两份政协提案直指地产重税

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作者：陈文雅

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发布日期：2008-03-17

陈文雅

　　十位全国政协委员联名递交给全国政协的两会提案，在房地产业内引起了纷纷讨论。

这份提案是3月8日晚间由河南省工商联副主席、河南台兴房地产公司董事长王超斌牵头，清华大学人文社科学院教授蔡继明等9位委员共同参与完成的《关于减少政府收费环节遏制住房价格上涨的建议》。

委员们提出，税负成本约占到各地房价的15%。而每年房地产、建筑行业税收合计贡献占地方税收收入的30%-50％，如果再加上土地出让金和相关行政费用，则占到开发成本的50%-70%。

郭松海委员则表示，在山东，土地加税费占房地产开发成本的40%左右。

王超斌等委员对河南省的房地产业税费负担问题早有了解，此外，他和其他几位委员一起，对江苏、重庆、上海、浙江、四川、安徽等地的房地产业税收情况也进行了调研。

在河南省，2007年全年地方税收收入483.4亿元，其中房地产行业地税（不含企业所得税、耕地占用税、契税）贡献90.45亿元，占地方税收收入的18.71％。如果加上省耕地占用税、契税两项，再加上建筑业的税收情况，两行业合计占地税收入大约四成。这一现象在省会郑州表现得更为明显，2007年郑州市地税局前三季度房地产和建筑安装行业完成税收40.6亿元，占全市税收收入总量的48.6％，对全市税收收入增长贡献率高达66％。

在华东发达省份江苏、上海、浙江等地，房地产和建筑行业对当地税收的贡献率都占到35%以上。在浙江，2007年上半年的数据甚至达到了48.7%。

西部的重庆、四川等地也不甘示弱，重庆2007年房地产建筑两项税费收入400亿，占到地税收入的50.8%；四川2006年房地产行业税收占地税总收入近四成。

3月8日，王超斌组织十余名政协委员又来到北京东区国际小区进行了专题调研。东区国际项目董事长刘玫表示，3年前公司获得该项目地块时，地价为900万元/亩，目前该地区土地市场价格约2000万元/亩。目前楼盘价格2.3万元/平方米，其中，土地成本约6000元/平方米，建筑成本约3500元/平方米，精装成本为4000元/平方米，各种税费在8000元左右，占房价的15%-20%左右。

提案指出，房地产开发企业涉及的税种有营业税、印花税、城建税、教育费附加、契税、土地增值税、所得税、土地使用税、房产税等十余项。

除此之外，房地产开发过程中，政府收取的各种行政费用多达50余项，涉及25个部门，名目有蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、人防费、文物勘探费、施工合同鉴证费、预算审核费、工程造价咨询审核费、质量监督费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、政府价格调整基金、劳务咨询费、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费、电力委托费等等。

王超斌表示，在这50多个收费环节中，有很多个属于乱收费、白收费。例如政府收取绿化费后，只负责小区外部的绿化，小区内的绿化则只能由开发商自己完成。

提案指出，很少有地方政府切实把这笔税费用在了住房保障建设上，更多的地方政府则把这项税费用在了形象工程和政绩工程的建设，以及日常的行政性支出上，比如建大的广场，建漂亮的宾馆和豪华的政府办公用楼等。

“目前，郑州环线以内的住宅，均价在5000元/平方米左右,一套100平方米的住宅，总价就是50万元，按郑州2007年的人均收入14084元计算，两口之家不吃不喝也要18年才能买得起，全国其他城市的情况应该比郑州更加严重，这与建立和谐社会的目标背道而驰。

参与该提案的委员认为，如取消各种杂费，房价尚有15%-20%的降价空间，如取消各项杂税，房价的降价空间则在15%左右，两项相加，最大的降价空间将在30%-50%左右。

因此，委员建议调整或减免部分房地产税费，以平抑房价、保障房地产行业健康发展。

财政部财政科学研究所所长贾康也表示，房地产业税收在正税之外，仍有非常复杂的收费，规范程度很低。此外，多年以来，绝大部分土地收入在地方政府手里掌握。“客观地说，地方政府拿到这些资金以后，支持了当地社会经济发展，但是也造成了资金运行中间的紊乱、无序，助长了一些短期行为。”

贾康认为，房地产税费改革势在必行，这已经有了最高决策层级的要求和表述。中共十六届三中全会在《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中要求：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。虽然就这样几句话，但是大的方向已经有一个勾画，就是要把税费的改革放在一起考虑，把那些不合理的收费取消，开征统一的物业税。

针对不少学者寄望于通过物业税来抑制投机、稳定房价，贾康表示，物业税确实可以产生一定的调控房价的作用。物业税如果推出，一般百姓就会因房产保有环节的税负而调整自己的开支预期和购房决策，更多考虑选择适中的小户型的房子；而投资性购房者就会从多投资多持有，改成少持有。这样一来需求结构和需求量都改变了，传递到供给方，开发商他们也必须适应这种需求结构和需求量的调整，更多提供需求方要求的小户型、低价位的不动产。但他认为，“这总体上是一个中长期的过程。税收对房地产市场的调节一般只起辅助性作用”，物业税更大的意义主要在于地方税体系的变革和财政管理体制的完善，改变“以土地批租生财”的短期行为开发模式，抑制不理性投资，形成不动产保有环节的稳定的长期收入。

也有分析人士指出，降低税费并非降低房价的充分条件。“东区国际公布的这个成本应该是二期的概念，实际上第一期早在2003年就开盘了，当时均价是7200元每平方米。2007年二期才卖到2万元以上。如果按照东区国际自己的成本核算方式，那么2003年卖7200元/平方米是大亏特亏，实际上这是不可能的。这几年平均房价从7200元涨到23000元，即便考虑到从2003年到现在各方面的原材料价格、税费的上涨因素，比起开发商的利润增幅，显然也是望尘莫及。”

“政府税负降低了，开发商就会降低房价吗？”该分析人士认为，把降低房价的希望寄托在商品房市场，尤其是寄望于让开发商根据成本来降价，始终是舍本逐末的，“不然就很难解释为什么有些取得土地较早、土地成本低廉的房地产项目，仍然根据目前市场行情卖到很高的价位。”他表示，如果房地产行业的土地垄断局面不打破，土地供应量上不去，而公共住房保障的问题没有很好解决，那么市场供需情况很难得到缓解。

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