首个出手者 西安楼市不言见底
经济观察报 记者 张延龙 曾因地方政府率先“出手”救市而引起争议的西安楼市，在经历过购房者和开发商的胶着博弈后，房价开始悄然松动。
“金九银十”的往日定理并未如期出现，从9月份至今，尽管央行两次下调双率，地方政府也运用财政补贴刺激需求，但西安楼市的日成交量一直维持在100-200套的水平。而低迷的成交量背后则是庞大的供应量，官方背景的西安市房地产信息网的数据显示，西安楼市目前可售新房近12万套。
“买方市场已经形成。”陕西省房地产研究会会长王圣学说，“开发商应该调整心态，合理控制利润空间来赢得市场。”
胶着和松动
10月14日，西安南二环旁“九锦台”楼盘售楼部。“现在买房可享受内部认购价，每平方米6700元，等我们月底正式开盘就没有这个机会了”，一位售房小姐鼓动说，“开盘的价格肯定要比6700元高。”
但这样的说法收效甚微。实际上，“内部认购价”的促销手段对于购房者已经失去了吸引力。9月29日，恒大地产开发的“恒大名都”开盘推出8.5折降价承诺，优惠后均价约4300元/平方米，创下西安降价幅度之最。
9月4日，西安市政府出台了《关于恢复房地产业发展的若干意见》,开始运用财政补贴手段对购房者进行补贴。
在此之前，西安市政府的率先救市曾引起一片非议。当时，陈宝根市长以“一石激起千层浪”形容“救市”争议。
但无论是开发商的降价，还是政府的高调救市，都没有挽救低迷的楼市。西安市政府出台房地产“救市”政策第三天，楼市即出现9月以来成交量最低点，9月7日单日跌幅最大，普通住宅成交均价较前一日下跌20.51%，销售面积则较前一日减少达4000平方米。
“目前的房价跟消费者的收入水平仍然有相当大的差距。”王圣学说。西安市房地产信息网的数据显示，当地成交量最低时的10月5日，西安市普通住宅总成交量95套，10月13日，成交214套。一位当地欲购房者说，他周末参加了一个数百人的看房团，一行人看了西安数个楼盘，但当天没有一个人签约。
尽管当地政府和开发商都一再宣称，西安不存在房地产泡末，但开发商也都承认拐点的到来，一位当地国有地产公司高管说： “现在的销售额只有往年这个时候的十分之一。”
一家地产商在当地显要街道打出广告： “都说拐点来了，你也想再等等，但剩下的已经不多了。”而实际上，统计显示，截至10月13日，西安仍有可售新房11.83万套，即使按照每天成交200套的速度计算，消化如此存量也需要近两年时间。
刚性需求是伪概念？
9月12日，陕西省建设厅在其官方网站上发布关于注销西安东兴置业有限责任公司等305家房地产企业开发资质证书的通知，其中西安市263家，当地官方将此举解释为 “常规的市场时序整顿行为”。此外，开发和建筑企业的诉讼和纠纷也频见报端。
“也许是事属巧合，但多种事件在相对短的时间内接连发生，房地产行业又是关乎民生的大事，在房价居高不下的时候，政府的任何针对房地产市场的行为，都将引起民众的思考和猜疑，哪怕这是一次正常的行政行为。”当地地产界的有关人士在接受采访时说。
“这样的情形可能会越来越多，开发商需要调整心态，过去的暴利时代已经不可能再持续，”王圣学说， “市场需要回归理性，开发商需要掌握合理的利润空间来赢得市场。”
当地也有一部分人持有这种观点：相比沿海地区，西安本身房价并不高，泡沫也并不严重，因此价格一旦回落将迎来大量的购买力和反弹。王圣学说，这种观点并不可取，在全球性的金融危机和经济低迷衰退下，西安不可能独善其身，必然也将进入下个长期的低迷调整期。
“目前，西安市房价可以说就是胶着。政府方面还是不希望房价跌。”西安市政府一位人士表示。
按照西安有实际购买力的家庭收入和房价之比目前大约为10倍；而租金收益率更是极为低廉，目前大约为每年3%-7%，相当于国债收益率。
但在过去的一段时间，人们更多的用心理预期、流动性过剩来解释不断攀升的房价，对于开发商来说，他们重复最多的是市场的刚性需求。
“西安是西北大区域中心城市，跟一般的省会城市不同，类似武汉、南京等城市大约有300-500公里左右的辐射半径，它们集中了大量的科教、文化、经济、医疗资源，在过去这个半径内居民都有可能到西安来投资房产，但楼市一旦进入下行通道，这部分人显然就会持观望态度。”王圣学说。
实际上，在过去这部分投资性行为也大量被开发商归为刚性需求，当这部分需求被挤压，而高房价又与城市化进程所带来的进城务工人群实际购买力产生较差距，刚性需求就几乎变成一个伪概念。
“西安的投资性购房虽然不像上海、深圳那样高，但也应当有30%左右，”王圣学说， “现在房价虽然有轻微回落，但跟市民的实际购买能力还是有相当差距，开发商和某些机构结成的利益共同体还将和购房者继续博弈下去。”
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