庞丽静 廖杰华 宋尧 贾华杰

既然20年只是弹指一挥间，那么70年何尝又不是近在咫尺。

当很多人觉得住宅用地70年大限离自己很遥远时，青岛经济技术开发区（黄岛）阿里山小区居民已陷于现实困境——这天真的来了！

阿里山的业主魏成强最近标出60万元以内的售价，他说要尽快出手这套房。

魏成强的房子在阿里山小区167号，是一套位于4楼近100平方米的房子。魏的标价相当于每平方米5500元。

对于魏成强而言，现在卖房既是无奈也是忍痛割爱。眼下，这套房子面临的最严重的问题，是土地使用年限到期。阿里山小区和紧邻它的东小区，数以千计的20年、30年产权的房子，都面临这样的问题。

阿里山小区始建于1989年，当时对于土地使用年限尚无政策可依，因此多设为20年、30年不等。一年之后的5月19日，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称55号文）发布，规定居住用地的土地出让最高年限为70年。

魏成强明白，20年产权是改革的代价，必须承受。但如今的状况确是现实的窘境，想逃也无门。

对于住宅用地的使用权到期问题，阿里山小区既是个案，也是悬案。尽管青岛当地已将相关情况上报多时，但解决方案至今未出。来自国土资源部相关司局的消息表明，对阿里小区是直接续期还是将土地使用年限延长至70年，至今尚未有定论，而两种方案，都存有补缴或续期费用的问题。

纠结的业主

阿里山小区所在的黄岛，是国务院最早批准成立的14个经济开发区之一。阿里山小区和近邻香江路2号东小区，当年多是单位福利分房，产权多为20年和30年。后来房改，有的单位续费，部分业主变更为50年产权，所以这个小区的产权年限，即使是在同一个楼，也是各户各不相同。

魏成强当年买的阿里山小区的房子是商品房，1993年建成，但土地出让时间比建成时间早。所以按20年计算，土地使用年限已经到期。

按照最早1989年开始陆续开发建设小区的时间，阿里山小区和东小区许多房产均已到期。

东小区的孙先生正急不可待地出售他在该小区一个5楼层的房产。他在青岛21世纪不动产代理公司等多家中介作了登记。对前来看房的购房者，他大谈这处房子的种种好处：这是当年开发区环保局的福利分房，楼层好，小区位置也好。周边小学校、超市、夜市早市、医院都很齐全，又是距离区政府不远的中心区。周围新开楼盘房价已经每平方米1万元以上了。而他只卖58万，相当于7900元/平方米。

开发区的各家中介，对于销售阿里山小区、东小区20年或30年产权的房产，热情依然不减。乐士居房产青岛公司富春江路店的业务员蒋雯雯近期已经卖出了3套类似的房产。她说，在青岛开发区，除了阿里山小区、东小区之外，紫金山小区、亨利城都有20年、30年产权、土地年限即将到期的房子。

“原来一个房主打出66万售价，一听说土地年限快到期的问题，马上降低为60万，就是为了快点变现。省得纠结。”蒋雯雯说，部分买主也觉得可以接受，因为即使将来土地续费，交上十万八万的，但买房价格低，也算持平了。

续费难题

青岛首例土地年限到期如何解决，被看作在全国有示范意义的范本，引起广泛的关注。

到目前为止，阿里山小区、东小区等20年产权年限到期的房子，仍在使用当中。相关法律没出台前，政府没有给业主任何压力。

据说，青岛开发区政府曾经有一个100平方米交费6万元、续期到50年的方案，因为遭到业主抵制而流产。

青岛市国土资源和房屋管理局法规处相关责任人表示，最终的土地政策只有国家才能制定，地方只能等待。开发区过渡性的办法，就是承诺不影响老百姓的正常生活，住宅可以正常居住，正常交易。

1989年，阿里山小区建设之初，还没有土地出让最高年限70年的规定。其所在的青岛经济技术开发区黄岛区是国务院最早批准成立的14个经济开发区之一，设定20年、30年的住宅用地使用权期限，是黄岛一度作为改革先行者的产物。

一年之后，1990年5月19日，当年的国务院第55号令发布，规定居住用地的土地出让最高年限为70年。

2007年，《物权法》出台，第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但对于有偿还是无偿，《物权法》并未规定，且至今未出台相关解释。

“开发区设定20年产权在先，国家出台住宅土地使用最高70年年限条例在后。所以开发区不能算违规。只是我们的产权问题最先暴露出来。”青岛开发区国土资源局相关负责人表示。

据统计，青岛开发区，自成立以来，包括阿里山小区在内20年、30年使用年限的住宅出让用地，共计41宗，总用地面积667.5亩，业主总数为5071户。

其中，土地使用年限为20年的共33宗，30年和35年的出让土地8宗。其中有一宗33.6亩土地使用权限截止到2009年6月30日，涉及业主310户。

分析人士表示，住宅用地到期后，土地是否续收费用，是个很敏感的问题，没有人愿意去触碰。如果要收费，老百姓花了那么多钱买房置地，回头再让他们承担土地出让费，他们很难答应；如果不收费，就等于把未来土地财政的路子堵死了，因为地方政府土地不断出让之后，所剩越来越少。

上述人士表示，开发区20年、30年产权，是特定时期形成的历史产物。土地出让到期，房随地走，是一体的，分出土地是多少钱、房屋是多少钱，这很难。是按照当年的土地价格计算，还是现在的土地价格计算，结果相差悬殊。如果按目前的土地出让价格收取，那会是个天文数字，加上即将增收的房产税，老百姓很难承受。

谁来释法？

阿里山小区的解决方案似乎只有两条，延长使用权年限至70年，将问题后延；或者直接进入续期模式，成为全国住宅小区的续期的首例。但青岛自己显然不愿意给出直接答案。

青岛开发区国土资源和房屋管理局的副局长赵彦青对本报表示，土地出让到期问题早已呈报给相关部委，目前还没有进展。

开发区国土局曾和青岛市国土局相关领导，于2009年下半年赴京请示国土资源部政策法规司，寻求“产权撞限”问题的处置方案。但文件呈报上去之后，一直没有答复。

2009年曾接待过青岛市国土局拜访的国土资源部政策法规司司长王守智认为，青岛首先要做的，是将土地使用权自动延长至70年。“青岛的政策是在55号令之前出台的，肯定与国家现行的规定不一致。如果现在就采取续期方式，将有与现有法律无法衔接的问题。”延期之后产生的需对延期年份的地价进行补缴的问题，王守智认为这需要地方政府兼顾历史与现实进行统筹考虑。

即便是国土资源部也无法对这个问题做出最终的解决方案，甚至部门内部的意见也尚未统一。“这只是我的个人看法，其他司局可能会有不同的意见。”王守智强调。

国土资源部土地利用管理司司长廖永林便倾向于直接续期。在续期模式下，他认为，青岛的问题现在涉及到的其实是一个司法解释的问题。“当前对土地使用权年限的规定有两个，一个是90年的55号文，一个是物权法。”廖永林称，有关阿里山小区土地使用年限的规定文件在这两个法规之前，具体到期后怎么办，则需要法规颁布者去解释。“我们没有权限释法。”

国土资源部下属的中国土地勘测规划院一位专家对本报记者表示，如果采取直接续期方案，现有的大政策比较明确。

依照物权法中的规定，对住宅要自动续期，房地产管理法中规定商业和工业用地要提前一年申请，现在要解决的就是续期后的租金问题。

这位专家表示，对于政府来说未来的政策腾挪空间很小，最可能的选择就是，构建类似香港土地年租的新政策。现行的香港的土地年租制不是在土地出让初期一次性收取出让期限内的全部土地租金，而是按年度分别收取土地租金；此外租金不是固定不变的，而是每年调整土地的租值。

青岛“产权撞限”僵局

庞丽静 廖杰华 宋尧 贾华杰

517

2011-05-02

这天真的来了！

庞丽静 廖杰华 宋尧 贾华杰

既然20年只是弹指一挥间，那么70年何尝又不是近在咫尺。

当很多人觉得住宅用地70年大限离自己很遥远时，青岛经济技术开发区（黄岛）阿里山小区居民已陷于现实困境——这天真的来了！

阿里山的业主魏成强最近标出60万元以内的售价，他说要尽快出手这套房。

魏成强的房子在阿里山小区167号，是一套位于4楼近100平方米的房子。魏的标价相当于每平方米5500元。

对于魏成强而言，现在卖房既是无奈也是忍痛割爱。眼下，这套房子面临的最严重的问题，是土地使用年限到期。阿里山小区和紧邻它的东小区，数以千计的20年、30年产权的房子，都面临这样的问题。

阿里山小区始建于1989年，当时对于土地使用年限尚无政策可依，因此多设为20年、30年不等。一年之后的5月19日，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称55号文）发布，规定居住用地的土地出让最高年限为70年。

魏成强明白，20年产权是改革的代价，必须承受。但如今的状况确是现实的窘境，想逃也无门。

对于住宅用地的使用权到期问题，阿里山小区既是个案，也是悬案。尽管青岛当地已将相关情况上报多时，但解决方案至今未出。来自国土资源部相关司局的消息表明，对阿里小区是直接续期还是将土地使用年限延长至70年，至今尚未有定论，而两种方案，都存有补缴或续期费用的问题。

纠结的业主

阿里山小区所在的黄岛，是国务院最早批准成立的14个经济开发区之一。阿里山小区和近邻香江路2号东小区，当年多是单位福利分房，产权多为20年和30年。后来房改，有的单位续费，部分业主变更为50年产权，所以这个小区的产权年限，即使是在同一个楼，也是各户各不相同。

魏成强当年买的阿里山小区的房子是商品房，1993年建成，但土地出让时间比建成时间早。所以按20年计算，土地使用年限已经到期。

按照最早1989年开始陆续开发建设小区的时间，阿里山小区和东小区许多房产均已到期。

东小区的孙先生正急不可待地出售他在该小区一个5楼层的房产。他在青岛21世纪不动产代理公司等多家中介作了登记。对前来看房的购房者，他大谈这处房子的种种好处：这是当年开发区环保局的福利分房，楼层好，小区位置也好。周边小学校、超市、夜市早市、医院都很齐全，又是距离区政府不远的中心区。周围新开楼盘房价已经每平方米1万元以上了。而他只卖58万，相当于7900元/平方米。

开发区的各家中介，对于销售阿里山小区、东小区20年或30年产权的房产，热情依然不减。乐士居房产青岛公司富春江路店的业务员蒋雯雯近期已经卖出了3套类似的房产。她说，在青岛开发区，除了阿里山小区、东小区之外，紫金山小区、亨利城都有20年、30年产权、土地年限即将到期的房子。

“原来一个房主打出66万售价，一听说土地年限快到期的问题，马上降低为60万，就是为了快点变现。省得纠结。”蒋雯雯说，部分买主也觉得可以接受，因为即使将来土地续费，交上十万八万的，但买房价格低，也算持平了。

续费难题

青岛首例土地年限到期如何解决，被看作在全国有示范意义的范本，引起广泛的关注。

到目前为止，阿里山小区、东小区等20年产权年限到期的房子，仍在使用当中。相关法律没出台前，政府没有给业主任何压力。

据说，青岛开发区政府曾经有一个100平方米交费6万元、续期到50年的方案，因为遭到业主抵制而流产。

青岛市国土资源和房屋管理局法规处相关责任人表示，最终的土地政策只有国家才能制定，地方只能等待。开发区过渡性的办法，就是承诺不影响老百姓的正常生活，住宅可以正常居住，正常交易。

1989年，阿里山小区建设之初，还没有土地出让最高年限70年的规定。其所在的青岛经济技术开发区黄岛区是国务院最早批准成立的14个经济开发区之一，设定20年、30年的住宅用地使用权期限，是黄岛一度作为改革先行者的产物。

一年之后，1990年5月19日，当年的国务院第55号令发布，规定居住用地的土地出让最高年限为70年。

2007年，《物权法》出台，第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但对于有偿还是无偿，《物权法》并未规定，且至今未出台相关解释。

“开发区设定20年产权在先，国家出台住宅土地使用最高70年年限条例在后。所以开发区不能算违规。只是我们的产权问题最先暴露出来。”青岛开发区国土资源局相关负责人表示。

据统计，青岛开发区，自成立以来，包括阿里山小区在内20年、30年使用年限的住宅出让用地，共计41宗，总用地面积667.5亩，业主总数为5071户。

其中，土地使用年限为20年的共33宗，30年和35年的出让土地8宗。其中有一宗33.6亩土地使用权限截止到2009年6月30日，涉及业主310户。

分析人士表示，住宅用地到期后，土地是否续收费用，是个很敏感的问题，没有人愿意去触碰。如果要收费，老百姓花了那么多钱买房置地，回头再让他们承担土地出让费，他们很难答应；如果不收费，就等于把未来土地财政的路子堵死了，因为地方政府土地不断出让之后，所剩越来越少。

上述人士表示，开发区20年、30年产权，是特定时期形成的历史产物。土地出让到期，房随地走，是一体的，分出土地是多少钱、房屋是多少钱，这很难。是按照当年的土地价格计算，还是现在的土地价格计算，结果相差悬殊。如果按目前的土地出让价格收取，那会是个天文数字，加上即将增收的房产税，老百姓很难承受。

谁来释法？

阿里山小区的解决方案似乎只有两条，延长使用权年限至70年，将问题后延；或者直接进入续期模式，成为全国住宅小区的续期的首例。但青岛自己显然不愿意给出直接答案。

青岛开发区国土资源和房屋管理局的副局长赵彦青对本报表示，土地出让到期问题早已呈报给相关部委，目前还没有进展。

开发区国土局曾和青岛市国土局相关领导，于2009年下半年赴京请示国土资源部政策法规司，寻求“产权撞限”问题的处置方案。但文件呈报上去之后，一直没有答复。

2009年曾接待过青岛市国土局拜访的国土资源部政策法规司司长王守智认为，青岛首先要做的，是将土地使用权自动延长至70年。“青岛的政策是在55号令之前出台的，肯定与国家现行的规定不一致。如果现在就采取续期方式，将有与现有法律无法衔接的问题。”延期之后产生的需对延期年份的地价进行补缴的问题，王守智认为这需要地方政府兼顾历史与现实进行统筹考虑。

即便是国土资源部也无法对这个问题做出最终的解决方案，甚至部门内部的意见也尚未统一。“这只是我的个人看法，其他司局可能会有不同的意见。”王守智强调。

国土资源部土地利用管理司司长廖永林便倾向于直接续期。在续期模式下，他认为，青岛的问题现在涉及到的其实是一个司法解释的问题。“当前对土地使用权年限的规定有两个，一个是90年的55号文，一个是物权法。”廖永林称，有关阿里山小区土地使用年限的规定文件在这两个法规之前，具体到期后怎么办，则需要法规颁布者去解释。“我们没有权限释法。”

国土资源部下属的中国土地勘测规划院一位专家对本报记者表示，如果采取直接续期方案，现有的大政策比较明确。

依照物权法中的规定，对住宅要自动续期，房地产管理法中规定商业和工业用地要提前一年申请，现在要解决的就是续期后的租金问题。

这位专家表示，对于政府来说未来的政策腾挪空间很小，最可能的选择就是，构建类似香港土地年租的新政策。现行的香港的土地年租制不是在土地出让初期一次性收取出让期限内的全部土地租金，而是按年度分别收取土地租金；此外租金不是固定不变的，而是每年调整土地的租值。

青岛“产权撞限”僵局

庞丽静 廖杰华 宋尧 贾华杰

517

2011-05-02

这天真的来了！

庞丽静 廖杰华 宋尧 贾华杰

既然20年只是弹指一挥间，那么70年何尝又不是近在咫尺。

当很多人觉得住宅用地70年大限离自己很遥远时，青岛经济技术开发区（黄岛）阿里山小区居民已陷于现实困境——这天真的来了！

阿里山的业主魏成强最近标出60万元以内的售价，他说要尽快出手这套房。

魏成强的房子在阿里山小区167号，是一套位于4楼近100平方米的房子。魏的标价相当于每平方米5500元。

对于魏成强而言，现在卖房既是无奈也是忍痛割爱。眼下，这套房子面临的最严重的问题，是土地使用年限到期。阿里山小区和紧邻它的东小区，数以千计的20年、30年产权的房子，都面临这样的问题。

阿里山小区始建于1989年，当时对于土地使用年限尚无政策可依，因此多设为20年、30年不等。一年之后的5月19日，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称55号文）发布，规定居住用地的土地出让最高年限为70年。

魏成强明白，20年产权是改革的代价，必须承受。但如今的状况确是现实的窘境，想逃也无门。

对于住宅用地的使用权到期问题，阿里山小区既是个案，也是悬案。尽管青岛当地已将相关情况上报多时，但解决方案至今未出。来自国土资源部相关司局的消息表明，对阿里小区是直接续期还是将土地使用年限延长至70年，至今尚未有定论，而两种方案，都存有补缴或续期费用的问题。

纠结的业主

阿里山小区所在的黄岛，是国务院最早批准成立的14个经济开发区之一。阿里山小区和近邻香江路2号东小区，当年多是单位福利分房，产权多为20年和30年。后来房改，有的单位续费，部分业主变更为50年产权，所以这个小区的产权年限，即使是在同一个楼，也是各户各不相同。

魏成强当年买的阿里山小区的房子是商品房，1993年建成，但土地出让时间比建成时间早。所以按20年计算，土地使用年限已经到期。

按照最早1989年开始陆续开发建设小区的时间，阿里山小区和东小区许多房产均已到期。

东小区的孙先生正急不可待地出售他在该小区一个5楼层的房产。他在青岛21世纪不动产代理公司等多家中介作了登记。对前来看房的购房者，他大谈这处房子的种种好处：这是当年开发区环保局的福利分房，楼层好，小区位置也好。周边小学校、超市、夜市早市、医院都很齐全，又是距离区政府不远的中心区。周围新开楼盘房价已经每平方米1万元以上了。而他只卖58万，相当于7900元/平方米。

开发区的各家中介，对于销售阿里山小区、东小区20年或30年产权的房产，热情依然不减。乐士居房产青岛公司富春江路店的业务员蒋雯雯近期已经卖出了3套类似的房产。她说，在青岛开发区，除了阿里山小区、东小区之外，紫金山小区、亨利城都有20年、30年产权、土地年限即将到期的房子。

“原来一个房主打出66万售价，一听说土地年限快到期的问题，马上降低为60万，就是为了快点变现。省得纠结。”蒋雯雯说，部分买主也觉得可以接受，因为即使将来土地续费，交上十万八万的，但买房价格低，也算持平了。

续费难题

青岛首例土地年限到期如何解决，被看作在全国有示范意义的范本，引起广泛的关注。

到目前为止，阿里山小区、东小区等20年产权年限到期的房子，仍在使用当中。相关法律没出台前，政府没有给业主任何压力。

据说，青岛开发区政府曾经有一个100平方米交费6万元、续期到50年的方案，因为遭到业主抵制而流产。

青岛市国土资源和房屋管理局法规处相关责任人表示，最终的土地政策只有国家才能制定，地方只能等待。开发区过渡性的办法，就是承诺不影响老百姓的正常生活，住宅可以正常居住，正常交易。

1989年，阿里山小区建设之初，还没有土地出让最高年限70年的规定。其所在的青岛经济技术开发区黄岛区是国务院最早批准成立的14个经济开发区之一，设定20年、30年的住宅用地使用权期限，是黄岛一度作为改革先行者的产物。

一年之后，1990年5月19日，当年的国务院第55号令发布，规定居住用地的土地出让最高年限为70年。

2007年，《物权法》出台，第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但对于有偿还是无偿，《物权法》并未规定，且至今未出台相关解释。

“开发区设定20年产权在先，国家出台住宅土地使用最高70年年限条例在后。所以开发区不能算违规。只是我们的产权问题最先暴露出来。”青岛开发区国土资源局相关负责人表示。

据统计，青岛开发区，自成立以来，包括阿里山小区在内20年、30年使用年限的住宅出让用地，共计41宗，总用地面积667.5亩，业主总数为5071户。

其中，土地使用年限为20年的共33宗，30年和35年的出让土地8宗。其中有一宗33.6亩土地使用权限截止到2009年6月30日，涉及业主310户。

分析人士表示，住宅用地到期后，土地是否续收费用，是个很敏感的问题，没有人愿意去触碰。如果要收费，老百姓花了那么多钱买房置地，回头再让他们承担土地出让费，他们很难答应；如果不收费，就等于把未来土地财政的路子堵死了，因为地方政府土地不断出让之后，所剩越来越少。

上述人士表示，开发区20年、30年产权，是特定时期形成的历史产物。土地出让到期，房随地走，是一体的，分出土地是多少钱、房屋是多少钱，这很难。是按照当年的土地价格计算，还是现在的土地价格计算，结果相差悬殊。如果按目前的土地出让价格收取，那会是个天文数字，加上即将增收的房产税，老百姓很难承受。

谁来释法？

阿里山小区的解决方案似乎只有两条，延长使用权年限至70年，将问题后延；或者直接进入续期模式，成为全国住宅小区的续期的首例。但青岛自己显然不愿意给出直接答案。

青岛开发区国土资源和房屋管理局的副局长赵彦青对本报表示，土地出让到期问题早已呈报给相关部委，目前还没有进展。

开发区国土局曾和青岛市国土局相关领导，于2009年下半年赴京请示国土资源部政策法规司，寻求“产权撞限”问题的处置方案。但文件呈报上去之后，一直没有答复。

2009年曾接待过青岛市国土局拜访的国土资源部政策法规司司长王守智认为，青岛首先要做的，是将土地使用权自动延长至70年。“青岛的政策是在55号令之前出台的，肯定与国家现行的规定不一致。如果现在就采取续期方式，将有与现有法律无法衔接的问题。”延期之后产生的需对延期年份的地价进行补缴的问题，王守智认为这需要地方政府兼顾历史与现实进行统筹考虑。

即便是国土资源部也无法对这个问题做出最终的解决方案，甚至部门内部的意见也尚未统一。“这只是我的个人看法，其他司局可能会有不同的意见。”王守智强调。

国土资源部土地利用管理司司长廖永林便倾向于直接续期。在续期模式下，他认为，青岛的问题现在涉及到的其实是一个司法解释的问题。“当前对土地使用权年限的规定有两个，一个是90年的55号文，一个是物权法。”廖永林称，有关阿里山小区土地使用年限的规定文件在这两个法规之前，具体到期后怎么办，则需要法规颁布者去解释。“我们没有权限释法。”

国土资源部下属的中国土地勘测规划院一位专家对本报记者表示，如果采取直接续期方案，现有的大政策比较明确。

依照物权法中的规定，对住宅要自动续期，房地产管理法中规定商业和工业用地要提前一年申请，现在要解决的就是续期后的租金问题。

这位专家表示，对于政府来说未来的政策腾挪空间很小，最可能的选择就是，构建类似香港土地年租的新政策。现行的香港的土地年租制不是在土地出让初期一次性收取出让期限内的全部土地租金，而是按年度分别收取土地租金；此外租金不是固定不变的，而是每年调整土地的租值。