“中国大规模的城市化在未来10-15年之后会变得舒缓，那时大规模的房地产量产模式即将终结。商业地产是一个房地产公司的未来，没有商业地产的房地产公司可以说没有未来。”花样年集团执行董事冯辉明说。

商业地产正在成为地产商发展的战略高地，花样年也不例外。

北上

在深圳和成都市场发展已经较为成熟的花样年，继续拓展北方市场，其中天津已经成为其战略重地，并成为其收入的主要来源之一。

2010年，花样年继续发力天津市场。当年5月，花样年拿下天津市河西区一幅商业地块，建筑面积约6.4万平方米；11月，又拿下天津市武清区两幅住宅地块，总建筑面积达到54万平方米。

其中，在天津市河西区拿下的地块，即天津香年广场项目，将建成包括写字楼、商业在内的城市综合体。与当地产业经济发展之间极为密切的关系，成为花样年各地城市商业综合型项目的一大特色。以天津香年广场为例，我们可以看到花样年商业地产的这一独特脉络。

该项目位于天津市河西区陈塘科技商务区。2010年底，天津市人民政府搬迁至河西区，这对天津市整体规划和发展格局带来显著的改变。“市政府从和平区迁往河西区，使得城市主中心区也随之向南扩展。”天津市河西区陈塘科技商务区管委会副主任龚科家表示，此前天津市政府所在的和平区小白楼地区，是天津市传统CBD区域；市政府南移至河西区友谊路之后，围绕新政府所在地的建设正在展开，包括文化中心、会展中心、教育中心等，河西区的城市主中心的地位，将得到进一步加强。

行政中心转移，无论从主观还是客观上而言，都给区域发展带来了新的兴奋点。陈塘科技商务区显然也是受益者之一。

目前，陈塘科技商务区作为天津市中心城区唯一一块可供整体开发的产业园区用地，其土地价值在经历此轮房地产的飞速发展和行政中心转移后，已经与以往不可同日而语。“陈塘科技商务区产业定位为高技术服务业、高技术研发产业、文化创意产业和总部基地，主导方向是发展基于知识的科技文化产业。”龚科家表示，目前已有多家科技研发企业总部有入驻意向。

香年广场写字楼产品目标客户的定位，也正是此类产业。

紧随产业

作为花样年跨城市的商务写字楼品牌，香年广场早前已出现在花样年的大本营深圳和成都。

深圳香年广场位于华侨城东部工业区西北，而华侨城的定位是住宅、旅游和高科技区域，入住了大量的民营企业和企业主，深圳香年广场本身就是南山区6个产业孵化基地之一；成都香年广场，位于成都市高新技术产业开发区，以金融、科技、软件等为主导产业。

天津香年广场位于陈塘科技商务区，也遵循了这一发展模式。

“花样年城市综合体的主要客户，就是快速发展的中小企业和企业主。”花样年天津公司总经理冯哲表示。

花样年吸引的产业类型，具备一些共同的特征。“第一，属于智力密集型的公司。”冯哲表示。这就决定了公司的产品架构，不会用来做工厂或厂房，人是公司最宝贵的资产，对人的关注更多，要求办公空间能更灵活，传统办公楼宇一般是大开间，缺乏转换脑筋、激发思维碰撞的空间感受，而花样年的写字楼产品设计则主要针对这一类需求。

第二个重要特征是，这类企业一般是已经度过了创业期，进入了快速、稳定的发展阶段。“这类企业如果发展得好，目标是上创业板，未来有开拓新市场，以及融资的需要。”冯哲说，此类企业开始考虑对盈余资金如何运用的问题，而作为固定资产较少的轻资产运作公司，他们开始考虑购买部分固定资产，以使得其在未来的发展中，更容易获得客户与合作伙伴对于其资产担保能力的信任。此外，房产的增值，也使得企业未来财富大量增加。正是这些因素，促使中小企业成为此类办公房产的购买者。

资本

把握特定的消费群体的需求，为花样年度过房地产调控奠定了基础。

从花样年的运作中，可以看出，其商业地产的特征之一是先势进入产业园区，获得早期的成本优势，并依托政府主导的产业规划，去寻找目标客户；第二就是，花样年虽然意识到持有物业的重要性，但是其发展的商业地产，并没有大量持有，而是将绝大部分都出售。

商业地产的销售，不受调控的限制，并且能够有效地补充企业现金。实际上，2010年政府对住宅产品的调控力度进一步加强，使得住宅产品成为调控最直接的影响对象，对于花样年来说，这一影响也不可避免。在此情势下，花样年迈向战略转型，加快了城市综合体产品的开发建设，除了深圳、成都推出系列城市综合体项目之外，更是在天津、南京、桂林和无锡等区域延揽与发展城市综合体项目。

根据花样年2010年年报，2010年花样年合同销售额38.92亿元，其中城市综合体占58%，其余为高端和中高端住宅，城市综合体的销售已经成为其业绩的主要支撑。在2011年，花样年的产品结构中城市综合体产品将会继续保持约50％的份额。

此外，截至2011年1月31日，花样年土地储备规划总建筑面积为1394万平方米，已取得土地证的规划总建筑面积892万平方米，其中商业城市综合体占比42%。这显然是一个很高的比例。

对商业偏重，与行业形势转向之间的联系是必然的。实际上，花样年侧重于依靠商业销售来实现业绩，能够克服短期的困难，但并不能解决长远利益的问题。增加持有商业面积的比例，也成为其未来战略的一部分。“这几年，自己持有沉淀下来的物业占10%-20%，这样可以保持地产开发业务的快速增长，同时可控制不会占用太多的开发资金。”冯辉明表示，但随着花样年地产开发业务规模逐步向一个大中型地产企业迈进，公司在关注地产开发业务的收入、净利润等核心指标保持增长的同时，也将逐步提高持有物业的比例，逐步建立面向未来10年之后的产业根基。

根据其2010年年报，2010年末，花样年拥有现金以及现金等价物为23.7亿元，而其一年内到期的借款21.3亿元，应付账款16.8亿元。首席财务官陈思翰在业绩记者会表示，集团2011年资本开支46亿元，其中30亿元用于工程开工支付款项，约16亿元用于扩充土地储备。

花样年集团总裁潘军在2010年业绩发布会上表示，目前集团没有太大资金压力，上半年没有融资计划，但他也指出，如果出现位于城市中心区域的良好城市综合体项目收购机会，下半年则可能会进行融资。

持有商业面积，租赁收益是一方面，以此获得银行抵押贷款，也能为企业补充资金。“目前国内银行对于具有稳定收益的大规模的商业和酒店资产，可以提供5-8年期的长期商业经营贷款，该类贷款不像开发贷款一样容易受到调控政策的影响；长期贷款可以使公司具有更强的回避和抵御经济周期的能力。”冯辉明表示，以深圳为例，5000平方米以上、拥有稳定租赁收入的商业物业，能获得这类大宗物业经营贷款，利率与普通的贷款利率相当，假设一个酒店的建设成本是5000-6000元/平方米，而评估价能达到1.5万-2万元/平方米，按评估价打七折进行贷款融资，不仅土地和建安成本能够全部收回，而且还可以获得高于建设成本的发展资金。“花样年希望在未来5-10年，能够形成较大规模、较强运营能力和较高品牌的商业和酒店资产，未来花样年将形成房地产开发、酒店管理、商业运营以及目前正在探索的养老地产四足鼎立的发展格局。”冯辉明说。

这意味着，在依靠商业销售度过此轮调控之后，花样年商业地产的运作模式，必然将发生比较重要的转型。

地产企业增加商业面积的持有，对于融资的需求必然会增加。

而在海外融资方面，花样年也提前跨出了一步。2010年底，花样年赴台湾发行存托凭证（简称“TDR”），又称第二上市，所融资金将用于发展位于台湾本土的一个旅游度假项目。

冯辉明表示，台湾的贷款成本较低，公司贷款利率约为3.5%，在台湾成功上市后，也为以后获取低利率的融资提供了条件。

相对独特的商业模式，以及对金融工具的灵活运用和对资源的深度整合能力，都将在花样年未来的商业转型中发挥重要作用。