东莞直击：中小地产商生存态
“万科降价的确让我们很难受，如果银行逼得太紧，我们不排除降价促销的可能。”广东省东莞市本地一位不愿透露姓名的开发商这样告诉记者。
宏观调控日益升温，万科的降价策略给本就处于窘状的中小开发商雪上加霜。
记者在东莞市区走访的过程中发现，万科的运河东1号和光大地产的景湖湾畔在实行降价策略后，来看房的人络绎不绝，而同在主城区的塞纳河畔、丰泰城因为没有降价显得门庭冷落。
成本之争
“我们不会降价，因为我们跟万科和光大不一样，他们的成本要比我们低，他们降得起。”在冷清的塞纳河畔售楼处，售楼小姐的表情有些无奈。
在东莞，像塞纳河畔的开发商田禾房地产投资有限公司这样只有一两个楼盘销售的中小开发商多达十几个。
每平方米5500元，这是东莞的两大王牌万科和光大在此次降价中保持的一个底线，为什么是5500元？这个价格又是根据什么做出的？
光大地产策划总监乔启军告诉记者：“这个价格的形成是我们基于详细的市场跟踪调查做出的。”
事实上，5500元是万科精心设计过的价格。一位知情人士称：“就万科来说，运河东1号当年获取土地的成本每平方米大概在1500元-2000元左右，加上建设等成本，算起来成本在三四千，卖5500元还有得赚。而光大地产由于在东莞发展多年，资源储备丰厚，所获土地都是当年以很低的价格拿下，每平方米大概在1000元以下。”而这对于那些中小开发商来说犹如卡住了喉咙般难受，表面降价的背后其实是获取资源成本高低的比拼。在此次降价潮中，万科和光大两家开发商将低成本优势发挥得淋漓尽致，而众多中小开发商由于大多是在近几年获取的土地，成本多在每平方米2000元到3000元之间，仔细算下来，5500元对他们来说意味着赔本。
在这场火药味极浓的价格战中，开发商对竞争对手的土地成本、建设成本等一系列成本指标了如指掌。“所以，制定价格时，在考虑自己成本的基础上，自己一方可以承受，大多数对手承受不了。”就像记者听到有些开发商直截了当地说：“我们算准了每平方米5500元是对手承受不了的价格。”降价的背后是一个无形的血腥的价格战场，有人能挺住，但是有的人肯定会倒下。
深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕说：“面对疲软的市场，万科表现出的是一种成熟的商业行为，而中小企业简单地说就是地主型企业，因为某一个机会获取了土地，他是典型的资源型企业，在面临行业波动的时候，自我调整和抗压能力是很低的。”
强弱分明
东莞市田禾房地产投资有限公司营销总监商俊骏在接受记者采访时表示，土地成本是关键，同样的降幅，有的发展商降得起，有的降不起，特别是在去年拿地的项目，等到其项目销售，价格肯定不会低，不排除接下来还会有发展商为了加快资金回笼而降价的可能。
由田禾开发的塞纳河畔就在离万科运河东1号不远的地方，他们的楼盘均价是每平方米6500元左右，依然维持在较高点，售楼小姐说：“刚性需求是看得到的，我们有信心。”在记者采访的多家没有降价的楼盘中，售楼小姐纷纷表现得信心十足。但是他们的老板此刻却未必轻松。
“虽然这些中小开发商在2006、2007年市场好的时候都赚到钱了，现在还有剩余资金，他现在可以与别人合作开发土地，也可以到民间去融资。可以不降价，也许短期内还能坚持，但是长期来看，形势不会乐观。”高海燕分析，“从这次两会可以看出，房地产的民生导向更加明显，这将会导致国家的宏观调控的力度进一步加大，所以地产企业想要靠政策调整来挽救自己不太可能，只能自我救赎，靠降价。”
在高海燕看来，如果在这个过程当中，中小企业还是死咬住利润空间不放，是一种不明智的行为。
“万科的降价是在试水，让我们看到了刚性的需求。”有开发商在为万科、光大降价感到难受的同时，也似乎看到了希望。
在此次万科和光大特价房出售时，前来购买和咨询的人络绎不绝，但是特价房销售完，楼价又恢复到每平方米6000元以上时，前来咨询和购买的人群明显减少。在这样的消费心理的作用下，万科一旦再次下调价格，光大等几个有实力的开发商再次跟随，中小开发商将生存困难。
高海燕认为：“房地产发展的趋势已经进入分化时代，强者更强，弱者更弱，这个行业的优势资源必将向实力企业和品牌企业聚拢，不论是土地，人才，还是资金。中小企业必须要看清这个趋势。”
这种观点在此次万科降价风波中体现得淋漓尽致。万科作为全国房地产的龙头，有资源，有实力，在整个行业出现观望的时候，有能力迅速作出调整；而光大作为东莞本地的地产企业龙头，以丰富的资源作为后盾，也有能力跟上万科的调整节奏。但是那些中小开发商显然没有这种能力。
事实上，这场降价风潮的背后是土地成本的博弈，在每平方米1000多元的土地成本面前，显然，实力雄厚的万科话语权和主动权更强，而光大早年获取的比万科还要低的土地成本在此时也起到了关键作用，但是众多想进身房地产行业，近几年通过高价拿地进行开发的中小企业，在行业出现波动的时候，抗风险能力极低的特征立即显现。
“拿运河东1号旁边的几个盘来说，现在的销售均价是每平方米6500元-7000元左右，依此推算，除去建筑等成本，他的土地成本在每平方米2000元-3000元左右。所以他降价就意味着亏钱。”策划人士表示，“大家都在摸底，前方的市场究竟怎么样，现在还不好说。”
土地战
宏观调控走到现在，由于房市的观望情绪导致楼盘滞销，土地价格也有所松动，对比以前动辄高昂的土地价格，现阶段土地价格回归理性。
在此次东莞降价风潮中，伴随而来的是土地价格的回落。“东莞最近拍卖的地块报价是2000多元。”这位策划人士所说的就是位于东莞东南部镇区的凤岗镇。3幅地块共约39.25万平方米。
抛开用途、面积不说，有东莞业内人士认为2字头的震撼力是相当的强：“以此推算，东莞市区的土地价格应该在每平方米3000元左右，这对于在2007年上半年到9月份之间拿地的开发商是个坏消息，会引起恐慌，因为他们的土地成本都在每平方米4000元左右，甚至更高。”以他们当时获取土地的成本来算，等到上市的时候，售价会很高，而从现阶段的形势来看，与购买力严重脱节。“土地成本是4000元，你要卖到六七千才能不赔，而要想赚钱，价格就得更高。可是就现在这个市场来说，怎么可能？”这位东莞业内人士称。
“东莞房价和土地价格下落得这么快，与深圳的投资客有着直接的关系。”去年，深圳某策划机构推出“莞深同城”活动，意在拉近深圳与东莞的距离，这个活动，让很多深圳人加深了对东莞的了解。当时与东莞接壤的深圳宝安、龙岗等区的房价涨速很快，每平方米售价已高达七八千元，而东莞镇区当时的房价在四五千元左右，从这些镇区到深圳宝安、龙岗也就20分钟的车程。不远的距离，悬殊的价格差让很多深圳人都去东莞投资买房，无形中提升了当地的房价。
深圳投资客的火热，让当地开发商产生了一种错觉，他们认为，镇区尚且如此火热，市区就更不用说了，所以很多开发商去年在东莞镇区、市区纷纷以高昂的价格购买土地。其中，中小开发商占有一定比例。
“而现在宏观调控作用显现，投资客都撤退了，东莞的房价也下来了。”该策划人士说。
一位开发商告诉记者：“大家都在看万科、光大的后续手段。作为中小开发商，你只能自己想办法。如果银行逼得紧了，有可能会降价卖，有了现钱，还可以继续经营下去。”
高海燕表示：“中小企业要想生存下去，一定要注意专业化的发展方向，不要跟有实力的大企业在一线城市打阵地战，可以去二、三线城市寻找机会。这样也许会有机会。”
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