经济观察报 记者 田国宝

8月22日，位于北京市东城区秦老胡同的一处二进四合院重新在阿里资产挂牌出售，起拍价2.26亿元，将于8月29日开始竞价。两天前，该处四合院经历过一次竞拍，最终因无人出价流拍，此次重新挂牌维持了原价。

中介人员介绍，该处四合院坐落在北京中轴线的核心段落，前望紫禁城，后倚景山，左邻南锣鼓巷，右接什刹海，为北京少有的稀缺房产。这是该处四合院二十年来首次上市交易。

正在挂牌出售的还有上海市黄浦区老城厢的同庆会馆，该建筑最早建于1922年，并于2022年完成更新，成为上海文化地标。上海全市共有744栋保护建筑，仅11栋具备文化地标属性，同庆会馆便是其中之一，起拍价高达6亿元。

拥有超过10年高端住宅交易经验的张鹏介绍，通常，这类动辄数亿元的稀缺房产在二手房市场流动性较低，2025年以来，市场上挂牌出售的稀缺房产开始多了起来，涉及北京、上海、深圳、杭州、厦门等多个核心城市。

稀缺房产通常具备以下几个特点：首先，地处核心城市的核心区域，拥有独特的自然或人文配套；其次，产品数量少，流动性较小，有些甚至是孤品；最后，建筑面积大，装修奢华，总价高。

出售

挂牌信息显示，秦老胡同二进四合院土地面积627.41平方米，建筑面积443.5平方米，全部为精装修。据中介人员透露，该四合院共有四个房本，是该区域少有的私有产权完整的四合院。

今年3月，秦老胡同四合院曾通过中介对外销售，但没有成交，8月重新在阿里资产进行拍卖。

类似的稀缺资产挂牌情况也在其他城市出现。

厦门岛内天琴湾一处独栋别墅计划于8月28日开始竞价。该房产占地600平方米，建筑面积381.97平方米，共四层，底层花园面积超过300平方米，顶层露台面积超过1000平方米，起拍价6300万元。

上海的同庆会馆计划于2025年8月28日至29日竞拍。挂牌资料显示，同庆会馆是一幢集住宅和商业一体的民国时代建筑，产权证于2022年颁发，住宅建筑面积1788.16平方米，商业建筑面积17.74平方米。

同庆会馆地上三层，地下一层，为上海市保留的历史建筑，配备中央空调、电梯等设施，精装修，起拍价6亿元。截至8月22日，同庆会馆因信息更新需要，拍卖暂时处于中止状态。

位于杭州西湖边的中大吴庄独栋别墅计划于9月2日开始拍卖，起拍价1.2亿元。该别墅地上五层，地下一层，土地面积226.1平方米，建筑面积317.14平方米，单价高达37.8万元/平方米。

上海静安区愚园路532弄的一处别墅将于9月6日开始竞拍。该房产因曾为《安家》《三十而已》等影视剧取景地，距今已有百年历史，建筑面积346.66平方米，起拍价9666万元。

张鹏主要接受业主委托销售豪宅、豪车等资产，其中有不少为稀缺房产。据他介绍，除了业主直接或委托第三方对外销售外，法拍房市场也有不少稀缺房产在售。与业主直售相比，法拍房价格低，但暗藏风险较大。

上海浦东新区华夏东路1451号的一处在售房产即为法拍房。该处房产建筑面积1605.38平方米，配备假山、风雨长廊、亭台楼阁、游泳池、古树名木等设施，产权归属上海金象铝业有限公司，起拍价高达1.95亿元。

阿里法拍显示，位于北京朝阳区景林路9号院的一处法拍房，建筑面积1697.2平方米，房屋为毛坯状态，起拍价高达16.5亿元。房主为一家数字科技公司负责人，因债务纠纷，名下多套豪宅被法拍。

上海松江佘山镇的佘山庄园同样为法拍房，建筑面积4097平方米，为上海一家贸易公司所有，房屋为毛坯状态，评估价接近3亿元。由于是第二次法拍，起拍价为1.62亿元，计划于9月12日竞拍。

张鹏告诉经济观察报，2024年“926”楼市新政以来，市场出现一定程度的回暖，部分稀缺房产开始出现在挂牌市场中，其中上海的稀缺房产挂牌量最多。但价格较高，成交量仍然较小。

稀缺

张鹏表示，稀缺房产不同于传统意义上的豪宅，除了“豪”之外，还具备独一无二的自然或人文资源，在二手房市场属于限量版房产，因而总价和单价普遍较高，平日里是有钱也难以买到的资产。

北京秦老胡同二进四合院所处区域，曾是清代内务府总管宅邸聚集地，周边有僧王府、茅盾故居、清末凤山将军宅、齐白石故居等名人宅邸。此外，周边完整的四合院多为公房，私有产权的房产较为稀缺。

稀缺的地段、传统达官显贵和文化名人宅邸等标签，使得秦老胡同二进四合院成为北京乃至全国稀缺的房产，单价高达51万元/平方米。该四合院装修极为昂贵，中介人员介绍，内部一处屏风的价值就超过2000万元。

“带着1920年的砖，揣着21世纪的产权证”的同庆会馆同样是稀缺产品。同庆会馆建于1922年，为上海颜料大王赵竹林弟弟赵殿臣的宅邸。此外，同庆会馆自2022年起重新计算产权年限。

同庆会馆位于黄浦老城厢，地处上海城市更新代表项目露香园内，是上海市政府保留的历史建筑，周边有上海书店、白云观、慈修庵、大境阁等景点，属于上海浦西的核心区域。

上海静安愚园路532弄的柳林别业同样具有悠久历史。该房产建于1924年，至今外观和内部装修仍保持原貌，其独特的历史和人文气息使其成为众多影视剧的取景地，挂牌信息标注为“绝版孤品”。

如果说北京和上海的稀缺房产得益于深厚的历史人文底蕴及稀缺地段，那么杭州中大吴庄别墅之所以被称为传世孤品，主要因其位于杭州西湖风景区的核心区，与城隍阁形成对望格局。

挂牌数据显示，中大吴庄共有约20栋建筑，仅两栋为独栋别墅。近二十年来，中大吴庄公开成交量仅两三套；近十年内，独栋别墅首次挂牌销售。

杭州之外，厦门也是稀缺房产较多的二线城市。天琴湾房产所在的五缘湾是厦门岛内的绝版地段，且该湾区被称为“中国第一爱情湾”，因此，这类别墅产品显得较为稀缺。

2025年4月，厦门云顶庄园成交了一套稀缺房产，成交价高达1.24亿元。云顶庄园位于厦门岛内，背山面水，仅有23套别墅，配套直升机停机坪和高尔夫练习场。早在2009年，该地区楼面价就已超过3万元/平方米。

谁在出售

同庆会馆的所有人为上海露香园置业有限公司（下称“露香园置业”），隶属于上海城投集团。2013年，上海城投开始对黄浦老城厢露香园进行旧城改造，同庆会馆作为城市更新项目被保留下来。

2022年，完成更新的同庆会馆获得新的产权证。2025年7月28日，露香园置业正式发布出售同庆会馆的公告。

北京秦老胡同二进四合院的房主为个人。房间墙面上悬挂着房主家族成员与蒋介石的往来书信，以及房主与马英九等人的合影。

据中介人员介绍，秦老胡同二进四合院房主已76岁高龄，由于年龄较大，且子女多在国外，房主计划将部分房产变现，“主要是担心未来房产价值可能缩水”。

张鹏表示，稀缺房产的所有者非富即贵，委托中介机构销售房产时，通常要求签署保密协议，不对外公开房主身份。因此，受限于保密协议，他们无法透露出售稀缺房产房主的具体身份。

总体而言，稀缺房产持有者多为企业主或专业投资人士，部分为影视、体育、文化等领域的知名人士。他们当初买入或拥有这些稀缺房产，一方面是出于居住需求，另一方面是为了资产配置，稀缺房产更具保值潜力。

目前，大量稀缺房产挂牌出售主要有以下几种原因：

第一，企业主主动或被动出售房产变现，用于缓解流动性压力或偿还债务。张鹏表示，企业老板个人或公司持有的房产出售多出于此原因。

第二，投资属性变化。过去，企业经营状况较好，利润丰厚，闲置资金常用于投资稀缺资产以保值增值。随着房地产市场进入新常态，房地产投资属性减弱，持有者将稀缺资产变现，转投收益更高的领域。

第三，个人规划需求。一些老年房主的子女生活在国外，国内无亲属。随着年龄增长，他们希望将房产变现，一部分用于保障晚年生活，另一部分用于补贴子女或为子女预留保障资金。

在张鹏看来，多数时候，稀缺资产可遇不可求，只有在经济或产业发生较大调整的背景下，才会出现交易机会，也是抄底的最佳时机。但往往这个时候，具备如此量级现金的买家少之又少。

（应受访者要求，张鹏为化名）

（作者 田国宝）