酝酿已久的中国REITs（房地产投资信托基金）仍在襁褓中，国内基金就已经盯上了海外成熟市场REITs，有望海外“尝鲜”。

5月27日，诺安、鹏华两家基金公司均收到证监会的新产品受理函，涉及的两只新品分别为5月19日上报的诺安全球收益不动产QDII基金以及鹏华美国房地产QDII基金。

海外REITs是什么

本报了解到，上述两只新品的设计都是酝酿已久，而监管层经过长期慎重考虑才接受上报资料，目前两只产品在基金部的创新通道中等待审批。

接近证监会人士透露，监管者一度担忧投资者甚至其他监管部门对这类创新产品可能会产生误解，目前国内正值房地产调控大周期，国内REITs的推出也受到限制未有新进展，QDII基金是否存在为国外房地产融资的“嫌疑”，不过，最终这一顾虑还是被逐渐打消。

鹏华以及诺安基金相关产品设计人士都坦言，海外REITs的确对普通投资者而言是个新事物，可能存在推广上的一些困难，但发行这类产品正是要填补这类空白，为国内投资者提供新的投资机会。由于担心认知问题，上述两只产品的名称中都没有出现“REITs”一词。

国际统称的REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

鹏华基金国际业务负责人介绍，与国内理解的房地产信托主要发挥开发融资功能不同，国外大多数REITs主要从事商业地产后期的运营，很多是开发商通过物业转型而来，多从事的是不动产经营、管理业务，较少从事房地产开发。

具体而言，REITs涵盖了住宅地产和商业地产的各个领域，包括写字楼、工业厂房、购物中心和百货商场、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、仓储、养老院、健康医疗设施等等，基本上都属于商业地产；重要的一点是，REITs在税收上享有上市公司没有的优势，不用支付企业所得税和资本利得税。

“简单讲，REITs相当于股票，美国上市交易的REITs都在美国三大交易所挂牌，其实，在美国标普500指数中有14只成分股是RE-ITs，而目前美国房地产行业上市公司的绝大部分证券都是REITs。”上述负责人称。

他介绍，REITs最大的属性是股息分红，一般情况下REITs的分红比例超过90%，目前美国REITs能获得的股息率为6%-8%，这样的定期分红收益是能够战胜通胀的；另外，投资REITs还能获得资本利得即REITs持有不动产物业的长期资本增值，这则取决于GDP增长、就业率、利率水平等宏观经济情况以及物业所处地段、物业管理水平等。

“通过分析历史数据可以看到，持有商业地产和住宅地产是最好的抗通胀投资品种之一，其收益远远超过美国的通胀率，过去35年，新华富时美国房地产协会发的权益性RE-ITs指数的年化收益率为13.98%，超过了同期美国标普500指数的11.17%。”上述鹏华基金负责人称。

目前，世界上有600多只REITs产品，最大的市场为欧美市场，亚洲则主要集中在日本、新加坡和中国香港。美国市场共有REITs约153只，市值3900亿美元左右，占到了全球REITs总市值的40%以上。

据了解，海外REITs的主要投资者都是大型机构投资者如主权财富基金、退休养老基金和大学捐赠基金等，近几年，美国、欧洲也开发了投资REITs的公募基金和交易型开放式指数基金（ETF），REITs投资的资产质量、现金流的稳定性以及管理层能力等指标是分析REITs投资价值的主要参考因素。

嘉实基金在2005年就开始着手研究发行REITs，由基金公司募集资金，接管一些管理不善的物业或收购一些商业地产，并以物业资产的租金等收益为来源定期向投资者派发红利，但国内对于基金公司作为REITs的发行主体还存在争议。

抄底房地产？

鹏华美国房地产QDII基金的投资标的是美国和加拿大的REITs和房地产相关上市公司，并且将是一只主动管理型的股票型基金定位在“美国房地产”。

诺安基金则强调“不动产收益”，其投资标的主要是欧洲、美国、澳洲、新加坡、日本等海外发达国家的REITs，不投资相关股票，也是一只主动管理型产品，更强调在不同经济周期，不同类不动产会有不同的表现。

诺安基金产品部负责人介绍，在经济发展较好的时候，房地产、酒店租赁公寓的收益表现比较好，而在经济弱周期中，医院、养老院、护理中心等不动产的收益相当稳定。

鹏华基金认为，从2006年7月份开始，美国住宅地产下跌超过三分之一，2007年2季度美国商业地产见顶后，到目前最大跌幅也达40%，美国房地产目前的估值水平和收益率都处于合理的范围。

根据美国地产经纪商协会的数据显示，外国投资者已开始在美国抄底购置房产，截至今年3月份的12个月内，交易额已超过400亿美元。

记者了解到，诺安、鹏华基金的两只新产品都没有聘请海外投资顾问，均是靠自有团队进行主动投资。