2010年8月25日，美国房地产经纪人协会（NAR）公布了7月份的成品房销售数据。7月美国成品房销量下降27.2%，创1999年统计以来的最大跌幅；按季调整的年率房销量跌至383万套，独户式住宅销量降至15年来最低。受其影响，美国股市当日大跌，道指盘中一度跌至万点以下。

“此前，由于预计到抵税等优惠政策到期所带来的需求刺激势弱，市场普遍预测这个月的房屋销售数据不会乐观，但没想到会有这么差。”海通证券宏观经济首席分析师陈露表示。

虚假回暖

这一组黑色数据也使得美国政府两年来依靠巨额财政开销而维持起来的房产市场回暖局面荡然无存。

为了提振房地产市场，自从2008年美国财政部正式接管两大住房抵押贷款机构“房地美”（FreddieMac）和“房利美”（FannieMae）（下称“两房”），之后，美国政府采取了三项特别措施来提振房地产市场。

从2009年1月1日起，个人年收入在75000美元以下的美国家庭首次购房，可以享受最高达8000美元税收抵免；从2009年11月6日起，购买改善性住房的家庭申报成功之后可以享受最高达6500美元的税收抵免。这两项优惠政策均于2010年4月30日到期。

从2009年开始，为了保持房屋抵押贷款利率维持在一个较低的水平区间，美联储购买了1.5万亿美元的抵押债券，进一步刺激了购房的需求。

2009年2月，奥巴马就职美国总统后不久，宣布了他的“可承担房价”计划(Mak－ingHomeAffordableProgram)，通过重组抵押贷款以及提供补助等方法，帮助700万－900万还不起贷款的家庭规避止赎(foreclo－sure)的发生。虽然有评论认为这些措施只能够使止赎行为延缓发生，但还是花费了750亿美元。

如果再加上当时接管“两房”时花费的1480亿美元，美国政府将次贷危机3.5万亿刺激计划当中的一大半花在了住房市场上，远超过在金融以其他领域的开支。

山姆大叔的血本支持使得美国成品房的销售在2009年总体上持续上升势头。到2009年11月，经季节调整后的成品房销售达到654万套，创两年新高。当时有评论认为，美国住房市场已经显现回暖企稳迹象。

但随着购房税收抵免政策的到期以及就业市场持续低迷，从今年5月份开始，成品房销售连续三个月下销，直至出现7月份狂跌27.2%。美国人用财政刺激堆积起来的房市增长终于在政策退出后显现原形。

房地产市场的悲观数据也很快传导到“两房”的表现上。从2008年9月被政府接管之后，“两房”的股价就从原来的60美元暴跌至1美元，并长期在1美元左右徘徊。为了避免持续的股价低迷和股东的投资损失，2010年6月16日，“两房”从纽交所退市，转至场外柜台交易。

但是，退市之后两家机构的二季度经营业绩也并不算乐观。8月9日，房地美再度向美国联邦政府寻求18亿美元救助金，而房利美第二季度财报显示净亏12亿美元。虽然较去年同期148亿美元的亏损大幅收窄，但房利美还将寻求15亿美元的联邦政府救助。

长年亏损的“两房”让美国财政账本实在承受不起。美联储主席伯南克在出席国会听证会时就曾表示，美国财政状况“长期内不可持续”，这意味着在救助“两房”的问题上，美国政府也不可能没有底线。由于即将在2011年1月之前向国会提交一份全面的住房融资市场改革提案，奥巴马政府不得不开始探寻解决美国“两房”顽疾的道路。

体面的葬礼？

2009年9月，美国政府尽职调查办公室（GAO）提交国会的报告中分析认为，“两房”的可能走向包括完全国有化、保持现有GSE（政府支持企业）形态以及彻底的私有化三种选项。

其中完全国有化，是指将“两房”的业务剥离之后使其国有化，甚至转变为联邦政府的下设机构。“两房”的主要业务是发放高级住房贷款并发行相关抵押支持证券（MBS），但不参与MBS产品的投资。

第二种可能是维持现有的GSE架构，但政府参股，并对其经营进行监督与管理。这一模式最大限度地保持危机前 “两房”的经营模式，有利于维护市场稳定，但难以规避“两房”的道德风险。

最后一种选项是彻底进行私有化改造。一旦“两房”恢复了持续经营能力，政府完全退出日常经营管理，并取消对“两房”债券的隐性担保，要求其进行市场化融资，运用市场机制监督、逐步提升经营稳健性。

不管愿意不愿意，在中期选择之前，任何金融议题都会沾染上政治的味道。两党再次选择靠边站队。其中共和党人希望取消联邦政府对于“两房”GSE的各项补贴，并且在房贷领域进行全面私有化;而大部分民主党人则强调在目前经济衰退的背景之下，住房在家庭财富与国民经济当中举足轻重的地位，他们认为如果此时房贷市场提供太少援助，将产生很大的风险。