深圳：房价下调63%后的观望与博弈
降价几何？
深圳房价从去年1月的每平方米10872元，一路飙涨60%，到10月已是每平方米17350元。房价在去年11月骤降12%，至今年5月，房价整体回落63%。涨上去的又掉下来了，房价回到去年初的水平，每平方米约1.1万元。
事实上，深圳新房的成交量，比均价更早显现了下降的趋势。在2007年6月至10月，房价加速攀升，成交量就已经开始大幅缩水，4个月的时间，成交量由56.41万平方米直线下降到15.36万平方米，下降了73%。之后，市场进入有价无市的胶着状态，成交量低迷了近5个月。2008年2月，由于春节放假、楼市收市，深圳新房的成交量更是创一年新低，只有7.2万平方米，不到2007年1月成交量的十分之一。直至春节后的二三月，开发商做出房价暗降的促销措施后，交易才有所好转。
从2008年2月至5月的4个月时间，房价下降32%，成交量也放大了4倍。但是深圳今年的五一春交会促销，并没有带来如同往年的5月成交旺季，5月的房价虽然比去年5月低了24%，成交量却仍然比去年5月减少了22%。
与新房相比，深圳的二手房市场在此轮调整中，受到冲击更大。从去年8月份开始，二手房每月成交面积就出现大幅下降，而且至今仍回升乏力。去年7月份，二手房成交面积还高达134万平方米，3个月后的10月，二手房的成交量已缩水73%，此后至今的8个月，成交量一直低迷，2008年春节期间，更是创历史新低，只有12万平方米的成交量。即使春节后，二手房价有所松动，成交量也有所回升，但是与新房成交量已超过去年10月成交量不同，二手房仍然没有突破去年10月以来的低成交量状态。
在深圳，存在特区内和特区外房价分化的情况。特区外的宝安，从去年10月份以来，成交均价开始波动，至今，房价已回落到2007年初期的水平。特区外的龙岗，房价从去年7月份的最高峰回落之后，进入2008年，每月的均价基本没有再降，而且迄今价位仍然高过2007年初的水平。
特区内的4个区域，虽然在去年9月至12月期间，房价从最高峰急速降落，但是2008年以来，房价并没有回落到2007年初的水平，甚至在进入2008年后，表现出上涨趋势。虽然2008年后，特区内房价下降不明显，但是2008年1至5月，特区外成交面积占全市成交面积的76%，特区外房价的下跌，就足以拉动全市成交均价在总体数值上出现下降。
而且，2008年1至5月，特区外置业比例比2007年高了近10个百分点，也就是说，置业者中有更多的人购买了特区外住房，这也造成深圳整体均价2008年相比2007年的下降。2007年，深圳的住房供给集中放大，其中，特区外的供给暴增尤其明显，2007年特区外的住宅供应占全市预售面积的比例接近70%，这种情况下，进入2008年，特区外置业的趋势会越来越明显，整个深圳的房价仍然存在被特区外房价拉低的趋势。
值得一提的是，深圳的商业和写字楼在本次调整中独善其身，价位没有调整。豪宅价位调整的幅度也不大。仲量联行广州深圳市场研究部主管李畅表示：“接下来的几年，深圳甲级写字楼的需求仍将强劲。”仲量联行亚太研究部主管文丽菁博士则表示：“整个亚太区，零售物业持续发展。高档住宅市场的租赁和销售也继续保持强劲发展势头。”
因何降价？
深圳的楼市在2007年10月出现拐点，主要源于深圳的银行从去年七八月就开始收紧信贷。2007年七八月，深圳的各大银行就停止了二手房放贷，收紧了部分小开发商的开发和按揭贷款。由于在2007年前两个季度，随着楼市的繁荣和炒房的疯狂，深圳的各大银行放贷迅速增长，导致下半年贷款额度紧张，在楼市泡沫越吹越大之际，银行内部叫停了二手房贷款，在二手房成交大幅下降的情况下，深圳房产中介行业曾经出现“中天”倒闭，许多中介公司歇业或停业的状况。
在2007年9月底，央行银监会又出台了第二套房贷首付和利率提高的信贷政策，炒房投资受到了进一步的遏制，深圳2007年10月的房地产贷款从8月的145亿元，下降到69亿元，下降了一半之多。房地产贷款发放量的急速下降，直接导致10月住房成交量的迅速缩水。
受信贷政策的影响，托升深圳房价的炒房客离场，也进一步使得深圳的楼市在10月之后出现有价无市的状况。一位归国炒房人透露，她在去年就已撤离深圳房产市场，因为她感受过美国楼市的涨跌。之后低迷的深圳楼市，剩下的主要是自住需求者。
自住需求的购房人，对房价正在下降的楼市，更多的是观望，希望房价还能再跌点，再跌点。“关内商品房，10万元年收入的家庭根本买不起。” 深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺认为：“关内商品房目标群体的年均收入可提高20%，如此测算，目标购房者购买80平方米，可承受的价位大概在9000元至12000元左右。” 按照广东统计局2007年的数据，人均年可支配收入4.7万元（人均月入3900元）就属于城镇最高10%收入组。”
如果位处收入10%顶端的群体，是购买商品房的主力群体，那么，按照国际6至8倍的收入房价比，年家庭可支配收入10万元的群体，可接受的房款总额在60至80万元之间。如果购买80平方米的商品房，购房者可接受的单价在每平方米7500到10000元之间。即使这样，申请八成20年的贷款，月供在3500元至~5000元，超过月收入的三分之一，房贷风险仍然较高。
深圳房价到底了吗？
6月酷暑的深圳，楼市似乎也火热起来，下跌的房价扭头上扬。在持续下降3个月后，6月的前三周，深圳新房的房价以两位数的涨速，重新蹿升到4个月前的均价。一月之间，两位数的涨速，难道深圳房价又要开始上涨？这个问题无法回答，但是充斥着观望和博弈的深圳楼市，对房价预期的任何改变，都有可能引起房价的波动，并引发投资者的炒作。
“6月均价上涨，与大比例的高价别墅成交有关。但是，剔除别墅项目，6月第三周的全市均价仍达每平方米12008元，相对第一周，涨幅8%。”中国指数研究院高级分析师杨奕在分析大量数据后得出结论。
“快速调整已基本结束，特区内的高价别墅升值空间被炒房者看好，导致高价别墅成交量大增。” 英联国际不动产的副总经理卢义容告诉《投资者报》记者，并坚持此前对深圳房价四五月到达底部的判断。但是，“结构性的调整还会继续。”卢义容强调，“特区外，尤其是龙岗的房价还没有调整到底部位置。总价仍然很高的大户型楼盘，仍然存在一定的调整空间。但是，小户型楼盘不太可能下调。”
开发商则回避这个话题。记者就下一步的销售策略问题，致电深圳几家开发商的营销负责人，他们均表示不便回答，本月有一特区内豪宅开盘的卓越集团，其副总经理邬风柏告诉《投资者报》记者：“不会降价促销，销售完成得比较好，完成计划的80%。” 掐准楼市节奏来供应楼盘的深振业董事会秘书方东红告诉记者：“现在销售不是很好，不过2008年就剩些尾盘，特区外的振业荷园项目预计要两年后才会推出销售。”
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