成本推算

此次公租房成本租金是北京市住建委主动对外公布的。很快，北京市相关政府部门就对租金成本偏高的质疑，作出回应。

8月2日，北京市住房公积金管理中心的一位官员向媒体解释了租金成本的构成：公租房成本主要包括土地成本、建安成本以及税费，成本租金的计算是以能偿还上述成本的贷款利息为准。

8月3日，北京市住建委对媒体回应：公布的成本租金并不是实际将收取的租金，目前租金标准尚未确定，将来的租金标准肯定会根据市场租金下浮计算，并且会综合各方面意见。

有一点可以肯定的是，北京的公租房成本中，都包含了土地成本。此次公示的三个项目中，北京控股集团、北京市公安局项目为利用自有土地进行建设，土地成本无具体数据。

2009年8月31日，北京公开市场出让本市首个公共租赁房小区西二旗地块，北京市安达房地产开发公司以1.255亿元竞得，该地块建筑规模50963平方米，楼面地价2463元/平方米。

2463元/平方米只是土地成本，据了解，该项目建成后，将由市住建委或政府委托的其他单位，以5700元/平方米的价格回购，这正是政府所要付出的全部成本。

假设该成本以公积金贷款支付，目前5年期以上公积金贷款年利率为3.87%。公积金贷款支持保障性住房建设的贷款利率是多少，本报咨询了北京市住房公积金中心，公积金中心表示现在方案还没有确定。如果以现有的5年期以上公积金贷款利率计算，5700元/平方米的成本价，需要支付的利息成本是18.4元/平方米/月。这仅是需要支付的利息成本，还不包括收购时的本金。

如果按以上的计算方式衡量，此次公示的成本租金并不离谱。而北京市住建委明确表示，成本租金不会作为配售租金，而是会较市价下调。

据本报了解，此次公示的北京市公安局公租房项目，建设单位是北京万科，资金来源就是使用公积金贷款。“北京市公安局的项目是由我们来建，但资金来源、成本由北京市公安局负责。”北京万科一位负责人对本报表示，这位负责人也确认，该项目资金来源是公积金贷款。

项目建设、持有主体为北京市公安局机关服务中心，但本报记者致电北京市公安局机关服务中心，该中心表示具体问题他们不清楚。

对于北京公租房此次公开租金成本，复旦大学政策研究中心执行主任陈杰认为，土地成本不应计入租金成本中。

土地成本谁负责？

陈杰表示，土地成本应该作为政府的一个股本作为长期投资，由开发商和建筑商来负责建筑和运营成本，而公租房租金应该只是对建筑、运营成本进行回收。

“如果土地成本也计入公租房成本中，公租房就变成了政府的盈利项目，背离民生和保障目标。”陈杰表示，从目前来看，在相当一段时间内，政府应该放弃一部分的土地收入。

从去年北京出让的首块公租房项目西二旗地块来看，当时该地块进行了27轮现场竞价，最终成交楼面地价为2463元/平方米，较起始楼面地价高了305元/平方米。由于该项目建成后由政府回收，推高的成本最终还是由政府承担。

从最初的公租房土地出让，到现在成本租金的公示，北京市公租房体系设计俨然不完备。

目前北京确定的公租房建设方式有三种：政府组织建设和收购；国有企业、产业园区和社会单位利用自有土地建公租房，解决本单位职工和引进人才住房需求；鼓励集体经济组织利用集体建设用地建设公租房，提供给外来务工人员居住。

上述方式，除第一种以外，单位自建更多是在解决本单位职工住房问题；而集体土地上进行公租房建设，由于投资大、收入缓慢，目前看来并不容易调动集体组织的积极性。这两种方式，还是由企业和集体，承担了政府保障的责任和风险。而企业和集体组织必然是有盈利需求的，这一点又必然与民生保障冲突。

“如果把土地成本刨除，开发企业只对建筑和运营成本负责，可以拓展公租房的融资渠道。”陈杰表示。

今年6月，上海公布公租房征求意见稿。在上海的公租房体系中，采取“政府支持，机构运作”的模式，由市、区（县）政府采取投资入股运营机构，通过合理让渡或不参与分配租赁收益等方式，支持和保证运营机构持续发展公共租赁住房。其中运营机构只负责建设、运营成本，并不涉及土地成本。目前，因为体系还在完善中，上海至今没有一个公租房项目进行至建设阶段。

在北京，尽管公租房准入细则以及运营体系还没有明确，目前全市至少有10个以上的公租房项目已进入施工。

“公租房今年内都不可能开始配租。”北京市住房保障办公室一位负责人对本报表示。