富力北京打折隐情
“我们这个区域，除了富力桃园，别的项目都没有打折的。”位于西三旗桥附近一个楼盘销售员告诉记者。去年底以来，北京楼盘打折销售的消息不绝于耳，察微知著，其中折与不折、折扣的程度和方式，正是各地产企业内部状况的最好折射。
与沸沸扬扬的“万科降价”相比，其他一些同样出于资金安排节奏需要的企业，事实上，都或明或暗，采取折让回笼资金的“快转模式”。
在此轮折让销售中，赚取市场注意力最为丰厚的是丰台区西南四环项目的沸城，公开表示一次性付款打8折。沸城的一位销售人员称：“公司规定这个折扣到4月10日为止，不过目前还没有接到通知，就继续打折了，一旦有通知就会变动。”
据公开资料，沸城于今年1月26日开盘所售房屋，目前均价10380元/平方米，一次性付款可享受8380元/平方米的价格，每平方米优惠2000元。尽管有如此大的折扣，但由于此项目是采取先提价、再打折的促销手段，并没有引起之前购房者的较大反应。
一位在此购房的业主表示，2007年3月他购房时，价格是6000多元/平方米。“后来卖得最贵的时候也就8000多元/平方米，过完年以后开盘突然涨到1万元/平方米，然后采取打折的方式。打完折和以前的价格没有多大区别。”他说。
但有些项目则是“货真价实”的打折。
“在销售淡季出现一定的折扣每年都有。”DTZ戴德梁行住宅部董事岳锋钢表示，如果只是微小的折扣，并不能看作是区别以往的变化。而导致一部分前期购房者利益折损的折扣方式，则明显不同于以往的淡季促销方式。东亚上北在今年3月左右实行优惠活动，购房送物业费、契税、公共维修基金，使得其一居和两居总价减少5万-8万元，引起不少业主的抗议，根据其销售人员介绍，5月1日开盘当日一次性付款购房优惠将达到8.3折。
由于楼盘打折使得高价时进入的购房者房屋价值下降，已经习惯房屋升值的业主们要求开发商补偿其损失，这也成为这一楼市调整期的独特现象，其中就包括富力桃园业主。
富力桃园有业主从3月18日起，连续发布三封公开信，要求开发企业差价补偿等，并表示公开信除送达富力集团外，还送达市政府、市建委等单位。“富力桃园降价，已经造成我们当前的巨大经济损失，在同期交房、同样户型、面积等所有条件一致的情况下，我们比现在购买的业主多付了10万-30万元不等。”3月18日的这封公开信里这样写道。
据了解，2008年2月之前，富力桃园销售均价为14000元/平方米。“现在均价12500元/平方米。”富力桃园的工作人员告诉记者，两居的房子目前有总价99折减2万元、99折减1万元的折扣，折后均价11000-12000元/平方米不等，并且此房屋按2000元/平方米的标准精装修。“如果2月份之前来买可不是这样的价格，这已经很便宜了。”这位工作人员说。
而据调查，同样位于西三旗桥附近的其他几个在售项目，到目前为止并没有打折销售。其中2007年12月开盘的上奥世纪中心，两居、三居的均价分别为每平方米11000元和13000元，价格与富力桃园相差无几，且都为毛坯房；而今年2月开盘的新龙城两居、三居的均价为每平方米12000元和13000元，两居以上户型，这两个项目的价格已经明显高于富力桃园。而在今年2月之前，还是完全相反的状况。
这两个项目的销售人员都告诉记者，自开盘以来没有打折降价过。“五一以后我们肯定还会涨价，我们这个区域，除了富力桃园，别的项目都没有打折的。”上奥世纪中心一位工作人员告诉记者。
富力桃园的折扣，出于其资金安排的需要。
2007年，富力地产在财务安排上相当激进：2007年一年，收购土地20幅，土地储备增加合计1030万平方米，并分别在天津、广州、佛山以50亿元、46亿元、47亿元创造三个地王。根据富力地产2007年年报，短期银行贷款和一年内到期的长期贷款总额约73亿元；预提费用及其他应付款111亿元，其中大部分为应付的土地出让金。至2008年初，其所有现金仅为14亿元。
伴随着严峻的融资环境，即使不再收购新土地，还没有实现A股回归的富力地产，项目销售回款成为其得以依赖的资金来源。
富力桃园还有多少打折的空间现在很难得知。不过，根据工作人员的介绍和售楼处展出的相关文件，富力桃园地块为拥有70年产权的住宅用地，该土地使用权终止日期是2066年12月，目前只剩下58年的产权，即该块土地的出让时间为1996年。当时土地多为协议出让，成本之低与目前市场已不具可比性，而房屋销售价格则是按当前市场价格，这块土地即使算上其中的运作成本，其利润空间也会是巨大的。
综合此类情况，富力桃园理应能承担“货真价实”的打折。
“一直以来房地产企业的融资模式都是25%的自有资金，40%靠预售款，剩下的靠银行融资。预售款占据最大比例，如果预售出问题，就比较严重了。”有分析人士表示。而对于2007年采取激进的财务安排的企业而言，打折促进销售的压力自然大于保守型的企业。有目共睹的是，2007年激进的地产企业绝大部分为上市公司。
“应该不会再降价了。要看公司的通知。”富力桃园的工作人员说。目前该项目接下来还有三栋楼要开盘，“位置没有现在的好，降不降也说不定。”这位工作人员表示。
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