震裂商品房 谁负责？
“急！急！急！有人知道位于幸福大道成百对面岷江国际楼盘的情况吗？我人在外地，不知道房子怎么样了，灾后的照片上，看见这栋楼还在，但不知有无破损。一直都非常喜欢都江堰，全部积蓄都在里面，谁料到会遇上这个天灾！”一位业主在网上发帖征集有关自己位于重灾区的商品房的信息。
许多四川的业主都在相互打探自己所购楼盘现在是否安全。在成都，“上东阳光到处是裂缝”，“花样年·花郡的房屋也出现多套隔墙开裂”等网民地震后自发前往看房得到的消息不胫而走，而那些被告知楼盘一切无恙的业主们心口石块终于落地了。
2008年5月12日14时28分从四川省汶川县开始的这一场特大灾难，注定将改变中国城市的面貌。
成都市民荀先生（化名）最近的生活可以用“疲于奔命”来形容。由于小的余震不断，荀先生和许多成都市民一样，至今没有回到自己的家园居住，而是集体在大街上、体育馆或博物馆等公共场所搭起帐篷，在面积为2平方米左右的临时住所安身，一旦余震来临，就赶紧冲到开阔地带。在那里，倒塌的房屋看起来触目惊心，家园不再是美丽的梦想，而成了噩梦。
“成都离震中相对较远，商品房基本上没有听说有倒塌的，但是有不少都出现了裂缝。”荀先生告诉记者，自己买的商品房上道西城真是够他操心的，那是他和爱人准备结婚用的新房，举两家之力一次性付清的，原定8月份交房。但签完预售合同没多久就出现了问题，因为他买的明明是商品房，房产证上写的却是 “经济适用房”，开发商成都兴西华建设管理公司也无法提供分户验收表原件。
这件事还没解决，地震后又听到去上道西城实地探察过的邻居说房屋已出现了裂缝，“大部分墙体都被拉裂了很多口子,抹灰砂浆有脱落,局部房子混凝土梁有裂口,不知道是否断裂。”
他深感不安，不知道自己将来是不是要住在到处是裂缝的房子里。“想想看，即使是自己天天住着的房子，也不能让我信任，不管怎么样，心理上是有阴影了。”
荀先生说，他的状况不算最糟的。他听说一个朋友在西延线的刚入住的新房出现了房梁断裂的现象，并且已经被列为危房，但因为目前阶段所有人都在忙着抗震救灾，他还没有时间自己去证实这些事情——甚至连他自己未来的居住小区上道西城，他都还没来得及去看一看。
但有一些成都人已经行动起来了。一位上东阳光的业主说：“我去看了，买的三期，才收的房，结果太惨了，到处都是很长很深的裂缝，凋落的水泥块，用手都可以捏成灰。我们应该怎样维护我们的权利，赔钱？退房？”
花样年·花郡的不少业主也表达了同样的忧虑，“房屋出现多套隔墙开裂，单元楼间的伸缩缝出现大量脱落，并且防火门周围有开裂。”还有业主总结了花样年·花郡的几大罪状，包括墙体没有刮灰直接上白灰、没有用钢网、标号缩水、主体钢筋偷工减料、墙体错位等等。
一位美茵河谷的业主还表示，自己刚装修好的房子，墙壁多处裂开和垮塌，物管公司对他说：“屋里的问题自己负责，我们只管外墙。”
“难道开发商和我们签完合同就当甩手掌柜了？不地震还真看不出来，一地震，谁盖的房子结实、质量好，都摆在面前了。我们怎么能眼睁睁看着自己花了好几十万血汗钱，有的还背着下半辈子的债务买的房子，就这么裂的裂，倒的倒呢？”荀先生对此气愤不已。他想知道，地震过后的房子出现问题，怎么来衡量是不可抗拒力造成的破坏，还是开发商本身的质量问题？造成的损失应该由谁来承担责任？
记者就此咨询了有关专家。全国工商联房地产分会会长聂梅生表示，这些问题以前都还没有先例，应该等待建设部出台详细的文件。
北京隆安律师事务所律师陈旭表示，以前没有什么人关心这个问题，因为中国上一次发生大地震是在1976年，当时中国还没有什么商品房，不存在产权上的纠纷。地震之后，很多标准要重新开始考虑。“对于不可抗力造成的破坏责任，我认为，房子没有交付使用阶段应由开发商承担责任，交付以后就由业主承担。严格意义上以产权登记为准。”陈旭说，目前开发阶段的房子基本上没有参加什么保险，国家也没有强制性要求。
而一位匿名业内开发人士认为，民法关于“不可抗力”因素的法律界定比较模糊，在规定中，“不可抗力”必须同时满足三个条件：不可预测、不可避免、无法克服，但不可抗力也分很多种，每种情况并不相同。例如，战争爆发也是不可抗力，但是“假如战争并没有把楼打塌，那么战争结束后，开发商不能因为这个‘不可抗力’的理由而拒不交付。但地震又不一样”。
这位人士称，在商品房开发的阶段，债务关系和产权关系都比较复杂。“有些购房者按揭贷款买了房子，房子还在开发就遇到地震，倒了。这样一来，购房者、开发商、银行之间都和这个房子之间有了权责关系。另外，开发期间房子是签订甲乙方合同委托给建筑公司的，那么开发商和建筑公司之间又有了权责关系。”
在这种情况下谁来承担责任呢？“让购房者承担吗？钱还没还完，你让他背着一身债务而身无长物，似乎不大人道，照这种角度看，如果房子倒了，继续让购房者还款是不现实的。你让银行承担吗？银行也都上市了，也没有规定说这笔倒霉账就得他来认。让开发商承担吗？开发商也肯定觉得冤枉，而且一般购房合同里会有免责声明，如果严格地按照建设部的示范文本执行，应该是部分免责，但也不排除一些开发商修改文本，将其改成完全免责条款，即对于不可抗力造成的房屋损坏，开发商不承担任何责任。”
据悉，成都市建委已下通知，对于所有的楼盘，要求附加“责任主体联合小组”进行鉴定、备案、批准才能出工。
四川省建设厅应急办的一位工作人员表示：“现在都忙着抗震救灾，当务之急是安置灾民，哪有时间来关心房子坏没坏啊。”应急办联络组长李文泉表示，现在在对各市州情况进行汇总，已经派专家去了解损失情况。相关政策还没有研究，“在等待上面传达指示。”
由于近期成都震后仍不稳定，记者没有得到相关地产开发企业的正面回应。
“我们的购房合同都是标准合同。”四川蓝光集团的副总经理杨晓初表示，该公司最近请了同济大学建筑结构加固研究所的专家和中国科学院院士江焕成到蓝光盖的小区做建筑结构问题检测，“该调整的调整，该加固的加固。”
“当时我也问起过售楼小姐关于不可抗力的问题，当时售楼小姐说，‘先别操心这个了，真的地震了我们还活不活着都是个问题，还能管这个事？’”业主刘先生说，“没想到这么快这个问题就暴露了，建议立法机关更加严格地界定这其中的法律关系。”
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