小产权房被“叫停” 已购者权利将获保护(1)

网络版专稿 实习记者 韦承武 便宜，小产权房的这一大特点对购房者来说是个难以抗拒的诱惑。但由于其合法性问题，近日被中央政府“叫停”，同时对已经购买小产权房的，其合法权利将得到保护。

小产权房怎么违法了？

10月22日下午，在国务院新闻办举行的发布会上，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文明确表态，小产权房本身违法，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的。

所谓的小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，从价格看，小产权房价格只有同样位置商品房价格的40％至60％。从住房形态看，一样是普通住宅。从手续看，没有缴纳商品房买卖的契税，也不用向政府缴纳土地出让金。从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。

小产权房的问题出在产权上。其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，并不构成真正法律意义上的产权，因此“小产权”实际上就是“没产权”。

陈锡文明确表示，小产权房违法，绝对不允许再建设。违法批准建设“小产权房”，违法开工建设“小产权房”的人，是要承担法律责任的。

小产权房问题多多

2007年以来，各地的小产权房纷纷浮出水面，在北京、成都、济南等地都出现了大面积连片建设的小产权房。据学者统计，2006年底，小产权房已有大约50多亿平方米，接近我国120亿平方米城镇住房的40%。至2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米，其中有很大比例是农民在宅基地建房然后出售。如此庞大数量的小产权房，却一直处于无证生存的“地下”状态。

尽管国家有关部门多次出台文件，禁止城市居民到农村购买宅基地和建于其上的民房。但小产权房仍然游走在法律的边缘，在全国范围蓬勃发展。

近年来，农村土地大幅度增值，农民纷纷反悔，起诉要求合同无效，收回房屋。由于法律存在漏洞，小产权房纠纷成为全国性的司法难题。

陈锡文说，很多消费者购买的时候，他不可能对国家的法律有这么多的了解，因此糊里糊涂就买了，觉得便宜就买了，对这些人的合法利益，政府是要给予保护的。

2004年， 北京市高级人民法院曾经发布《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》，规定农村私有房屋买卖合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

据报道，此前，北京市海淀法院山后法庭相继审结了四起同类案件中，亦根据房屋的升值程度，确定涉案房屋的重置成新价和区位补偿价。其中一宗案件中，农民须赔偿买受人45万元之多。

由此，在小产权房的纠纷中，尽管农民可收回房屋，但是高额的赔偿金在一定程度上会让得不到利益的农民遇难而退。

小产权房政策近期松动无望

“这个时候属于房地产经济的敏感时期，我认为小产权房政策近期不可能松动。”北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波表示，关于小产权房如何处理问题，国务院以及国土资源部等都进行过专项研究，但目前为止还没有一个明确的说法，唯一肯定的是，小产权房肯定不合法，而且中央多次明确“小产权房”绝不允许再建。

一直关注农村问题的北京市政协委员、原科技部农村与社会发展司研究员刘永泰说，小产权房虽然不合法，但这个问题一直存在，现在已经到了该解决的时候了。但不管如何解决，都不能损害到农民的利益，同时也要兼顾买房者的利益。

刘永泰认为，以前之所以出现大量的小产权房，主要是因为城市的房价偏高，一时间无法承受，而村里和开发商利用旧村改造等项目变相开发，很多人就选择了小产权房。现在关键的问题是如何让这种非法交易中形成的权利合法化？其中主要的问题就是要补交各种费税，补交土地出让金。“这可不是个小数目，让谁全部承担都不公平。”

刘永泰建议，土地出让金应该由村里、开发商和购房者三方按一定比例补交，然后再通过法定程序补办各种产权证书，以保障买房者的利益。

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