“负资产”卷土重来香港人变得小心

周亚玲仔波

　　最近，香港市民张家伟有点心事，他于2008年在黄大仙买了一套公寓，他对记者表示，按照该楼盘的下跌情况，下个月他就要进入负资产行列了。

而位于弥敦道新兴大厦的活年旅馆经理高诚浩去年因为房子犹豫再三。他在2008年9月看中了本楼另外一个单位1611平方英尺（约150平方米）的房子，都已经签下了临时合约，但因为 “电视新闻整天说香港经济会不景气，楼价会下跌”，高先生放弃了这个买楼计划。现在，他为自己当初的决定庆幸不已。

楼价大跌，身价大幅缩水在今天的香港不是个案。在1997年到2003年非典期间盛行的香港“负资产”情况近期以来重新抬头。2008年下半年开始，香港楼价大跌，同时受到全球金融危机，尤其是雷曼迷你债牵连，香港市民经受了楼市和股市的双重打击。

根据香港金管局2月初公布的数据，在2008年第四季度，负资产住宅按揭贷款宗数由上一季的2568宗，增加至10949宗。2008年12月底，负资产住宅按揭贷款涉及的金额由2008年9月底的60亿港元，增加至248亿港元。可资对比的是，香港2008年新盘的销售数量不过1万套，二手楼盘不足9万套。而2007年香港新盘成交有1.7万套，二手楼盘有11万套。

记者采访了一些香港地产界人士和社会援助组织，鉴于统计口径的问题，如果算上二次按揭的数量和一些去年开盘，今年才完成贷款的新盘数量，香港居民不动产大缩水就远不止10949宗了。

但大部分行业人士都认为，这次香港 “负资产”风波远不及上次的严重。他们希望楼价企稳，以减缓负资产数量上升的势态。

楼价和心理按摩师

香港社团“明爱向晴轩”中向财务状况陷入困境的人士提供援助的部门负责人翁丽萍告诉记者，他们现在每天会接到30多个求助电话，而在2007年，一天只有10多个。其中有可能要失业的，有买雷曼迷你债血本无归的，有楼价大缩水的。

在2008年一整年，她没有收到一宗负资产人士的求助，而在最近，她见了3位负资产人士。这些人士的月收入都在15万港元以上，他们买的楼盘是香港不错的楼盘和旺铺，其中有一位在太子买的当时市价1000万港元的铺面，现在市价也就700万港元左右，买主虽然收入很高，但加上日常家用，已对每月高昂的月供感到力不从心。加之现在香港的零售行业并不景气，租金不足以抵消月供，出售在短期内也不容易实现。

还有人背着家人放手一搏买下了物业，如今不知如何向家人交代，他们向翁丽萍诉苦：“2008年年初香港楼市太好了，不断有经纪人打电话过来说，再不买就要卖给别人。都说一转手就升百万，可现在却被套牢。”翁丽萍建议他们将物业暂时出租，但他们表示，因为现在租金很低，而且出租通常需要签2年的合约，若楼市回升，要赶紧出手，不然就又散失机会了。

通常，翁丽萍都会帮助他们和银行商量是否能降低一些利息，是否能拉长贷款的年限。有的人向财务公司借的钱，翁丽萍也会和这些财务公司去商谈。

翁丽萍说，有些财务公司会同意她的意见，但有的就会将欠款人的住处用大锁锁住，用红油漆泼墙。有时出现纠纷，报警之后，财务公司的人甚至都不理会警察。

即便如此，翁丽萍还是觉得这一次的情形没有2003年时那么厉害，2002年，明爱向晴轩负资产债务辅导部门成立时，正是负资产最严重的时期。到2003年的6月，香港所有按揭的22%都成为负资产。

变得小心的香港人

和1997年之后的香港负资产情况相比，这次的情况显然好很多。在上次负资产风暴最盛的2002-2003年间，香港每10个业主中就有1个是负资产，总数有10万户之多。这一次，行业人士认为事态不会太严重，原因之一是香港人经过上次的风浪之后，买楼贷款变得非常谨慎。

香港美联集团首席分析师刘嘉辉统计发现，现在，很多香港人对按揭买房比较保守，贷六成的居多，而在过去，大部分人都是贷款七成，所以他判断未来情况不会特别严重。而香港人买楼不贷款或者提高首付比例的情况也在逐渐增多。有评论者认为，香港至今有一部分人似乎仍然未能从上次资产爆破的震荡中恢复过来，并产生了一种消极的心理状态，评论者甚至认为1997年的金融风暴就此改变了一代香港人的心态。

但是，按照香港人的习惯，依然有一些人喜欢做第二按揭，即如果首付（最少是三成）不足，还可以向保险公司或者开发商等机构贷款两成左右。若第二按揭不是向按揭保险公司贷款，即使现时楼价跌破了贷款总额，也不属于金管局的统计范围，这也意味着香港负资产的情况要大于目前官方的数据。

部分经历过负资产的人士如今都能乐观面对，但回首往事，依然心有余悸。记者采访的一位香港专业人士的经历也是跌宕起伏。1998年，香港楼市出现大跌之后的一轮 “小阳春”，他将一套1997年前单价为7000港元/平方英尺的楼房以每平方英尺4000多港元的价格买进，但之后楼市却未真实见底，依然大幅下跌，一直跌到单价不足2000港元的水平。同时，租金也跟着大幅下落，远不及月供。直到2008年初，楼价才回到1998年买时的水平。但2008年下半年，香港受全球金融风暴影响，楼价再次大幅下挫。2008年第四季度，香港楼价平均下跌了23%。他的楼房价格小幅下跌到3800港元每平方英尺。如今，贷款已基本还清。

美国拖欠贷款10%，

香港0.02%

港人对房产高度重视，中原地产研究部联席董事黄良癉认为，因为放弃房屋就意味着放弃香港了，所以港人不会轻易拖欠贷款。而香港人一直注重储蓄，所以即便成为负资产，很多人也会用储蓄来还贷。

美国在次贷风暴中，2008年第三季度住房贷款违约率及止赎率就升至10%，次级抵押贷款的严重拖欠人数还超过了19.5%。在香港负资产最严重的2003年，断供比例也没有超过0.6%，现在的比例只有0.02%。但在这次楼市下跌中，一些新盘还是出现了极个别的买房者拒绝和开发商完成交易的情况，但是开发商或银行还是会向买房者追索蚀本的部分。而翁丽萍也告诉记者，如果拖欠贷款，业主会经常接到银行和财务公司的追讨电话，压力可想而知。

供应量来调节，就业是关键

黄良癉认为，当下的情况比上一轮负资产风暴要好很多，因为现在香港新盘的供应量要比上一次负资产风暴时少很多。他指出，当年负资产情况开始普遍，香港却依然加大了房屋的供应，当时有著名的 “八万五计划”(政府每年推出8.5万套政府补贴公屋，以远低于市场的价格出售给符合资格人士)。而2008年，香港的私人住宅楼宅施工及落成量却分别是10年和36年的新低，因为未出现供过于求，所以刘嘉辉和黄良癉都对未来的楼价保持乐观态度。

刘嘉辉称，1997年之后，香港的开发商都经历过很长一段特别痛苦的时期，所以现在也不会采取对市场不利的动作，不会“散货”。当年香港供应巨大的情形就好似今天内地开发商手里有巨大的存货。

另外，他们觉得，如果当前内地加大经济适用房的供应，也会和当年香港一样，对商品房市场造成打击。

黄良癉提出，现在经济的重点应该是保就业。他认为，1997年后，香港依然加大了对楼盘的供应，但行情最差的时候，有四成的新盘卖不出去。“人们开始惧怕失业，哪还敢买房子呢？”他反问道。

2009年第一季度，香港楼价较谷底回升3%。而香港处于低息阶段，加之他们认为香港第二季度出口情况会转暖，给了行业人士很多信心。但因香港失业率一直居高不下，有人认为失业率将由4.1％攀升至7％，包括中原集团主席施永青也认可香港的失业率最终会向双位数靠拢，鉴于错综复杂的经济形势，现在不能言已见底。

瑞银财富管理及证券顾问陆东甚至认为中低价格的楼盘，因失业率上升，2009年价格下跌幅度有20%至25％。

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