1991年1月，中国第一家房地产企业成功登陆深交所，至此，中国房地产企业在资本市场摸爬滚打了32年。

到了2024年，上市房企仅在发布年度业绩这一例行环节上也有不成文的分门别类标准：是否已暴雷、是否停牌、能否发财报、或早或晚发年报、是否开业绩交流会（线上或线下），其次才去关注盈利数据——投资者已经做好了2023年房企业绩不宜乐观的预期，他们早有心理准备。

在此背景下，越秀地产的业绩可谓是暗调市场中的一抹亮色：2023年，越秀地产实现合约销售额1420.3亿元，同比增长13.6%，完成全年合同销售目标1320亿元的107.6%，在克而瑞百强房企中排名第12，较上一年提升了4个位次。

多项指标显示，越秀地产的发展曲线正昂头向上，朝着自己的新高度奋力前进。

 经营稳健

在房地产行业的调整期，越秀地产仍然保持营业收入的持续上涨。

2023年，越秀地产实现合同销售金额1420.3亿元，比原定销售目标多出了100.3亿元，同比增长13.6%。

克而瑞研究中心的数据显示，2023年百强房企中累计业绩同比降低的企业数量占比近七成。不过，这其中房企呈现分化走势，呈现出强者恒强的局面，而越秀地产合同销售增速在TOP20房企中排名领先。

这得益于越秀地产长期以来的财务自律，以及顺应市场发展方向的城市布局。

稳健的财务状况向市场传递了信心，尤其具有国企背景的越秀地产，在行业调整期更受市场认可。截至2023年12月31日，越秀地产的现金及现金等价物、监控户存款总额约为461.0亿元，此外，“三道红线”指标维持“绿档”达标，剔除预收款的资产负债率、净借贷率和现金短债比率分别为67.4%、57.0%和2.01倍。

而当市场需求整体萎缩，一线城市和重点二线城市在庞大人口规模和深厚经济底蕴的支撑下，展现出强大的生存韧性，而越秀地产早已前瞻性地进行布局和深耕。

在城市布局上，越秀地产聚焦大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区，深耕一线城市和重点二线城市。从销售结构来看，2023年，粤港澳大湾区贡献的合同销售金额为716.0亿元，同比增长20.0%，在销售总额中的占比超50%，而华东地区、中部地区和北方地区合计贡献704.3亿元，同比增长7.8%，其中，华东地区在销售总额占比达到26%。

稳健的财务方能护航经营，发展业务的同时，越秀地产也注重保持公司财务健康。报告期内，公司三道红线数据继续保持绿档，剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为67.4%、57%和2.01倍。

据年报数据，越秀地产的年加权平均借贷利率为3.82%，同比下降34个基点，期末平均借贷成本进一步下降至3.63%。报告期内，越秀地产成功发行境内人民币公司债券合共69亿元，加权平均借贷年利率3.37%；发行境外人民币自贸区债34亿元，加权平均借贷年利率3.92%，于境外发行了首单人民币12.1亿元点心债，票面利率为4%。完成供股，募资净额约为83亿港元，供股获1.15倍超额认购。今年3月25日，越秀地产宣布附属公司与一家银行订立一份融资协议，获得5亿港元的定期贷款融资。

 400亿补仓

在多数房企收缩投资甚至不再拿地的背景下，越秀地产依然用真金白银表达对行业的信心。

2023年，越秀地产通过多元化方式于11个一二线城市合共新增28幅土地，总建筑面积约491万平方米，新增可售货值约1300亿元。

截至2023年末，越秀地产拥有总土地储备约2567万平方米。地区分布来看，大湾区占比42%，华东地区占比19%，中西部地区和北方地区合计占比39%，一二线城市占比达到95%；TOD项目方面，其在广州和杭州共开发9个TOD项目，对应土地储备331万平方米左右，约占越秀地产总土地储备的12.9%。

越秀地产董事长林昭远表示，目前，行业的整体规模在下降，越秀地产会更加聚焦优质城市，在这些城市投入更多资源，“过去几年，管理层一直坚持‘稳中求进’和‘有价值’的投资”，林昭远透露，公司会在前期对城市进行穿透研究以及客户研究，来决定哪些城市和区域，“这也令到我们公司保持了适当的投资强度和比较稳定的增长”。

具体而言，越秀地产今年仍将按照“以销定投”的方式进行投资，“我们的铺排是按照400亿元的额度来考虑投资机会”，对应当年拿地强度为27%，这个投资规模已经是行业领先规模。

在林昭远看来，房地产结构性上出现优化，有些城市其实更加聚集资源，新的一年越秀地产也还是会继续聚焦核心城市。“当然我们也看到市场存在结构性的问题。好的地方还是一房难求，价格也在上涨，不好的地方还是很不好”，林昭远认为，结构性的问题在未来的市场中不仅会继续存在，而且分化将越来越明显。

2023年，越秀地产通过“6+1”多元化增储模式，于11座一二线城市合共新增28幅土地，总建筑面积约491万平方米，新增可售货值约1300亿元。报告期内，该公司新增杭州星缦和润TOD项目，对应土储约48万平方米；城市更新方面，其于上海虹口区获取首个城市更新项目，项目总可售货值约30亿元。

算上拿地支出，2024年越秀预计现金流出金额合计947.4亿元，其它支出项还包括了232.3亿元的税及费用、53.8亿元的利息支出、261.3亿元的工程款支出。现金流入项目来看，预计同期将有993亿元的合同销售额入账，另有其它收入23.6亿元，合共1016.6亿元。

国务院推进城中村改造等三大工程背景下，越秀地产于城市更新领域也有进展。广州里仁洞旧村改造项目整体签约率达82%，该项目总可售货值690亿元，其中今年计划供地34万平方米，新增可售货值180亿元。此外，越秀地产还致力于老工业基地焕新，期内竞得硚口区古田老工业遗址汉江湾28.5亩地块，打造“天”系产品武汉越秀·天悦文华，根据规划，该项目所处汉江湾·生态活力新城定位为硚口区城市副中心，将打造老工业基地转型示范基地。多元拓储使得越秀地产更加迎刃有余。

瞄准改善

面对房地产行业的新形势，越秀地产从中看到了改善需求产品的市场潜力——这也是其一直的产品策略和优势。

在业绩发布会上，越秀地产董事长林昭远谈到，公司(产品)基本上面积是在100(平方米)以上的，保障是由政府保障，我们做刚改。

相较于刚需项目，改善类大户型的打造更为考验公司产品力。随着新发展模式的提出，住宅作为人民群众追求美好生活的重要载体对提升幸福感满足感意义重大，住房和城乡建设部部长倪虹指出，“我们要以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，创造高品质生活空间。”产品硬实力成为优质房企实现高质量发展的核心支撑。

近年，越秀地产优化产品系，在产品设计开发过程中融入了绿色、低碳、智能、安全等现代理念，多个品质型高端楼盘持续热销，展现了其穿越行业周期的发展韧性和实力。针对高阶人群的生活需求与方式，越秀地产推出了高端人居系列“樾”系产品，打磨选址、设计、居住体验等细节，目前已经落地的项目有滨江·樾、香山樾等，通过观察科技时代下人居进化的需求，以科技赋能品质住区，实现产品力的持续提升。

历经数十年营造，越秀地产已打造超300个高品质住宅，形成了“和樾”系、TOD系、“天”系、“星汇”系、“悦”系等多条产品线。在居住体验方面，越秀地产推出“越秀美好家”YES健康人居体系，并在项目园区打造中融入绿植湖泊等景观，让业主享受宜居生态环境。

正增长的决心

尽管行业下行压力很大，但管理层还是坚定信心，将2024年的销售目标定在1470亿元，较上年提升了3.5%，在一众公司对增长目标避而不谈的背景显得更加亮眼。

这背后不仅有数百亿投资预算做底气，还源于资金在握和财务稳健的基本盘。

资金方面，截至2023年末，越秀地产拥有现金及现金等价物及监控户存款总额约为461亿元，剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为67.4%、57%和2.01倍。

2023年，越秀地产全年加权平均借贷成本同比下降34个基点至3.82%。期内，该公司成功发行人民币公司债券合共69亿元，发行境外人民币自贸区债34亿元，于境外发行了首单人民币12.1亿元点心债，并通过供股实现了约83亿港元的募资净额。

对长期主义选手越秀地产而言，分化不是坏事，市场阶段性下行也不必担忧，它坚定地相信时间会历练出企业的底色，淘出真金。