北京17律师建议开征地产“暴利税”

经济观察网 记者 温淑萍 高房价、如何抑制高涨的房价，已经被讨论了不下千百遍，包括多次的打压措施，而房价依然我行我素地上升。

日前，再有抑制房价的建议出现，北京市董正伟、梁会青、李心嵘等17名律师，联名提倡制定《反暴利法》，对房地产暴利行为进行直接的税收调控，从而遏止房地产投机，使高房价真正回落。

治理高房价反暴利税比物业税易行

当前，对房地产市场调控的主要策略是打击投机性购房、加大保障性住房建设力度，遏制房价过快上涨。由于房地产与GDP增长和土地财政、官员政绩有着直接的利害关系，民众普遍怀疑新的房地产调控政策是“穿新鞋走老路”，房价难免重蹈“越调越高”的覆辙。

炒房和投机性买房是导致房价飙升的原因。开征房地产资源占有税即物业税，增加二套以上商品房的持有成本是遏制投机性炒房的有效手段，但是，物业税的征税对象、税率、方式等非常复杂，且牵涉历史房产的持有情况，开征物业税会受到各个方面的阻力。物业税的阻力在于覆盖面宽将导致居民住房全面征税，覆盖面窄将导致大量偷漏税款现象起不到遏制投机炒房的目的。

投机性买房和开发商囤房囤地、哄抬房价根源在于获取了房地产暴利。消除房地产暴利可以直接地遏制炒房和开发商囤房囤地。针对房地产暴利进行治理作用面小、针对性强，不会对一般购房者造成压力，只会对投机卖房者造成压力。反暴利税直接作用于开发商和投机炒房者，让投机行为无利可图，自然就没有人把房地产作为投资工具进行资本炒作了！

“因此，要通过制定《反暴利法》对房地产暴利行为进行直接的税收调控，从而达到遏止房地产投机、促进房价合理回归、避免房地产泡沫和资产泡沫的目的，实现经济健康发展。”一名律师说。

房地产暴利是高房价的罪魁祸首

总结各方面研究数据显示：房地产行业的实际利润在28%——60%之间，许多一线城市开发商利润在50%——80%。

董正伟称，房地产行业公开的开发商利润是不真实的，一方面开发商应对税务机关和监管机关的财务数据有水分；另一方面，开发商计算利润时混淆了一个关键性的因素投入成本、建设成本、自有资金投入，不同的开发商在房地产建设成本、投入成本和自有资金投入是存在巨大差异的。开发商将所有的房地产开发建设成本作为利润核算的“分母”，但是实际上开发商自有资金投入不会超过房地产建设成本的50%。

因为，一般开发商自有资金投入占项目建设投入总成本的15-40%之间。开发商建设资金来源主要是房屋预售、建筑商垫支、银行借贷、民间或其他借贷、拖欠土地出让金和工程材料款等方式。这些融资方式产生的额外费用都被计算进了房地产建设成本中。

开发商利用囤积的土地发行股票，利用股票市场募集的资金大量圈地，这样形成了股票——土地——资金的恶性循环。在此开发商不但可以利用资金优势在全国范围内大范围低价圈地，而后转卖土地谋取高额利润，而且还可以超过房地产楼盘进行进一步牟利。少数富人也专门在全国从事房屋买卖投资赚钱，商品房越来越成为开发商、投资者、地方政府获取暴利的工具。

社会化大生产是一个相互作用的系统，各行业企业竞争发展的结果就是获取平均利润。西方社会一般把企业的平均利润预期定位在15%-20%。而我国的企业平均利润预期一般在25%-30%。

当个别企业的利润高于社会平均利润时就是不正当的暴利，这对其他企业就是一种制约。当然个别高新技术企业一定时期内获取平均利润，和公用企业、银行获取低于社会平均利润的收益。在经济全球化，竞争不断加剧的背景下，社会平均利润率在不断下调，西方社会的利润率已经在10%左右了，而我国企业的平均利润率仍然居高下。企业利润率过高的弊端是商品价格过高，资本循环缓慢，资本利用效率低下，居民消费能力受到高物价限制。

对开发商、炒房者征收反暴利税

房地产市场开发商获取高达60%的超额利润，这显得有点“另类”。不解决开发商暴利的问题，就无法从根本上扭转开发商炒作地皮、楼盘。“为了维护民众的住房需求，必须依法规范和限制开发商暴利。”董正伟认为，以25%作为房地产企业的社会平均利润率，超过这一利润的部分，依法对其征收80%的“暴利税”。没有巨额的暴利，房价恶性上涨自然得到遏制。

对于城市低价非理性上涨过快的问题，仍然可以采取以城市居民社会购买力承受能力为依据的基准地价，土地招拍挂过程中，成交价高于基准地价25%的部分，要征收其2-3倍的土地增值税；开发商倒卖地皮也要采取增加2、3倍土地增值税的法律手段来消除房地产开发过程中的暴利。

对于个人或者企业、其他组织进行的投机炒房，要根据其二套房转让获利情况，依法征收80%的反暴利税。具体是买入和卖出价盈利超过25%时，超过的部分征收反暴利税。

以往的房地产调控政策是仅仅盯住在房地产交易环节增加税收和信贷成本来遏制购房需求，期望直接影响房地产供求关系，然而收效甚微。增加的交易成本最终都开发商转嫁到了购房者身上。而直接消除开发商和土地出让中的“暴利”，是彻底根治了开发商炒作地皮和房价的能在动力，没有巨额利益的房地产市场，哪个开发商还囤房囤地？所以，17名律师认为，对开发商征收“暴利税”是稳定房价的有效手段。

相关资料：

暴利：是指经营者完成一个商品生产销售过程所获取的利润率超过一般企业的社会平均利润率的部分。或者说是单个资本完成一个循环周期所获取的增值利润率超过社会平均利润率的部分。

或者是通货膨胀时期，单个商品和服务价格购销差价、成本价与销售价的利润率超过25%的部分。

以上情形高科技企业除外。暴利损害市场经济公平竞争、导致产业发展失衡；暴利严重损害消费者权益。

反暴利税：是一种公平调节企业盈利所得的税种，它类似于个人所得税；也是一种保护消费者权益的惩罚性税种。

• · 李庄案预定于今日上午宣判 　|　 2010-01-08