住房保障厦门试水（2）

作者：姜洪桥

发布日期：2008-03-03

舍地、舍钱

按照厦门市政府的住房保障计划，保障性住房的20个项目、4.5万套住房要在2010年全部建成，需要投入的建设资金将高达130亿元，每年投入达20亿元至30亿元。如此支出，厦门的财政能否承受？这是许多人关心的问题。有趣的是，许多接受采访的人给予的答复几乎是异口同声：没问题。

集美大学房地产研究所所长，同时也是厦门市政协委员的李友华告诉记者，在全国副省级城市中，厦门的人均收入是很高的，厦门有这个财力。这种看法基本为厦门官员甚至地产开发商所共识。但我们并不清楚，这种共识是否是在厦门建立这个保障体系之前已经形成。

事实上，厦门的财政和国土主管领导的看法却与此有些微妙区别。厦门财政局副局长吴旗明向记者开列出厦门的财政清单，2007年厦门财政总收入达到348.4亿元，地方财政收入为186.5亿元，比上年同期分别增长30.3%和37%。这是一个相当不错的成绩，吴旗明据此指出，每年20亿至30亿元的保障性住房投入是基本可以实现的，“但是也并不轻松，因为需要投入的不仅仅是住房，医疗、教育都需要投入，需要平衡。”

在住房保障之外，厦门也正在推进就学、就医等四项民生保障工程。用吴旗明的话来说是 “公共支出成倍增加”。吴旗明介绍，住房保障绝大部分来源于财政投入。只有保障性经济适用房由于可以回收成本，可以适当争取银行贷款。由于预期2008年中国政府将会紧缩银根，银行贷款是否能保证也给吴旗明造成一定压力。

再看看厦门国土房产局副局长郭俊胜的计算，厦门是否能承受保障性住房带来的资金压力将完全是另一笔账。郭俊胜指出，100多亿元的投入仅仅是建设资金，实际上土地是无偿划拨的。据了解，这种土地无偿划拨加建设资金财政负担的方式，在全国是第一例。目前，北京、广州通常采取的做法是以廉租房、经济适用房外加限价商品房的方式解决住房保障。其中，被北京市民热切盼望的限价房土地是采用招标的形式。建设资金也由开发商承担。限价商品房与商品房的惟一区别只是售价有所控制。

“考虑到低中收入人群的实际困难，划拨的土地大部分都位于厦门岛内。”郭俊胜说。熟悉厦门地产行情的人都知道，厦门岛内的地价和房价相当高，在全国副省级城市中名列前茅。厦门最大的房地产代理公司新景祥投资控股有限公司总裁秦刚表示，岛内实际房价可能要超过1.5万元/平方米，楼面地价在2007年也超过1万元。

郭俊胜告诉记者：“按照最保守的估计，用于保障性住房的地块如果用来拍卖，将为厦门市带来70亿元至80亿元的收入。”厦门市副市长裴金佳也坦率地承认，保障性住房确实间接造成对土地出让收入的影响。

如果厦门市政府是个商人，保障性住房项目将是笔超级亏本的买卖。厦门市政府将不仅损失近百亿元的土地收入和可能高达400亿之巨的GDP，而且还要在3年内额外支出100多亿财政收入。

为什么是厦门？

郭俊胜是主管国土资源和房地产的副局长，他应该很清楚厦门土地和房地产开发建设的账面。不过，他的理解却不是预想中的 “无论如何也要做好保障性住房工作”的论调。他引用一位经济学家的话称：“是否解决中低收入人群基本居住需求是一个国家的房地产体系是否现代化的标志。”

裴金佳副市长更愿意把观念和认识作为第一因素，“市场和保障必须分开，政府的职责首要是保障群众最基本的衣食住行问题。”他表示，厦门市政府是吸取了经验教训的，厦门前两年的住房问题造成了很大的民生困难。

2005年底，有关团体就发布了一份厦门民生调查报告，阐述了百姓居住问题在房价高涨下的严峻形势。很多人可能都记得，厦门房价曾经在全国房价涨幅排行榜上名列前茅。2006年，厦门房产市场异常火爆，千人排队抢购，楼盘开一个就卖完一个。厦门警方非常紧张，派出所和巡警大队全体出动维持秩序。据说，厦门主管房地产部门的领导立即派人去了解情况，在排队抢购现场，问了10个人，其中9个人表示是投资性买房。厦门的主管领导因此受到了震动。

2006年3月，一份关于贯彻中央房地产调控精神的报告呈交给厦门市委书记何立峰。一位房产主管领导在该报告中称，厦门应该警惕房地产市场情况，及早建立住房保障体系。这个提法在2006年确实还没有在各城市政府部门中流行，更没有形成保障与市场分离的共识。当时的北京等一线城市刚刚开始考虑如何抑制新一轮房价上涨。

何立峰看完报告后认为，保障性住房体系这个提法很好，要好好研究。当年5月，厦门召开市委常委会，会议认为，具有浓厚福利色彩的经济适用房制度在实施过程中存在的问题很大，面窄、价格不合理。会议决定要制定研究新的保障办法。

此后，厦门迅速成立了一个工作小组，也就是后来的厦门市社会保障性住房建设与管理办公室雏形。工作小组经过多轮调研，基本形成了目前我们能够看到的三种梯级的保障体系。一位保障办干部回忆，该计划形成后很多部门干部也在怀疑，有没有资金来保证这个体系，市政府是否愿意投入？

结果，2006年11月15日厦门市委常委会拍板决定，要建立完整的住房保障体系。第二天，市政府召开了新闻发布会将计划公布于众。

人们的怀疑和担心很快被厦门市政府的行动打消了。为了尽快落实计划，厦门市政府要求划拨的土地必须是净地。可能很多人还记得2006年万科在厦门6亿多元买地的事情。万科以楼面价4000元/平方米的价格购买了一片土地，开盘即爆出1.2万元的价格。成为当时该区域的最高标价。但就紧靠万科的项目不到30米的旁边，厦门市政府直接划拨出一大块土地立即投入于保障性住房建设，取名“万景公寓”。

实际上，这两个项目同为一体，万科最后只是购买了那块净地的三分之二。如果万景公寓针对保障对象出售的话，价格将在4200元左右。30米之外，万科项目出售价格飙升至1.7万元。这将是厦门乃至中国地产界的一道奇特景观。

分离原则

在考察研究期间，厦门也考虑了限价商品房办法。但是最终决定放弃这一方案。与在保障和市场之间摇摆的限价房相比，厦门刻意要将二者分离开来。裴金佳指出，厦门不能重蹈原有经济适用房福利和特权色彩的旧路，一定要把保障和市场分离。他认为，限价房不适合厦门。

厦门市政府的原有计划即是彻底隔绝保障性住房与商品房的通道，不允许保障性住房进入市场流通。在2007年国务院出台24号文件之后，这个做法略作修改，保障性经济适用房5年之后可以进入市场流通，但是要补缴90％的地价款。这个补缴比例远远高于北京规定的35％的比例，依旧表现为在态度上反对混淆保障住房和商品房的界限，导致意图投资保障性住房的人根本无利可图。

　　而且，厦门目前正在努力为保障性住房立法。厦门市人大城建环资委主任边经卫告诉记者，保障性住房立法工作作为厦门两会一号立法提案进展很快。该条例在总则里将明确保障性住房与商品房的区别。“有了法规之后，保障性住房就可以清楚，而且长期稳定发展下去。”边经卫说。

就在记者于厦门采访期间，广州出现限价商品房有人弃购的奇怪现象。李友华认为，在住房问题上，各城市政府部门最主要的问题就是搞不清商品房和保障性住房的界限。建设部党组书记姜伟新在2007年底全国建设工作会议上讲过，鼓励各地积极研究各种保障性住房办法，但也要防止成为中国住宅市场化改革的阻碍。

现在看来，限价房这种亦保障亦商品的模式在2008年出现问题，应该在有关专家和领导的意料之中。

对于厦门的改革，厦门当地开发商也表达了支持的态度。一位民营开发商说：“厦门保障性住房改革对于岛内楼市没有造成影响，因为需要保障的人本来也买不起当地的商品房。”但是该人士承认，岛外商品房市场确实受到了一些冲击，因为与保障性住房价格比较接近。该开发商甚至对参与保障性住房建设相当感兴趣，抱怨“民营企业没有太多机会”。

1 | 2 | 3

发表评论

！网友评论仅供网友表达个人看法，并不表明经济观察网同意其观点或证实其描述