中央二次调控的风头刚至，被视作国内房地产标杆城市的上海随即拿出了十二条细则，并被国内一些城市所效仿。此次调控，上海似乎正担任着榜样的角色。

另一方面，包括上海在内的诸多城市，均未对土地供应体系作出任何的调整。

一面用行政力量扼住需求，一面放任土地价格的飙升，在保障基本住房需求方面的机制建立上，却迟迟难见成效。这种“割韭菜”式的手法，能否实现真正的有效调控呢？

又见限购令

10月7日，上海鲜见地在中央政府调控政策发布后迅速出台了楼市调控细则，除了沿用国家严格执行差别化信贷政策以外，还包括每户家庭限购一套房、加强土地增值税征管、缩短动迁房上市时间等规定。

对于迟来的上海细则，浦东发展研究院房地产研究所所长李战军的评价是，“有限（限购）、有压（压价）、有松（提前上市）、有保（保障住房），相对比较全面。”

每户家庭只能新购一套住房政策并不是上海首创，在此之前，北京、深圳、厦门都已推出此类政策。

复旦大学住房政策研究中心主任陈杰认为，不论限购还是税收，调控政策不能光靠抑制需求，还需要供应量的配合。否则这个调控又将变成短期见效、中期失灵。

与此同时，为了限制短期房价数据的飙升，当地政府还采取了一系列针对商品房入市的手段。例如对高价楼盘签售合同数量的限定。

一个典型的例子是，为了避免豪宅集中成交引起全市均价大幅拉升，相关政府部门先是严格控制高端楼盘的预售管理，而后要求星河湾等项目放慢网签速度，一天只能网上登记不超过5套，少量多批纳入全市均价。

飙升的“面粉价”

就在貌似“全面、严格”的调控细则出台一周后，上海浦东一宗商住用地以10500元的楼面地价成交，溢价率高达328%。

一家上海本土中型房企高管告诉本报，“看到新政后的土地还是能够拍到这样的溢价率，看来今年很难在上海拿到合适的地块。”由于近年来上海土地价格的飙升，这家上海公司已经将发展重心放到了外围城市。

自2009年初，上海市的土地价格一直处于上行通道。即便是在2010年4月的大规模调控和当地供地规模放大的情形下，地价一直坚挺。

今年前三季度，上海土地成交额达1140亿元，已超过去年全年成交金额。单是9月末，上海12幅土地成交金额就逾200亿。截至9月初，广州、北京和深圳分别仅完成年度计划的18%、26%和33%，而上海的这一比例，已经达到74%。

这一成果主要归功于占到出让土地大头的住宅用地的放量，数据显示，今年上海住宅用地供应计划已经完成86%，其中的保障性住宅用地已基本完成全年770万平方米的目标。

住宅用地供给占到绝大多数，而保障性住宅用地的比例在住宅用地中更是高达70%。此条件下，上海卖地收入仍然创出新高。商品住宅用地市场的火爆可见一斑。

显而易见的是，地价是构成房价的最重要的组成部分。从市场规律上看，在当前市场环境下，绝大部分房企都有意愿、也有能力使房价明显高于地价，以获得比较可观的项目利润。

上海易居研究院综合研究部部长杨红旭发现，在房价上涨期，地价往往涨得更快，从而助推房价。而在楼市调整期，地价下跌幅度明显大于房价，但对房价的拉低作用，远小于楼市繁荣时对房价的推高作用。

“如果地价涨势不能抑制，稳定房价又谈何容易？”杨红旭说。

不过，对于地方政府而言，敞开土地供应，几乎是一件难以完成的任务。“土地是卖一块少一块，政府当然希望通过逐步放量，以将土地卖个好价钱。”上海一位房地系统资深人士说，不过他也强调，国家对用地指标的控制和现行的招牌挂模式，也在一定程度上促成了土地价格的攀升。

该官员说，大家好像都在反对土地财政，但分税制导致的必然结果是土地财政。“土地财政没什么不好，关键是钱用到哪里去了，是不是能够解决基本住房需求。”

保障房机制争议

不过，对于上海政府而言，公布钱用到哪里去了，似乎不是件容易的事情。据本地媒体报道，2009年上海国有土地使用权出让金除坐地成本外的收入675.7个亿，一共花出590个亿，但预算草案没有列出上海全市的土地出让金的使用明账。

在市场舆论看来，这笔巨额资金，源自土地，就应该用于土地，建设保障性住房等民生工程。

但实际的情况可能并非如此简单。从上海市财政局编制的《关于上海市2009年预算执行情况和2010年预算草案的报告》中的数据来看，上海市级的土地出让金163亿中仅有10.2亿用于安排城镇廉租住房保障专项资金。其他百余亿资金都被用于城市建设、交通基建等方面。

李战军透露，上海市区级财政的财政支出项目，基本上都没有房地产的列项支出或政策保障房的财政列支，目前政策保障房的资金来源主要是银行贷款和公积金管理增值部分。

不过，今年上海住宅土地供应中7成用于保障房，似乎在向当地政府彰显对这项工作的决心。根据上海市的计划，2009年-2012年累计向市民提供70万套保障性住房。

但是随之而来的一个问题在于，集中地对保障性需求供地，“是不是会造成市场上中大套型商品住房由供给不足而形成的价格上扬？从而导致夹心层的刚需无法得到满足，最终使得保障性住房的覆盖范围、机制做大幅度的调整。”李战军说。