150楼盘调查：北大教授眼中的楼市真相

胡芳洁

　　笼罩在金融危机阴影中的2009年，中国商品房价格一路飞涨。房价已经成了这个社会一个最大的难题。房地产市场的问题到底在哪里？赖伟民打算自己去寻找真相。

赖伟民是北京大学企业商学院研究中心主任、教授。因为工作的缘故，他经常要去全国各地讲课、考察。从2009年下半年开始，他每到一个城市，就多了一项任务：他会特意留出半天的时间，以一名普通看房者的身份，到当地的楼盘进行考察，与销售人员、购房人进行交流。

这项活动一直持续到今年1月。半年多下来，他跑了60多个城市，考察过150个楼盘，与数百名销售人员、购房者进行了交谈。这些一手的资料，让他发现了一些真相。

投资者的天下

其实早在2007年、2008年，房价飞速上涨的时候，赖伟民就萌发了亲自考察楼市的念头，但没有付诸实施。真正刺激他行动的原因，来自于他的学员们。

“我在各地主要是为总裁班、EMBA班授课，学员都是企业主和企业的高管。在授课之余，也会解答学员们的问题。按理说，企业主最应该关心怎么把企业做好，但是绝大多数学员问的都不是这个问题，而是楼市下一步会怎么样、怎么投资楼市能赚钱。”赖伟民说。

2008年底金融危机以来，这些企业主受到了巨大的冲击，而2009年一整年经济形势并不好，房价为何又开始飞快上涨？赖伟民决定调查。

半年多来，除西北地区只去过西宁以外，其他地区的省会城市赖伟民都跑遍了，他一般会在一个城市选择2-3个楼盘项目，至少有一个位于市中心、一个位于郊区。

“每个楼盘我会呆半个小时到一个小时，一进门销售人员都会很热情，我观察现场有购房者正在签约，就会让销售人员引荐我去认识一下。因为签约者是购房成功的案例，所以销售人员都很乐意引荐我们认识。”赖伟民说，通过这种方式，一个项目现场，他会与1-2名购房者进行交流。

结果让赖伟民大吃一惊：根据交谈了解到的信息，10个签约者中，有8个人买房是为了投资，而不是自住。当然，在销售现场，赖伟民也看到了众多为了自住的购房者，但这些人大多犹豫着不买，有的人看看就离开了。

赖伟民调查得出：2009年下半年以来，出手买房的人中，80%都是为了投资，其中尤以华东、华南地区为甚。

让赖伟民印象最为深刻的，是一个位于贵阳市金阳新区的项目。2009年12月，赖伟民去这个楼盘看房，售价达到7000多元/平方米，这让赖伟民难以理解。

“大家都知道贵州省在全国来说并不属于发达地区，金阳新区还是当地的一个开发区，按理说开发区房价应该更低。2007年房价较高的时候，金阳的房屋售价还是2000元/平方米左右。这样一个开发区，人气、商业都还不成熟，房价却到了如此高的程度。”赖伟民说。

2009年11月，在杭州一个楼盘现场，赖伟民看到一个购房者一下子买了两套房。这是一个温州的生意人，专程到杭州买房。

“前几年好不容易赚了点钱，总不能放到银行里贬值吧，所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。”这位投资者思路非常清晰，“房子不是拿来住的，这是投资品。就像黄金，黄金最后被做成首饰拿来用的有多少，为什么每天还是有这么多人买卖黄金，金价越炒越高？房子也是一样的。跟黄金比，房子还可以拿来出租。现在不是有很多人买不起房吗？他们就可以租我的房嘛。你看投资房产多划算，又可以收租金、房价又会上涨，一举两得。我当然不指望租金可以抵得上房价，不过没关系，我真正赚的是房价上涨的差价，不是房租。”这位温州购房者对赖伟民说。

在赖伟民的调查中，这段话非常有代表性，几乎每一位投资者都说过同一句话：不买房子没有什么可投资的，总不能把钱存到银行贬值吧。在赖伟民的印象中，浙江省是投资者最多的一个地区。

在赖伟民看来：民众缺乏有效的投资渠道，成为房地产过热的关键所在，这早已为大众所讨论；而实业投资环境的问题，正在生动地助推房价。上述这个温州投资人，是将自己经营的工厂关了，进入楼市投资。这与赖伟民授课中众多学员的想法不谋而合。

企业主？炒房人？

一直和赖伟民保持联系的一位学员是东莞的企业主，做玩具出口生意。在金融危机的冲击下，几乎都没有业务做了。2008年底，这位企业主将公司关闭，手上有一两千万现金，随后他就将这些资金投到北京、深圳买房子。

一年多过去了，房价飞涨。这位企业主现在还在感叹，幸亏2008年底把企业关了。

“其实在东莞做玩具出口，早几年就已经面临压力：原材料涨价、人民币增值、新劳动合同法颁布等等，金融危机只是压垮他的最后一根稻草。”赖伟民说。中小企业主对房地产市场的热衷，根源在于实业投资环境的问题。

“中小企业主现在面临着很严峻的问题。这可能是另外一个需要单独讨论的话题了。”赖伟民说，例如，真正挣钱的行业如矿山、军工等，中小企业无法进入；政府采购对供应商的企业资产有限制，很多中小企业的产品质量并不差，但是规模不够；另外在社会地位、税赋、融资政策等方面，对中小企业发展都不利。

“国有企业在发展中具备各种优势，这就意味着中小企业交的税越多，反而使得竞争对手越强大。”赖伟民说，如果企业能挣到钱，能活得比较好，企业主会轻易将企业关闭去炒房吗？

赖伟民的一位学员，本来在呼和浩特经营一家教育培训公司。2009年中，这位学员关闭了培训公司，将资金投向长沙、重庆等地用于买楼。现在也获得了不错的收益。

这并不是个别现象。2008年底，随着金融危机的到来，赖伟民的不少学员，并没有将他们所学到的企业战略上的知识运用到自己的企业，因为他们已经将公司关闭，加入了浩浩荡荡的房地产投资者大军。

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