百亿资产注入华侨城借力“旅游板块”

作者：周亚玲

发布日期：2008-05-09

经济观察报记者周亚玲 华侨城集团主营业务整体上市又临近一步。4月16日，深圳华侨城控股股份有限公司（000069，以下简称“华侨城”）同意与华侨城集团签署《国有产权转让协议》，协议约定华侨城集团将其持有的地产业务、酒店集团和香港华侨城有限公司等13家下属公司全部股权转让给上市公司。

对此，国泰君安认为，该资产注入的市值约为100亿元，资产注入之后，不仅旅游主业更具规模，房地产业务规模也得到大幅提高，高端项目地产储备扩张八成以上。除此之外，旅游地产模式的进一步确立，强化了旅游与地产业务的协同效应，在今日，其在金融避险上的探索，显然更具借鉴意义。

旅游和地产业务在同一上市公司平台下更加集中，旅游板块产生的稳定现金流将抵御行业周期波动带来的风险；地产销售带来的巨大现金额又为主题公园的长期发展提供厚实的资金支持。

旅游、地产互相借力

北京欢乐谷旅游地产项目就是一个典型的地产和旅游互为裨益的例子，这个项目采用先卖房，再利用卖房利润投资主题公园的模式主题公园的建成又带动房地产项目，提升了华侨城楼盘品质，提高了销售单价。华侨城地处四方桥，原本偏僻，但目前的楼盘均价高于周围楼盘价格3000元以上，成为了该地块的地标性建筑。

北京欢乐谷已完成一期建设，华侨城董秘李珂晖对记者表示，北京欢乐谷到目前已投入资金约12亿元，其中部分投入来自于地产项目的利润。华侨城2004年年报显示，北京华侨城项目一期预计投资约为3.69亿元，公开资料显示的一期的住宅面积是15万平方米，按照华侨城一期6500元/平方米的最低价格估算，华侨城一期的收入约为9.7亿元。

很多行业人士都认为，华侨城拿地成本较低，也是其成功的基础。有知情人士称：“北京欢乐谷的土地是朝阳区无偿划拨给该项目的。而地产项目的土地成本不过为280元/平方米。”

整体上市之后，上市公司下的北京欢乐谷的权益将提高两成左右，由参股变为控股，其对北京华侨城地产项目权益控制比例也提高二成左右。本次整体上市之后，华侨城打通旅游产业链中的酒店、地产等业务，可以将旅游收益最大化。

可观的门票收入

主题公园除了能提升楼盘品质，其门票收入对时下的房地产公司更显得难能可贵。在2006年中才开始运营的北京欢乐谷，2007年的收入约为2.7亿元，净利将近1500万元。2008年时逢奥运契机，欢乐谷的门票收入在未来一段时期更不容小觑。

申银万国的旅游酒店行业分析师陈海明预计，“2007年、2008年、2009年三年华侨城各主题公园（包括各参控股公司）的接待总量将分别达到1226万人次、1566万人次、1867万人次，同比分别增长 20.0%、27.8%、19.2%；净利润规模分别达到3亿元、3.9亿元、4.9亿元，同比分别增长28.9%、30.8、20.3%。”每年稳定的十多亿的现金流令国内绝大多数的地产公司都难以望其项背。

旅游地产模式的建立并非一蹴而就。

陈海明认为：“旅游这块极具分量的敲门砖，一般企业并不具有。尤其是在主题公园方面，华侨城具有丰富的实践经验、充裕的人才队伍、健全的规章制度，可以毫不夸张地说，华侨城是目前国内地产旅游业中绝对的NO.1，国内企业几乎无人可敌。”

随着2006-2007年北京欢乐谷、深圳东部华侨城相继开园，以及2008年成都欢乐谷、上海欢乐谷等主题公园的陆续对外营业，到2009年底，华侨城将拥有10个主题公园。

未来展望

“至目前为止，华侨城在深圳、上海、成都、北京等地获得了超过25.5平方公里的旅游、地产项目用地。”陈海明说。应当说独特的“欢乐谷模式”已有了相当的可扩容空间。

陈海明将华侨城的土地储备状况，追溯至2003年前：“由于成片开发的开发商往往全部或部分承担开发片区的市政配套任务，因此，仍有部分土地采用协议方式出让，2003年前更是如此。”以深圳为例，“华侨城集团最早开发的深圳华侨城片区，占地4.8平方公里。经过二十多年的开发，仍剩余建筑面积约100万平方米的土地开发面积，根据2001年华侨城集团与深圳市国土局达成的协议来测算，其楼面地价仅为716元/平方米。相形之下，2002-2007年这几年中，深圳关内没有新增土地供应，关外土地均价也达到5000元/平方米以上，这一地块已发展成为豪宅片区存量土地，因而未来收益相当可观。”

华侨城土地成本的优势非常明显，归其根本，这一优势还是来源于其开发能力。陈海明认为：“旅游开道先行、大规模成片综合开发、旅游和房地产良性互动，超前科学规划的能力是华侨城模式的核心竞争力所在。这些要素是一般企业，包括规模和实力较大的房地产企业难以同时具备的。”

广发证券的地产行业研究员沈爱卿谈到华侨城未来走势时说：“这次准备注入的13家公司都是优质资产，房地产资产都是一些高端楼盘。原本上市公司下的集团房地产业务只有40%，而若把100%的房地产业务注入房地产公司，规模效益凸现。”

另据国泰君安测算，整体上市完成之后，上市公司拥有的项目储备的建筑面积将从293万平方米增至542万平方米。

但同时，多位分析人士都担心土地增值税对华侨城的影响。沈爱卿认为：“如果真的开征土地增值税，对华侨城影响很大。”

对此，李珂晖表示，2007年公司还未涉及土地增值税的事务。但未来如要征收，也要按规定征收，不存在和地方政府有谈判空间的问题。但有分析人士认为：“在土地增值税征收问题上，由于华侨城模式对于地区经济的巨大带动作用，地方政府在处理此问题时，应有一定弹性。”

目前华侨城季报显示的总资产负债率是53%，在同行中偏低，而更为同业称道的是其地产与旅游的“混业模式”，这一独门秘笈，致使华侨城在行业内，拥有了与众不同的抗周期能力。

发表评论

！网友评论仅供网友表达个人看法，并不表明经济观察网同意其观点或证实其描述