一个新的时代与民营地产企业转型

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易小迪

　　2008年曾经充满了“不确定性”，也曾经被赋予了期待。但它却在今天以十分确定的结论宣告全球金融危机的到来，而唯一不确定的是这一轮金融危机还有没有见底。2008年也曾是中国人充满期待的一年，因为这一年奥运会在中国召开，但是却发生了许多出人意料的重大事件，也给中国房地产迎头一盆冷水，终止了长达十年的繁荣格局，并全面转入了通缩与衰退，几乎全行业的人都确信：房地产的冬天来了。唯一不确定的是：这个冬天有多长？

对于身处其间的房地产企业而言，一个清晰的信号是，房地产行业一个时代就此结束了。一个以占有资源为手段，以股市圈钱为动力，以规模增长为目的的粗放式发展时代结束了。

一个新的时代开始了

供大于求的市场已经形成。在这个市场上消费者将处于真正的主导地位。那种依靠产品的设计、功能、概念来推动消费的“供应”时代过去了。在供大于求的市场上，“销售”已成为制约企业生死存亡的最重要的瓶颈。

随着行业标准的成熟以及配套产业的形成，房地产产品品质的同质化趋向将越来越明显。同时，企业增值空间也不仅仅局限于生产与销售环节，品牌与服务也越来越重要。

随着房价回归理性，这个行业的暴利时代也宣告结束了。房地产开发中单纯依赖于土地升值带来的收益会越来越少，企业竞争胜负的焦点已不再是对有限的土地资源的占有，而是抢占有限的客户资源。

由于行业竞争的要点越来越转向品牌影响、客户定位、销售能力、产品特征等这些无形因素。而土地垄断产生的利润越来越少，因此权力部门会减少对行业的干预，从而会给真正的市场型企业、民营企业留下更大的发展空间。

曾经炙手可热的一线城市、沿海热点城市可能因为地价过高，而成为这次调整的重灾区。在这次国际金融危机后还存在下跌的风险，可以预见下一拨房地产热点将真正转向二、三线及内地城市。

十年一次轮回，但这次回归后的中国房地产市场与十年前有了本质的不同。十年前市场是“需求旺盛，购买力不足”，因此催生了一大批能够低成本扩张或生产导向而发展起来的大型企业，而且由于房价一直处于上升通道，掩盖了企业一系列资金与管理等问题。而十年后的房地产市场却是 “供应充足而相对需求不足”的充分竞争状态。那么今后的市场上评价好与坏、强与弱的标准也会发生根本的变化。

作为一个民营企业，我们感到幸运的是房地产行业终于又回归到了市场轨道上进行公平竞争。从而给我们留下了未来的希望与梦想。但我们也必须清醒看到残酷的一面，今天中国房地产市场在国际与国内双重危机下转型，在政策与社会舆论双重压力下的夹缝中生存，必须有超强的野蛮成长的能力。

冬天或是春天

相比较于2007年以前的繁荣局面，2008年房地产行业出现了价格和销售双双持续下跌，但是，我们也看到另一面，在房地产行业出现拐点以后，地方政府率先救市，紧接着中央政府也放松了几年来一贯收紧的宏观调控政策，出台了鼓励行业发展的积极措施。

而由于房地产行业出现了空前困难，由暴利行业转为亏损大户，得到了社会与舆论的普遍同情，反而使得房地产一改过去负面形象，其重要性与支柱行业的地位重新得到了社会民众的认知。这一切，无疑为房地产未来发展增加了诸多利好因素。

最重要的一条是：中国房地产还存在巨大的消费市场，因为中国城市化进程远未结束，未来20年每年约有2000万人进城，加之城市居民住房不断升级，城市功能不断升级等巨大需求，房地产整体市场会在未来较长时期维持在一个相当大的需求平台上。而房地产行业整体游戏规则又回到了市场化轨道上来。从这个意义上看，中国房地产下一个春天已经悄悄开始了，至少已经开始酝酿了。

回顾历史，阳光100恰恰是在1996年开始准备，1997年开始起步，1998年亚洲金融危机以后步入快速发展的。也是在1998年以后，由于中国开始取消福利分房制度，启动住房市场化，从而很快将整个行业带入了一轮黄金发展周期。那么，历史会不会重演？

当然，我们对目前的宏观形势乃至房地产行业本身必须要有一个客观、冷静的分析与判断：

未来2-3年间全国市场上供大于求的整体格局不变。2009年内消化库存仍有很大的压力。

整体房价会趋于稳定。2009年以内以稳中有降为主，2009年底以后可能转向稳中有升。

房企从资本市场融资空间仍会很小，而整个行业投资会出现持续下降甚至大幅下降。

刚性需求住宅、低价位产品仍是未来2-3年内主力畅销产品。

客户购买行为会趋于理性，投资客户中短期投机行为大大减少，但仍会有相当部分中长期为保值增值而进行的投资。

热点城市、热点区域会发生转移。

在整体宏观经济未能转变以前，房地产不可能出现价格高涨、销量猛增的局面。未来3～5年市场低迷或者不温不火会成为常态。

政府对房地产行政干预会不断减少，但通过加大保障房建设这种投资行为，可能会抑制中低端住宅市场的市场需求，改变居住市场长期格局。

对于民营企业而言，必须要回归到民营企业的 “灵活、低成本、快速反应”这个本色上来，回归到市场化先锋这个位置上来，才能找到其生存与发展的活力。我们不能惧怕激烈的竞争，相反竞争才有我们的出路；我们必须放弃那种依赖项目升值，依赖于市场好转而再次崛起的幻想。

2009的中国房地产，也充满了不确定性，国际金融危机还未见底，国内宏观经济还在持续恶化，中国房地产行业的重组与调整刚刚开始，房地产行业已经改写了过去的竞争模式。大者不一定强，强者不一定恒强。在激烈的竞争环境中，没有哪个企业是安全的，也没有哪个品牌是恒久不变的，谁是未来赢家充满了新的变数。但可以预见的是，一定是那些产品畅销的，灵活轻便并深深扎根于基层的市场型企业最可能成为未来赢家。

（作者为阳光100房地产公司董事长）