华侨城正试图与房地产板块拉开距离。

5月14日，华侨城股东大会，在谈及房地产宏观调控时，总裁刘平春表示：不希望把公司单纯作房地产公司判断。理由之一是美国迪斯尼公司的公园及度假区业务里面也是有房地产、有酒店，但迪斯尼是家旅游、文化公司。

这是一家业务边际十分模糊的公司——主营业务是旅游，利润则靠房地产业务支撑。这家本属旅游酒店板块的上市公司，被包括机构在内的多数投资者当做一家地产公司看待，在本轮宏观调控中，其遭遇了比单纯的房地产公司更大的冲击。

撇清关系

从2009年12月9日的21.55元到2010年5月19日的11.89元，不到半年，华侨城股价几近腰斩。同期，华侨城所属的旅游酒店板块跌幅为21%，而该板块龙头之一的中青旅同期跌幅不到7%；同样，和华侨城有莫大关联的房地产板块跌幅为36%，地产股龙头万科下跌41%。

主打“旅游+地产”概念的华侨城横跨两大板块，这也是华侨城独特的经营模式和核心竞争力所在，但其股价表现几乎比该板块的任何一家公司都要差。市场把华侨城暴跌归结为房地产的宏观调控，但华侨城却一再强调自己并不是一家单纯的地产公司。

对于华侨城而言，其“旅游+地产”的公司定位再清楚不过，而且主导是旅游，董事长任克雷的另一个职务是中国旅游协会副会长。

依据2009年年报，中银国际分析师田世欣在研究报告中分析称，从主要控股参股公司的业绩贡献来看，占比最大的华侨城房地产的利润贡献为13.09亿元，占到利润总额的77%，其次是招商华侨城，占比12%，房地产业务显然贡献了绝大部门利润。

东部华侨城和北京华侨城的占比均为11%，房地产业务显然贡献了绝大部门利润。

对此，刘平春表示，华侨城希望能做百年老店，因此公司业务格局既包括短期收益较高但风险较大的房地产业务，又有能获取长期、稳定现金流的旅游业务。从目前运作较为成熟的深圳主题公园来看，其每年实现的净资产收益率也在16%-20%，这个数字在业内已经是相当高了。

机构看空

5月14日的股东大会上，在谈及宏观调控时，董事长任克雷表示，看好中国房地产市场未来20-30年的发展，虽然新政的出台将抑制部分城市房价过快上涨，房价波动不可避免，但是华侨城地产以旅游项目为主体的成片综合开发模式及业态与一般地产公司并不相同，并且华侨城地产还拥有拿地成本优势、项目环境优势以及长期打造精品高端领域的品牌优势，这些优势将部分化解此次宏观调控对公司产生的影响。

对于房地产新政出台后，华侨城是否会降价的问题，副总裁陈剑表示，华侨城旗下住宅项目早在调控出台之前就录得较高的销售率，因此目前所剩的楼盘并不多。新开盘的项目都是根据当时市场来定价，因此难以确定是否降价，不过原有项目仍按原价销售。

而在刘平春眼里，现时新政对改善性需求打击最大。华侨城2009年业绩说明会传出的看法则是，目前华侨城的客户中按揭购房的比例约50%，当中60%是经过销售劝说决定贷款，实际上希望贷款的人不多，“项目越高端，贷款比例越小”。

华侨城的底气还源自于其拿地优势。据高华证券统计，华侨城的土地成本占房价比重不到15%。而金地的比重约为32%，万科和保利分别为27%和24%。

中信证券的研究报告认为，旅游开发作为提升片区面貌的重要途径为当地政府所重视，能有效降低华侨城拿地成本。

但是，华侨城在深圳已经成为“高端房地产”的代名词，旗下部分项目的销售价格均创出历史新高。其中，东部华侨城别墅项目“天麓”售价最高已达15万元/平方米，银河证券分析师潘玮认为，随着近期调控新政出台，信贷政策收紧，尤其是房产税政策预期临近，豪宅的价格上涨预期将告一段落。

高华证券分析师孙贤兵则对华侨城项目在一线城市过高的占比表示担忧，公司今年有56%的可售面积位于深圳、上海和北京，这三个城市面临的政策风险相对较高，尤其是对华侨城侧重的高端物业而言。

直面迪斯尼

在旅游业务的布局上，2009年的华侨城堪称完美。在这一年里，成都、深圳、上海华侨城先后开业。而云南华侨城、泰州华侨城、欢乐海岸正在规划和建设中。今年，又先后与天津、西安、武汉签约。

即便是如此凶猛的扩张，华侨城也面临着许多难题，首先是旅游景区的盈利模式不成熟。

2009年半年报显示，欢乐谷主题公园的绝大部门收入来自于门票收入和旅游团费收入，另一部分是文艺演出。而迪斯尼收入的主要来源却不是靠门票，真正盈利点来源于衍生品市场，如卡通玩偶和音像制品的特许生产与经营等。据统计，迪斯尼的酒店、餐饮和纪念品销售收入已占集团总收入的60%以上，门票收入仅占其收入的20%-30%。

迪斯尼等大型主题公园的经验表明，成功的主题公园主要盈利点是娱乐、餐饮、住宿等设施项目，门票收入只作为日常维护费用。基本模式是靠不断提升品牌知名度吸引游客，在获得门票收入的同时，通过出售具备知识产权特点的旅游纪念品获得二次盈利，又由于旅游纪念品的发售进一步扩大品牌的影响力，这一盈利模式具备长久的生命力。

华侨城的另一个危险是迪斯尼的直面竞争。

2009年9月12日，位于松江佘山脚下的上海欢乐谷正式开业，上海欢乐谷总投资40亿元，占地90公顷。短短两个多月后的11月23日，上海迪斯尼项目正式获批，并核准项目用地116公顷，单是首期的投资额就高达250亿元。

迪斯尼的威胁有多大，数据最能说明问题。国际主题公园协会颁布的“2008年全球TOP10主题公园接待人数情况”排名中，前8名均被迪斯尼在世界各地的游乐园占据，其中名列榜首的沃特·迪斯尼世界魔幻王国年接待人数1706.3万人次。香港迪斯尼以年接待450万人次排名第18，年接待仅318万人的深圳欢乐谷则榜上无名。