清议：绵世股份全年业绩如何预期（下）

清议

大家可能还记得，我原订的10月份研究计划是从三季报当中每天发掘一只值得迅速增仓的大牛股。但现在看来是被绵世股份给打乱了。大家想一想，按照国庆节后最初几天在舒卡股份、绵世股份及英力特上走出的行情，以100万元为单位投资本金计算，那样我会赚多少钱？那可是足够让我开设很多间慈善性质的乡村产科医院的钱呀！

我之所以修改了计划，恕我直言，是由于发现很多投资者对价值投资的理解很不到位，或看上去好像是在价值投资，其实还是在博消息及跟风炒作。于是，我决定降低我自己的10月份投资收益预期目标，拿出足够多的时间，围绕绵世股份，尽我所能，扎扎实实、活生生地做一番价值投资辅导。当然，我知道其结果充其量也就是面向中小型投资者做一些较初级的价值投资常识普及罢了。

话入正题。连续三天，我对绵世股份进行了进一步的调研。这几天没有更新博客的原因盖出于此。其中的一个重点，是土地拍卖收入究竟如何分配以及如何确认？如果我没说错的话，这也是许多绵世股份投资者近期讨论的焦点问题。

依据公司下属房地产开发项目进展情况的公告，土地拍卖收入的分配办法是在扣除土地出让金、相关税费及建设开发成本等后，由成都市征地事务中心、成都市成华区国土资源局与天府新城公司（绵世股份全资子公司）按2∶2∶6比例进行分配。为此，我必须先知道土地出让金以及相关税费的比例是多少。经了解，该等比例大致是31％，其中的25％是土地出让金比例，余下的6％应当是相关税费比例。

我知道，要想较准确地预期07年全年业绩，必须首先把1～9月业绩确认情况搞清。于是，我计算了去年12月和今年5月两次土地拍卖收入合计为6.82亿元，扣除土地出让金及相关税费后的金额似乎是4.71亿元。在此基础上，我再次查看了三季报，核实公司1～9月营业成本合计为2.85亿元。于是，我草拟出了一个业绩确认办法：在拍卖收入的基础上先扣除土地出让金及相关税费，再扣除按照营业成本预估的建设开发成本，其结果是可分配净额为1.86亿元。按照上述分配比例，公司可获得的净收入似乎是1.11亿元。

但问题出来了。按上述方法计算，公司1～9月确认的营业收入似乎应等于1.11亿元净收入加上2.85亿元建设开发成本补偿收入，合计3.97亿元。但是，三季报显示的1～9月营业收入合计是4.66亿元。为什么会产生近0.7亿元的差异呢？我相信是方法出了问题。

于是，我拨通了绵世股份证券部的电话，在经过几番交涉后，终于找到了财务部的主管会计。我提了两个问题，其中一个就是为什么上述业绩确认方法的计算结果会与损益表存在那么大的差距？

大约过了一小时，我终于从与对方的交流当中获得了答案。原来，分配办法是在拍卖收入的基础上首先扣除土地出让金及相关税费，余额即确认为营业收入。鉴于三季报显示1～9月确认的营业收入是4.66亿元，最终估算的土地出让金及相关税费的合计比例为31.67%。至于三季报当中的营业成本2.85亿元，其实并不是建设开发成本，据我的估计是建设开发成本加上支付给成都市征地事务中心、成都市成华区国土资源局应得分配收入的款项合计。

好了，现在可以对绵世股份四季度业绩连同07年全年业绩做出预测了。以9月份土地拍卖收入合计16.94亿元得以确认为前提，在按照31.67%的比例扣除土地出让金及相关税费合计5.366亿元后，绵世股份四季度可确认的营业收入约11.57亿元。在此基础上，鉴于1～9月公司营业利润为1.92亿元，扣除投资收益及返回三项费用后的金额为1.8亿元，这也应当是公司从前两次土地拍卖收入中获得的营业利润，由此推算出同期支付给成都市征地事务中心、成都市成华区国土资源局应得分配收入的款项合计为1.2亿元，以及建设开发成本为1.66亿元。进一步计算的结果是，前两次拍卖的土地建设开发单位成本大致是每亩85万元（即1.66亿元除以195.52亩）。

考虑到三次土地拍卖的间隔时间较短，彼此之间的建设开发单位成本不应出现很大的变化，因此，可以预期公司四季度建设开发成本为1.13亿元，再给予10％的上升幅度，结果是1.24亿元。由此可计算出相应的可分配拍卖收入合计10.33亿元，再按照上述分配比例，便计算出公司从9月份的土地拍卖收入当中获得的营业利润为10.33亿元乘以60％，即6.19亿元，再扣除33％的所得税，相应的净利润是4.153亿元。在1～9月已实现净利润1.27亿元的基础上，预期公司07年全年净利润约为5.42亿元，每股收益为3.63元，超过了我原来做出的3.3元预期。注意，这尚未计算在四季度可能产生的其他项目收益。

值得一提的是，按照上述分配方法计算，政府先后从9月份土地拍卖收入获得的收益预计为11.53亿元，占全部拍卖收入的68.1%。显然，这个分配比例是颇为合理的。说句公道话，如果没有公司的努力，包括集中规划、妥善安置拆迁户、场地清理以及筑路、通电、通上下水等“七通一平”，甚至包括安装统一的垃圾桶这样细心的一级土地开发工作，政府也不会获得那么多的土地开发收益。

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