中航地产整合初见成效

作者：王凯

发布日期：2008-05-06

经济观察报　记者王凯 迹象表明，来自深圳的中航地产正通过积极整合加速其商业地产的业务进程并希望以此获得资本市场的青睐。

根据其刚刚发布的年报，2007年中航地产主营营业收入人民币22.62亿元，同比增长56%，其中房地产（含物业管理）收入同比增长128% ，达14.12亿元，占62.42%。税后利润（含少数股东损益）人民币2.71亿元，取得了同比增长120.33%的业绩，其中房地产税后利润同比增长164%，为25,592.43万元，占94.70%。

数据显示，其商业地产的整合已初见成效。

有分析师认为，全年收入增长和利润增速加快主要原因是毛利率较高的商业地产业务和酒店经营业务增长较快所致。

模式渐成熟

事实证明，在这场以住宅市场为风暴中心的宏观调控中，商业地产“毫发无损”，甚至稳中有升。

深圳中航地产股份有限公司董事总经理仇慎谦告诉记者，“相对于住宅市场的疲软，商业地产并未受到太大影响，而中航地产主要从事经营性地产，很多地区的商业物业租金反而仍在继续上涨。此外，房地产市场表现出明显的区域不均衡性，一线城市、前期上涨幅度较大的城市面临较大的调整压力，而二三线城市以及中西部的大部分地区面临的调整压力较小，部分城市的房价甚至现在还在继续上升。”

在此判断的基础上，更加深了中航地产坚持走商业地产道路的决心。

自去年2007年11月借壳上市以来，中航地产就确立了围绕“商业＋酒店＋中高档住宅”的都市综合体开发，整合内部资源，发挥多业态的协同优势，创造以“中航城”为代表产品的商业地产发展道路。

这背后是深圳中航集团总裁吴光权壮大地产业务的雄心壮志。

据记者了解，十一五期间，中航地产的愿景是要从原有的混合型业务转变为以地产业务为核心，酒店和物业为两翼的综合性商业地产企业，从单纯的项目型住宅地产开发转化为以价值投资和品牌运营为核心的商业地产价值链的整合者，并行发展地产开发、酒店、物业管理和经营等专业化公司，建立起多业态的专业能力以及高效运作的协同机制，并通过持续的增发整合系统内外的资源，迅速扩大规模，成为一家具有鲜明特色的商业地产公司。

通过过去一年的重组，资产注入，中航地产的业务模式也逐渐清晰起来，其在资本市场的表现也是可圈可点。

吴光权表示，目前，旗下子公司中航地产在2007年基本完成商业地产业务的整合，2008年还将加速整合。

而这一切的最终目的都将围绕吴光权新的架构设想进行：深圳中航集团的发展将形成以地产开发为核心，商业、酒店和物业管理经营为辅的综合性商业地产开发模式。

在吴光权看来，根据中航集团新的定位，以往实力相对较弱的地产业务将被作为集团的核心，而深圳中航此前发展业绩良好的飞亚达、酒店、零售等都将作为商业地产的配套。

信心的背后是吴光权对地产业务的看好，“房地产中长期内快速发展的势头不会出现变化。推动房地产行业持续增长的内在动力比如城镇化、人民币升值、居民收入增长等因素都没有出现变化。”

扎根二三线城市

把地产业务打造成中航集团的拳头产品，是吴光权的目标。“大的战略方向不会变，但是战术会适当的改变。”

“在产品组合上，要依托中航地产、格兰云天酒店、天虹商场、中航物业等品牌优势”，在仇慎谦看来，产品集群推广有助于形成产品的强大合力，有助于抵御单品的竞争、并增强市场竞争力，抗挤压能力。

在产品定位上，避开一线城市的激烈竞争和整合风险，选择较易进入的且具有发展潜力的二三线城市，以“中航城”为蓝本，实现大规模低成本扩张。

仇慎谦说，“之所以选择进入二三线城市，土地价格是公司重点考虑的，我们要从房地产开发的源头上降低成本，我们把四星级的酒店开到二三线城市，对当地市场投资的软环境起到了很好的改善作用，所以当地政府很欢迎，会给我们价格低的土地，从而比别家获得成本优势。”

在他看来，一线城市的竞争非常激烈，从中航地产目前的实力来看，还不适合在一线城市别人一较高低。

根据记者了解，“中航城”产品模式已走向成熟，中航地产将加大力度在区域中心城市及二三线城市获取土地储备，开发大型综合性商业地产项目，仅目前在建的就有昆山中航城、赣州中航城、惠东中航城及成都高新区综合商业项目、南昌中航广场等。

同时，中航地产还在加大投资工业地产和股权收购力度，寄望以此来增加新的利润点。

出于丰富地产开发业务结构和经营内容，进而实现工业地产于商业地产之间的协同推进的考虑，除了之前开拓了衡阳深圳工业园，惠东中高档自行车关键零部件配套工业园等项目外，其全资子公司中航工业地产公司与深圳市九家公司合资设立深圳市深越联合投资公司开发越南广宁省的东梅工业区项目，公司为第一大股东，占26%股份。

不仅如此，中航地产还通过其控股子公司江西中航地产有限责任公司以约3.5亿元的价格收购江西江湾实业有限公司、江西佳利商城住宅开发有限公司、江西佳利商城市场开发有限公司、江西佳利商城物流园有限公司、江西佳利商城新天地广场有限公司5家公司67%的股权。预计可新增80 万平方米的项目储备。

仇慎谦说，公司在整合效应不断显现的同时，需要积极向外拓展、不断增加新的赢利点。

仇慎谦表示，“今年将确保昆山中航城、坪地鼎尚华庭、新疆翡翠郡等重点项目的推进，以此来保证今年的收入基础和现金流。”

“去年有意通过增发降低了我们的负债率，今年将继续采取相应措施，争取能有一个对外融资的便利条件。”

另外，中航地产前身深南光在最早上市时重要业务内容的自行车，现在已经变成非主营业务，仇慎谦透露这项业务剥离将在今年上半年完成。

天相顾投分析认为，中航地产此次整合将大大提高该公司的盈利能力，预计其2008年、2009年度每股收益分别为1.21元、1.42元。维持公司“买入”评级。

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