一众同行公告业绩亏损，甚至批量延期发布财报的年景里，中海交出了它的2023年成绩单，再次用一系列正增长数据展现其超强抗压能力、多维经营战略和产品精工品质。

业绩中的数据既来自中海管理层和员工上下一心努力的结果，更是市场用真金白银支持的成绩。据中国海外发展（简称“中海”）3月28日发布的业绩，2023年其收入及净利润均逆势增长，实现收入2025.2亿元，同比上升12.3%；股东应占溢利256.1亿元，同比上升10.1%。

其中，开发业态的合同物业销售额上升5.1%至3098.1亿元，收入为2025.2亿元，同比增长12.3%。商业物业则收入为63.6亿元，同比增长20.9%。

同日，上海黄浦区的中海·顺昌玖里开盘选房，最终以去化率98.5%、总销金额约196.5亿元的成绩刷新中国楼市开盘记录；2024年前3月销售权益金额以542亿元稳居第一名，多项捷报频传。

好消息远不止于此，今年6月将推出的徐汇滨江板块的中海西岸数智中心项目，以其近300亿的住宅货值，或将预示着又一场市场热潮的到来。这项目位于上海的黄金地段，总面积超过67万平方米，预计将在5月初开放售楼处，6月份正式开盘。

中海没有抱怨环境之难，反而在本轮行业洗牌中看到公司的比较优势明显增强，相信风浪能吹尽狂沙，而金子终会沉淀。

“经历两年多的洗牌，行业集中度进一步提升，经营稳健的头部房企的市场占有率持续提升，各类资源进一步向头部房企汇聚。”中国海外发展董事局主席颜建国在业绩沟通会上传递信心，并表示2024年市场会逐步企稳，住宅销售额有望实现稳中有升，持有型商业收入有望继续实现25%的增长目标。

颜建国在主席报告书中也坦言市场低迷的客观条件，但中海仍积极应对各种困难与挑战，以进促稳，穿越周期的发展韧性强劲，有信心以稳健优异的经营绩效回报股东和各位投资者的信任，这是一片哀嚎的房企业绩中少有的正能量。

“没有问题”

颜建国的“信心”来源于全方位的稳健。

面对2023年的市场下行背景，尤其继“小阳春”后，市场再度陷入整体低迷态势，房企销售端进一步承压，但中海逆势完成了合约物业销售额3098.1亿元、同比5.1%的增长，权益销售额上升至行业第二。

这份增长并非靠大面积以价换量维持的。相反，中海一直以来对净利润率特别看重，也是研判投资的核心指标。2023 年公司整体净利润率达到13.4%，在同行之中名列前茅。这主要源于长期坚守主流城市、主流地段、主流产品的投资理念，坚守投资刻度的底线操作才有的成绩：在市场下行转折期更加稳健，结算毛利率、结算净利润率名列前茅，净利润率水平遥遥领先。

业绩会现场，有分析师提出对后市的担忧，以及如果销售持续恶化，管理层是否做好了应对措施。

中海管理层有备而来。中国海外发展副总裁郭光辉表示，公司长期坚持有现金的收入和有现金的利润，现金流管理一直是中海经营管理的重中之重。

一方面，从源头管起，土地投资端主要投主流城市、主流地段，做主流产品，这使得中海即便在下行周期也能更加稳健，回报更优。

其次，加强销售与回款管理，2023 年整个回款率达到 99%。

第三，强化成本费用管控，建安成本支出、费用支出全面实施信息化管理。2023 年实现经营净现金流入352.8亿。

这是一家经历过1997年亚洲金融风暴、2008年金融海啸洗礼的企业，深刻理解敬畏市场的重要性。此前，颜建国曾表示，过去一段时间，中海因为没有加杠杆高歌猛进，被认为过于保守。而如今潮水退去，中海成为不确定市场中确定的力量，是表现最稳健的企业之一。

如今的又在经历房地产深度调整，中海牢记审慎理财的底线思维。郭光辉透露，即使出现全市场销售下跌50%的极端情况，中海做过压力测试，“没有问题”。

逆市加仓

2023年，中海在全国23个内地城市及香港获取43宗地块，新增购地总金额1342.1亿元，权益购地总金额1226.6亿元，同比上升42%，持续发展的动能充足。据中指研究院数据，中国海外发展系列公司去年新增货值行业领先。

过去的一年是丰收的一年，不止于销售捷报，多宗百亿地块也为后市销售奠定基础，如联合上海龙华建设以240.16亿元拿下徐汇区龙华街道地块，以127.9亿元拿下广州海珠区上涌果树公园北侧地块，以125.32亿元拿下深圳湾超级总部一宗稀缺宅地，充分发挥其在超大项目中的竞争优势。

除公开市场拿地，中海地产把握行业下行期的收并购机会，报告期内获取了广州亚运城项目剩余全部股权及苏州环秀湖花园项目17%股权。

截至2023年12月31日，中海地产系列公司土地储备总建筑面积达5403万平方米，庞大的土地储备量为公司未来发展提供了坚实基础。

需要提醒的是，逆市拿地是在全盘考虑市场前景、发展规划和在手现金才做出的审慎选择，“中海一直不以销售规模为第一目标，我们更加追求高质量发展，将价值创造与利润放在更重要的位置，确保量的合理增长与质的有效提升。我们将会做好行业调整期的风险防控，积极主动地把握好行业调整期的机会。”管理层表示。

商业助益

在巩固开发传统优势的同时，中海地产为在不同领域实现资源共享和优势互补，提升集团资源整体运营效率和盈利能力，坚定不移地发展商业物业，建立了以写字楼与购物中心为核心，长租公寓、酒店、物流及产业园区、养老等为要素的综合城市运营服务平台，始终以国际化的资产管理标准，为城市创造价值。

近两年来，中海地产商业项目加速入市。据中国海外发展副总裁王林林介绍，中海去年商业物业收入同比上升20.9%至63.6亿元，新增运营项目13个，目前总运营管理规模881万平方米，超70%面积布局在一线和新一线核心地段，为公司贡献了长期稳定的租金收入。

细分业态来看，写字楼业务去年34.3亿元，在弱周期下签约93万平方米，成熟项目的出租率保持在90%以上，毛利率保持在70%以上；购物中心销售额同比增长66%至16.8亿元，购物中心租金收入大幅提升40%，成熟项目出租率在98%以上；长租公寓聚焦高能高潜的13个城市，目前在手1.3万间房间，去年收入1.9亿元；酒店入住率大幅提升23个百分点至63%，收入达10.6亿元。

标志性项目方面，去年12月开业的位于上海核心区的真如环宇城MAX是其代表性旗舰级购物中心，开业以来持续保持大众点评上海购物中心热门榜TOP1，并获得Shanghai WOW!最佳新商场的荣誉。

同时，中海持续以轻资产模式输出管理，年内新签约管理六个外部商业物业，涵盖写字楼、购物中心及长租公寓。截至去年末，其累计管理外部商业物业150万平方米。

“新项目顺利入市和轻资产管理业务较快发展共同推动商业物业收入增长。”中海方面表示。

在2023年商业物业收入增长20.9%的基础上，中海2024年对这一板块定下了收入增长25%的目标。

作为一家 45 年稳健运营的企业，稳健发展也让中海更加坚定商业运营业务持续深耕城市运营平台的定位，深化核心资产布局，提升全业态大资管能力。2023 年，商业资产收入 66.3 亿，为公司贡献了长期稳定的租金收入，这会是未来房地产开发增速放缓后更加稳定的经营现金流来源之一。

财务稳健遥遥领先

作为业内最稳健的企业之一，截至2023年末，中海地产资产负债率为57.5%，净借贷比率为38.7%，同比下降4.2个百分点，持续保持绿挡。

债务规模及财务成本持续下降，中海提前偿还了今年1月到期的俱乐部贷款300亿港币，去年净偿还债务155.8亿元，有息负债下降127.2亿元。

融资成本也处于行业最低区间，去年加权平均融资成本为3.55%，分销费用与行政费用合计占收入的比例为3.4%，同比下降0.2个百分点，成本费用管控的竞争优势进一步增强。

在权益购地金额增长42%的基础上，实现经营性现金流净流入超350亿元，期末持有现金银行结余及现金达到1056.3亿元。

超千亿在手现金，是中海充足的底气，也是新的一年广积粮、收靓地的资本。

2024年，是中海创立45周年的节点。中海管理层也重申，将继续坚持“客户为本、品质保障、价值创造”的核心价值观，坚持“好产品、好服务、好效益、好公民”的经营理念，与同行一道，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，引领房地产下半场高质量发展。

在长期主义选手中海看来，分化不是坏事，市场阶段性下行也不必担忧，它坚定地相信时间会历练出企业的底色，淘出真金。