集体“败北”资金链，楼市瘟疫蔓延全球

作者：严钰

发布日期：2008-07-17

网络版专稿记者严钰 虽然美国政府不遗余力救市，但两大地产巨头高房利美公司和房地美公司已彻底陷入危局。与此同时，西班牙最大房地产开发商之“马田萨-法迪萨公司”因未能筹集到周转资金维持企业运行而申请破产保护；英国爱尔兰三分之一的地产商宣布倒闭。分析人士指出，美国楼市泡沫形同瘟疫，全球多国楼市已随之步入下行轨道，房地产价格也正在体验“过山车”式的剧烈下滑。

“两房”失守，美国楼市陷入危局

7月16日，美国证券交易委员会昨日公布一项紧急措施，旨在减少针对联邦国民抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押公司的股票卖空行为，并将立即着手考虑制定新的规定，把这一措施的适用范围扩大至市场上的其他股票。SEC主席考克斯在参议院银行委员会的听证会上表示，SEC将发布紧急命令，要求交易员在卖空房利美和房地美之前需先借入股票。这两家政府资助企业持有的抵押贷款占美国抵押贷款资产总额的一半以上。对此，分析人士称可以解读为，随着“两房”资本市场的败落，资金链困局已经无法化解。事实上，美国证券交易委员会的紧急命令只是昭示了事态严重，美国楼市已彻底进入危局。

分析人士表示，美国采取限制卖空两大房贷机构股票的做法，已是超出一般措施的做法，可见是相对紧急和必要的措施。到底两大房贷机构的黑洞有多大，暂时而言外间无从可知。但美国经济面临的窘境却是肯定的。

事实上，过去一年房利美和房贷美的股价跌幅超过80%，反映出华尔街投资者担忧这二家公司失去偿还能力，令次按危机再次扩大。房利美和房贷美的重要性，除了它们拥有或提供担保的抵押贷款数额庞大，相当于美国所有房屋抵押贷款债务的一半，而假如房利美和房贷美的风险扩大并转化成政府债务，可能会导致美国主权信贷评级遭降级，兹事体大。

全球普跌，“楼市瘟疫”蔓延全球

美国楼市泡沫形同瘟疫，并已经横越大西洋，大有席卷欧洲甚至全球更广泛地区之势。作为西班牙房地产业龙头之一，马田萨-法迪萨旗下业务涵盖民用住宅、商用设施和公共医疗机构等多个领域。去年末，公司总资产达110亿欧元(约合174亿美元)。数据显示，去年一季度，马田萨-法迪萨公司实现盈利4.13亿欧元(约合6.54亿美元)，今年同比却亏损8500万欧元(约合1.35亿美元)。

在西班牙，过去10年的住宅建筑量高达400多万间，比英国、德国和法国的建屋数量总和还要多。由于该国的灼热经济吸引到众多外国移民，北欧人士亦喜爱到地中海沿岸度假，令该国部分地区的楼价上升超过两倍。但现在按揭贷款紧绌，楼价急速下挫，令其楼市出现倒退。据估计，当地物业价值普遍被高估了15%，因此市场上涌现数以千计空置的房屋无人问津。

据报道，包括英国、爱尔兰、西班牙、波罗的海各国，以及亚洲的印度北部和中国南部等地，经历过去近10年飙涨的房价后，近来出现了同步下挫。受美国次级债危机影响，过去两个月英国房贷核准率比去年下降超过三成。今年3月份平均房价更是大跌2.5％，是自1992年以来单月跌幅最大的一次。

事实上，银行房贷大幅下降，意味着房屋销量减少，而销量减少很可能导致新房售价下降。虽然到目前为止英国的房屋建筑商还相信新房售价比较坚挺，但已有权威机构预测，2008年和2009年英国房屋平均价格将下跌5%。摩根士丹利公司公布的一份研究报告预测，如果抵押贷款市场条件不变的话，未来英国商业银行坏账可能大幅度上升，而英国房价未来两年内可能还将下降15％左右。目前，英国住房抵押贷款的规模约为1640亿英镑左右。此外，爱尔兰的问题更严重。据估计，爱尔兰楼市经过16年的迅速发展后，楼价已被高估了30％，幅度是发达国家中最高的一个。专家预计，爱尔兰房价调整后对经济产生的震荡将远远大于美国。

中国难逃厄运，首批开发商败落

在这场波及全球的楼市危机中，中国楼市更是难逃厄运。目前，中国从紧的货币政策给房地产开发商带来了巨大的资金压力，因为房地产开发资金来源中50%的资金来自银行贷款。今年以来央行5次上调存款准备金率，调整后人民币的存款准备金率已达17.5%。因此，有专家预测，在国家从紧不变的前提下，中国下半年将死掉一批开发商，也是中国楼市变局的开端。

事实上，地产商资金链的断裂，直接导致房价的回调以及新近贷款买房者负资产的出现。据媒体报道，在深圳因购房出现资不抵债者已经超过30万，断供潮汹涌。分析人士指出，我国持续紧缩的货币政策在2008年进一步加剧了房地产企业资金短缺的状况。据中国国泰君安房地产行业分析师测算，2008年房地产行业资金短缺达到人民币7100亿元。而国泰君安房地产行业分析师测算，假设2008年商品房销售额同比下降10%，银行贷款同比不变，开发商自有资金同比增长36%，则2008年房地产行业资金概算缺口则达到7100亿元。

此外，地产巨头潘石屹表示，“此次的楼市危机的确与全球经济形势有关，也与目前国内从紧的货币政策有关，但最根本的原因还是行业自身的原因。这几年，行业发展速度太快，尤其是房地产开发商内心都期待能够翻番、成倍地发展，本来2005年、2006年已经取得非常大规模的增长，到了2007年，全国房屋的销售额又比2006年增长了44%，接近3万亿人民币，这个44%壮足了房地产发展商的胆，拼命扩张、拼命囤地，而资本市场、股票市场对房地产上市公司的估值，也主要看他们的土地储备，看他们扩张的规模和速度，一时，股票市场和土地市场互相激励，形成正反馈，‘啸声’一片。这就是产生这次房地产行业困难的真正原因”。

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