在经历了连续几年的 “翻倍型”增长后，保利仍把自己定位为一家“成长型”公司，继2010年提出“三年再造保利”之后，保利今年再次提出了三到五年再造一个保利的目标，在看多者保利眼中，规模扩张暂无极限。

实际上，保利并不一味追求规模的野蛮生长，悄无声息中，保利已为自己装上了两个新引擎：商业地产和地产金融。在更为长远的未来，保利把目光锁定在养老地产和旅游地产。

成长型保利

600亿之后，保利仍在野蛮生长。

年报显示，2010年保利全年签约面积688.39万平方米，签约金额661.68亿元，同比分别增长30.7%和52.5%，保利的总资产为1523.28亿元，此前的一年，这一数字为900亿元。单就数字而言，不管是660亿的销售规模还是1500亿的总资产，保利都是国内地产圈的前两名，排在保利之前的是暂时无法企及的万科。

和把目光转向“质量效益”的万科不同，“成长”仍是保利的主诉求。

这在保利庞大的开工量中表露无疑，年报显示，截至2010年底，保利拥有在建拟建项目146个，在建面积1834万平方米，同比增长50%；完成新开工面积1000万平方米，增长77%。

“再造”一词对于保利而言并不陌生。从2006年上市至今，保利已完成多次再造，在销售额上，保利划过了一条陡峭的曲线。2006年，83亿；2007年，170亿；2008年，205亿元；2009年，434亿；2010年，661亿元。

就在一年前，保利在内部提出“三年再造一个保利”的增长目标，即确保未来三年的年增长目标不低于30%，争取在三年后实现各项指标再度翻倍，总资产超过2000亿。如今这一目标再次升级，单纯就总资产而言，目标已是3000亿。

对于保利的野蛮生长，中航证券首席研究员杜丽红给出的结论是：低成本土地、中端定位和均衡区域布局成就了保利的高周转模式。

在杜丽红看来，在全国性地产公司中，保利地产的土地成本一直较低，2010年以前平均的土地成本仅为2000元/平方米，2010年新增土地储备的平均成本约3100元/平方米，高于历史成本，但在同类公司中仍具有显著的土地成本优势。低成本土地又支撑着保利的大众化产品定位，2010年上半年保利全年销售均价9612元/平方米，比同期万科的销售均价低20%。低成本土地和中低端定位确保了保利的周转速度。

保利的另一优势是布局。目前，保利地产当前可结算土地储备4195万平方米，其中北京、上海、广州、杭州等一线城市占20%，二线城市占55%，三线城市约占25%，布局相对合理，调控冲击下能够在一定程度上缓解部分城市销量骤减的回款压力。

“成长型”的定位与保利对国内房地产未来的走向研判密不可分。

在保利看来，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。以二、三线城市为主的城市化进程、中国经济的持续快速增长、通胀预期、人民币升值压力等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。

融资巨擘

与规模扩张相伴随的是保利强大的融资能力。

3月25日，保利地产股东大会通过决议，修改2010年度非公开发行预案，把原来17.9元的增发底价大幅下调至11.6元，同时非公开发行数量由此前的7亿股增加至9.1亿股，以保证96亿元的融资规模不变。

上述非公开发行预案是保利地产在2010年3月19日公布，计划募资不超过96亿元，用于开发13个地产项目。但保利地产的增发方案递交证监会之后再无动静。

事实上，自2009年8月起，地产公司的再融资计划几乎没能得到监管层的批准，叫停地产公司的再融资也成为楼市调控政策的一部分。

在招商证券分析师贾祖国看来，保利的快速发展离不开资本市场，保利地产强大的融资能力是其快速成长的根本，也是未来发展的基石。

表面上，快速周转成就了万科、保利、恒大等规模扩张型公司，但这些企业的真正核心竞争力是强大的融资能力。万科内部人士称，万科的最大成功不是快速周转而是融资能力。

高经营杠杆（高周转效率）支撑的高财务杠杆和由此推动的高增长是保利地产一贯的扩张模式，这从保利的资产负债表中可以看出端倪。

年报显示，保利的短期借款从40亿增加到73亿，也增长了83%，长期借款从202亿增加到470亿元，增长了132%。

这种高财务杠杆被杜丽红比喻为“骑在安全底线上的扩张”，这种扩张让保利地产获得了财务安全范围内的最大扩张速度，按照杜丽红的测算，繁荣期资产的极限增速可以达到60%（股权融资支持下），销售额极限增速达到62%，每股收益极限增速达到43%；低谷期会出现负增长。

实际上，尽管负债率一直高于其他房企，但保利的资金安全并无太大问题。数据显示，保利年末资产负债率为78.98%，较上年度末有所提高；剔除预收账款514亿元，实际负债水平为45%，处于较低的水平。另外，截至2010年年末，保利期末短期借款4.5亿元，一年内到期的非流动负债68.84亿元，其他应付款68.74亿元，191.51亿元的货币资金将足以覆盖。

资金来源对保利而言也不是问题。

中原证券分析师吴剑熊的调研显示，保利今年的资金来源充足。一是销售回款，保利预计今年销售回款将达到500亿元；二是银行借贷，保利将发挥与各总行的战略合作优势，争取低成本信贷资源。今年1-2月份保利地产已新获得116.8亿元贷款，还有200亿元银行贷款已获审批可随时提取，并且还有400亿元的信贷空间；三是房地产基金获取融资；四是大股东资金支持。相比于其他企业而言，大股东支持和地产金融是保利相对独有的支撑点。

保利的另一个新武器是地产金融。2010年6月1日，保利地产作为主发起人的信保（天津）股权投资基金管理有限公司在天津滨海新区注册成立。目前中国完成发改委备案的房地产基金只有两支，信保基金是其中之一。

保利地产董秘岳勇坚透露，信保基金在短期内已经完成了募集，截至2010年年底融资24亿元，同时迅速的展开了投资。此外，该基金目前也在洽谈一个大的客户，预计今年信保基金的规模有望在60亿到100亿元。

对于信保基金未来的发展思路，岳勇坚表示目前基金正和几个保险巨头在做积极的沟通和洽谈，将有意结合保利的养老地产，开发养老地产的金融属性。

隐形商业大佬

和高调的规模扩张相比，保利在战略布局上异常低调。就像很少有人知道保利的地产基金已做到如此规模一样，保利在商业地产上的布局亦不为人知。

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　　就单纯的定位而言，现今的保利仍是一家普通住宅开发商。数据显示，保利地产目前拥有的土地资源中，普通住宅占比高达80%以上，公司也明确表示仍将继续保持以中小套型普通住宅开发为主，努力提升市场份额。

其实，数据背后影藏着秘密。

和万科、金地2010年才把商业地产上升到战略高度不同，保利早在2002年就明确提出了发展商业地产的目标。

保利官方提供的信息显示，2002年股改后的公司五年规划中，保利明确了在核心城市核心区域打造商业地产的计划；2007年，保利再次提出未来五年内达到“70：30”的住宅与商业投资比例，并适度增加；2010年初，保利已明确将商业提升到与住宅并行的战略高度。

保利地产对本报表示，十二五期间，持有经营物业逐步达到总资产的10%，年经营收入达到20亿元以上。为实现这一目标，保利已针对本部组织机构进行了调整，设立商业管理经营中心，对商业项目投资、运营及未来资本运作提供专业指导。

当然保利最终的雄心是实现商业的分拆上市，实现住宅和商业对保利地产的“双轮驱动”。

年报显示，2010年末已投入运营商业面积超过70万平方米，相关收入突破5亿元，与国内另一商业地产巨头招商地产大致相当。

保利的商业地产布局十分广泛，本报获得的独家信息显示，保利地产的商业项目有28个，覆盖北京、广州、上海、杭州、佛山、成都、重庆、长春、长沙、武汉、包头等十多个城市；已建在建商业面积300万平方米。知情人士称，这只是去年底的数据，很多还没算进去。

其中，广州保利世贸中心实现租赁和经营收入2.5亿元；佛山保利水城购物中心逐步完成品牌店的整合，提升配套服务吸引和扶持高端品牌和目标客户，招商率达到97%，实现营业收入0.45亿元；佛山保利洲际酒店于4月10日开业，3个月内实现正现金流，全年实现营业收入接近1亿元。

与很多公司把商业地产单纯定位于大商业和写字楼不同，保利商业地产包含了会展、综合体、休闲体育、酒店在内的多种商业形态，并形成了自己的商业品牌。

除了暗中大力发展商业和地产金融，目前保利地产正在重点研究养老地产、旅游地产的未来发展，并启动了养老公寓、度假型旅游等产品的试点。少为人知的是，保利地产首个养老公寓项目“西塘安平老年健康生活社区”已于去年11月奠基。