为何调控总疼在房地产而伤在银行业

18:02

2010-02-03

史晨昱

经济观察网史晨昱/文 近期，房地产接连遭遇信贷紧缩门。据报道，如中行北京分行的部分支行，已将首套房贷的利率优惠折扣从原来的7折升至8.5折。其他地区，或其他商业银行，也已开始上调了首次购房的房贷利率。

市场经济要求国家把维护和稳定房地产市场运行及可持续发展作为调控房地产市场及相关市场的目标，主要采取市场手段、法律手段，辅以适当但有力的行政手段来调节房地产市场运行中的各种矛盾，实现各种市场行为的规范化，保证各个市场主体在公平环境下有序竞争。从该运行规律分析，高烧之后的市场必有调整的需要。房地产市场亦如此，以使行业的政策性和商业性、保障性和市场性、经济拉动性和经济破坏性能够处在一个合理的博弈区间内。

在新一轮调控下，作为市场利益主体，银行顺周期而为的防范风险举措无可厚非。但回顾过去一年乃至几年的市场乱象，却不难发现背后的奥妙：正是信贷注入等扩张政策让楼市在2008—2009年之交陡然升温，又是信贷紧缩、优惠利率取消等政策试图让楼市在2010年表现得更加“适度”，即先让楼市“高烧”，然后再让楼市吃“退烧药”。这种非稳定性的治理方式，造成的冲击波往往反使处于市场最前沿的金融机构承受了最终冲击能量的消化吸收，从而出现疼在房地产业，却伤在金融机构的现象。

特别是，多年来我国房地产业发展迅猛，但与房地产市场健康发展相匹配的、科学完善的房地产金融体系却没有相应建立，房地产业通过企业债券、股票、信托投资、房地产投资基金等渠道直接融资的数量较小，对银行的依赖程度则非常严重。无论是政策性房地产还是商业性房地产都把目光转向了银行业，银行信贷成为房地产融资的主渠道。同样，银行业在“政绩型”短期利益驱动下，争相进入房地产融资领域，将房地产业的大部分资金需求“义无反顾”地背在了自己肩上，同时也将融资风险积聚、积累在了银行业体内。

房地产业与银行业过于紧密地捆绑在了一起，互为挟持。即使如某些所谓专家而言，中国的房价只涨不跌，从长期看，尤其是在人民币利率市场化、弹性汇率制、商业银行深化改革的大背景下，该种融资模式也蕴藏着较大的金融风险。

从单个房地产融资机构的角度出发，有效识别并科学计量房地产信贷其所面临的诸如信用、市场、操作、法律、政策和环境等各类风险，并采取相应防范手段，这种能力对其生存和发展至关重要。但就宏观经济和房地产市场稳定而言，该类做法着眼于微观、短期的经济问题，难以解决深层次的、长期的制度性问题和产业的全面重整，即无法取代经济金融体制改革、市场规律和产业政策。

房地产融资风险防范与控制是一项长期而艰巨的任务。根据西方发达国家的经验，化解房地产融资风险的最终思路是建立起多元化的房地产融资体系。这种多元化的融资市场既包括拥有债权融资、股权融资两种基本形式的一级市场，也包括投资基金、信托证券等多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场。缺乏任何一种市场，都会使市场体系出现断层，妨碍市场运行中的内在联系和反馈回路的形成，必然会影响融资市场功能的正常发挥。一方面，通过新型融资工具引导房地产直接融资，实现增量的优化，另一方面，应当鼓励证券化途径把存量房地产贷款风险转移到资本市场上来。

当然，金融产品的开发必须从各国的实际情况出发。同时，完备、高效的组织制度条件必不可少，包括法律制度、监管制度、信用制度及专业组织体系，否则，这些制度直接制约着房地产融资的进程。只有通过两条腿走路的方式，才能使我国的房地产市场和房地产金融市场走上可持续发展的道路，避免其他国家和地区走过的弯路。（作者系中国工商银行投行研究中心副处长，经济学博士）

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