投资中国的逻辑

投资项目的估值一直是私募业务技术含量最高的一环。私募大鳄黑石的估值技巧颇受市场关注。

“我们内部有一套非常完整的缜密的流程，参与这个估值工作的既包括第一线的员工，还包括我们的会计师，还有一些独立的外部机构，最后这些估值的报告都需要得到董事会的批准，正是由于这个非常缜密的流程，使得我们现在对所有的这些项目会有很好的回报是非常有信心的。”苏世民解释。

黑石对自己的估值流程相当自信。甚至在面对受到中国政府严厉调控的房地产行业时，黑石仍然拿自己的估值流程进行估值，而不会去过多考虑中国特有的“政策市”现象。

2010年9月，黑石集团同香港大型地产商鹰君集团达成协议提供资金支持，以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地，来建造豪华酒店和高档公寓。此前，黑石还投资11亿美元买下了上海长寿路一商业项目。

面对市场的质疑，苏世民解释，“大连的高端房地产项目是一笔好的投资，因为从购进这个项目的时间来看，土地价格是一个非常合理的水平。当然要想在这个项目上获得成功，并不指望这个项目的房价有多大的涨幅。大连这个城市是整体经济形势相当不错，这个项目是属于水岸近水的项目，目前来看这个项目购房款的现金流入，是要大于目前的这个成本支出，符合我们的估值标准。”

此外，2007年9月，黑石集团出资6亿美元购入蓝星20%的股权；2009年，黑石集团与上海市浦东新区政府签约，成立了集团第一家人民币的私募股权基金——黑石中华发展投资基金；2010年4月，黑石集团更是牵头与中国最大的农产品市场运营商之一的寿光物流园达成协议，在寿光物流园赴香港上市之前，对其进行大约6亿美元的投资，占寿光物流园30%的股权。

针对这些公司的股权，黑石采取的一个原则是要使得公司本身变得更有价值。

与其他一味看好发展中国家相比，黑石依然看好成熟市场，并且在过去的两年里，投资回报也相当可观。

在苏世民看来，发展中国家发展的速度能够达到6%至10%，但是借贷的水平却相对比较低。在发达国家，却是经过了去杠杆化的过程，借贷水平也仍然要比发展中国家高得多，而这个借贷水平在未来可能会回到历史的一个正常水平。

“虽然发达国家的经济发展速度降下来了，资产价值也下来了，但如果说我们能够保持筹资能力，还是有很大的机会。具体说就是对这些公司进行改进，如果能够做到这一点的话，就能保证良好的投资回报，而且这个投资回报要比股票市场好，在过去的25年当中，我们平均的投资回报要比股市要高16%。”苏世民称。