据悉，沿用了7年之久的上海市基准地价标准或将不久后正式更新，其中住宅土地基准价的提高幅度将在2—4倍间。

不过，相比目前市场的土地起始价和成交价，提高后的基准地价还是显得相对便宜，分析人士认为，基准地价提升，并不会直接导致土地市场价的上涨，主要还是原版本过于陈旧。

基准地价变革

本报获悉，由上海市规土局牵头制定的《2010年上海市基准地价更新成果报告》已经完成了初稿，正在区县和其他政府部门间征询意见。

基准地价即土地初始价格，反映的是地价总体水平和变化趋势。因此，基准地价一直被政府作为土地有偿出让定价的重要标准。

上海市土地部门人士透露，这份更新报告启动于2008年，并在此后两年中，参照了期间大量投标土地的价格情况制定而成。

据了解，报告首先区分了不同性质土地的划分标准。

原基准地价标准中，住宅、商业、办公和工业四类性质用地，在一定区域内都按统一标准划分。此次，报告建议四种性质用地区域的级别分别划分，其中住宅和工业用地按照上海市交通环线为划分依据，商业用地则以核心商圈为标准划分，办公用地的划分依据则结合了前两种标准。

新的一级商业用地范围包括：南京东路、西藏中路、外滩、徐家汇、新天地、淮海路等。

而更为受到市场关注的基准地价水平，在此次更新中，也有了较大的变化。

据上述人士透露，住宅、商业、办公三类基准地价比原版标准有了较大的增长，而工业用地则并未有太大调整。

其中，最受关注的住宅类土地的涨幅在2~4倍左右，涨幅最大的是地处远郊的7、8级土地，约为原版标准的4.1倍。而在已标注价格的最高级别土地——二级住宅用地的价格由原来的6225元/平方米，提高到新版的15340元/平方米。

加码土地财政？

“调整的原因，主要还是原版标准显得太过陈旧。”前述上海市土地部门人士说。上一次上海市的基准地价调整还在2003年，当时，国内土地出让刚刚从协议出让转为招拍挂。

据不完全统计，2003年，上海全年170幅地块的土地均价为101万/亩，平均容积率1.17，折合楼面均价为1295元/平方米。而2009年最后一个月，上海的土地成交楼面均价达到12965元/平方米，7年间上涨了10倍。目前的土地基准地价仍然参照该标准，无疑已经过时。

“基准地价与土地出让价格间并不能画上等号。”上述人士介绍，在土地使用权出让、抵押等价格中，基准地价只是一个组成部分。

上述人士介绍，土地的出让底价，还需要具体到每一宗土地上，根据土地性质、使用年限、地块面积大小、形状、容积率、微观区位等因素，加上系统修整系数，综合评估而定。

再者，最终的土地成交价格，还要在土地出让底价的基础上，按照市场需求通过招拍挂环节决定，“基准地价在这其中的决定因素并不十分明显”。

他以上海当前总价地王外滩8-1地块为例，该地块属于二级区域，即便在新版的价格中不到1.5万元/平方米，而其实际成交均价达到了3.4万元/平方米。

据接近规土局人士表示，新基准地价的具体发布时间未定。

不过，此番新标准制定完毕消息一出，让人们不禁与增厚地方土地财政联想起来。分析人士认为，中央调控意图目前陷入了一个模糊期，如果地价基础再次提高，无疑将给市场预期带来一定影响。

按照上海市规土局的数据，2010年截至目前上海市的土地出让金已经超过650亿元。今年以来，上海先后几轮推出接近200幅土地，基准地价一旦提高，或许将令当地的土地财政再创新高。