在 2025 年 8 月 20 日召开的中国住房租赁发展论坛上，贝壳找房高级副总裁、贝壳惠居 CEO 王拥群博士围绕《住房租赁条例》（下称《条例》）的落地实施，分享了贝壳惠居在租赁领域的实践与思考。他强调，《条例》是中国首次针对租赁行业的立法，而法治是行业高质量发展的基石。

王拥群指出，从租赁企业视角看，《条例》带来了三大机遇：一是明确了住房租赁企业的法律主体地位，与传统中介、二房东形成清晰区分，为企业做大做强提供了身份保障；二是推动行业从 “拼规模、吃差价” 的粗放模式转向 “拼服务、重价值” 的精细化发展，迎来进化拐点；三是通过政策引导扩大租赁供给，预计将有千万计房源注入市场，强化供给端活力。

贝壳找房高级副总裁、贝壳惠居CEO王拥群

租赁市场蝶变：需求、供给与行业逻辑的重构

王拥群认为，《条例》的落地加速了租赁市场的结构性变化，这些变化体现在租客、房东、供给模式等多个维度。

在租客层面，传统 “租房是年轻人专属” 的认知被打破，租赁群体呈现 “全生命周期” 特征：中年及老年人租房比例上升，家庭租客占比增加，不少家庭因子女教育或生活方式选择长期租房。同时，租客需求从 “有房住” 升级为 “住得好”，37.6% 的受访者会关注房屋配置、维修服务等品质细节，对居住体验的要求显著提升。

房东群体也在发生转变。受房屋买卖价格下行快于租金下降的影响，租售比逐渐提升，房东出租意愿增强。更重要的是，超过 68.3% 的房东认可轻资产托管模式，愿意将房屋托付给专业机构管理，以节省时间成本、提升收益稳定性。

供给端则呈现 “分散为主、集中补充” 的格局。王拥群提到，分散式住宅占市场供给的近八成，但普遍存在 “散、乱、差、旧” 问题，一线城市老旧房源占比近七成。这种现状既带来挑战，也为机构化运营提供了盘活存量的机遇。而《条例》对多元供给的鼓励，将进一步推动市场与保障双轨并行、个人与机构共生的生态形成。

贝壳惠居焕新：租后全生命周期服务商

面对市场变革，王拥群详细阐述了贝壳惠居的战略布局——以 “让租住成为生活方式” 为愿景，通过模式创新、服务延伸与生态构建，实现从单纯交易向综合服务的转型。

在模式上，贝壳省心租坚持轻资产托管路线，与传统二房东形成本质区别：租金透明，业主与租客的租金直接对接，企业仅收取管理费；核心价值聚焦 “帮业主减少空置期、让租客住得省心”。王拥群强调，这种模式既规避了 “包租差价模式” 的资金风险，也更符合《条例》对行业规范化的要求。

在服务维度，贝壳惠居从 “短期交易” 转向 “长期陪伴”，构建全生命周期服务体系。例如，贝壳省心租针对租客365 天 ×24 小时的居住需求，提供 700 余种免费维修服务，24 小时完结率达 98%；为新青年群体推出零押金、月付等灵活方案，降低租房门槛。王拥群认为，服务的延伸不仅提升了租客体验，更重塑了租赁业务的价值逻辑——从 “撮合交易” 变为 “经营生活”。

在生态构建上，贝壳惠居依托贝壳的资源优势，首先是“人店网络”，5.5 万家门店和 49 万经纪人构成的线下网络；数据基建，保障房源获取与快速出房；覆盖 2.7 亿套房源的 “楼盘字典” 提供数据支撑；数字工具，AI 技术赋能的数字化工具提升运营效率。

重点是安全，“品质优先于规模”。面对面交房，让管家扎根社区、贴近房源，在收房、交房等环节设置严格检测点，交房前全面排查，对燃气泄漏、电路老化等安全隐患强制整改，不合格的设施直接替换，从源头减少后续问题。虽然老旧房源维护成本高，但通过前置排查和标准化服务，既能降低租客投诉，也能让业主更放心，长期来看反而能提升效率。

贝壳有 HQI 房源品质分系统、安全管理平台等机制，该评分覆盖贝壳惠居的租赁全品类房源（含普租、公寓及贝壳省心租），执行统一透明的评估标准，致力于让好房子被看见，让服务效率提升有抓手、让房源品质优化有路径。贝壳惠居将长期的行业洞察与大数据模型相互验证，围绕房况装配水平、租金竞争力、信息完备度及质量、生活便利性、支付灵活性五大核心维度来为房源品质打分，判断其对用户需求的满足程度。

贝壳惠居的解决方案是 “用数据定标准，用技术提效率”，全链路数字化系统已迭代 71 次，物联网设备实时监测燃气、水电安全，目前已接入 50 万台智能设备，通过 “AI 守护模型” 预警安全隐患。王拥群表示，“更重要的是价值观导向，我们把安全合规作为考核的核心，而非单纯看规模。”

社会化实践与合作共生，让租住更美好

在推动行业进步的过程中，贝壳惠居积极参与社会化实践，探索多元化服务场景。在保租房领域，其已在福州、上海等地与政府合作运营保租房项目，助力保障性住房体系建设；在适老化服务方面，针对老年租客需求，尝试房屋防摔倒报警设备等适老化改造，未来将进一步深化探索，提升老年群体居住安全性。

王拥群表示，贝壳惠居的目标不是 “独善其身”，而是与行业共建生态。他强调，2.6 亿租房人群的需求无法由单一机构满足，需要更多参与者合作共生。目前，贝壳惠居已连接 5000 多家租赁机构。在服务链的生态共建上，则通过 “六芒星” 分工体系（资管经理、租务管家等六大角色协同）提升服务效率，并计划通过平台开放引入更多合作伙伴。

展望未来，王拥群认为，大租赁时代的核心是 “让租住成一种生活方式”。他相信，在《条例》的规范下，随着服务专业化、供给多元化、运营市场化的推进，租赁行业将迎来更健康的发展格局。而贝壳惠居将继续以轻资产托管为核心，通过科技赋能与服务升级，让更多人在租房生活中实现 “安居乐业”。