南京“救市”：无奈的图谱
9月27日，在国庆假日“售房黄金期”前夕，南京市政府发布《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》，对市民购买商品房给予一定比例的财政补贴；对开发商加大金融扶持力度，可延期交付建设规费、出让金。
“从政策内容、出台时机看，南京市政府此举明显在救市。”中原地产南京公司研究经理罗浩认为，尽管如此，市场观望氛围仍非常浓厚，今年国庆7天假期，南京交易有所上升但并未出现“井喷”现象。
一位南京房地产研究人士认为，从实际效果看，南京、西安、成都、长沙等地方城市的这一波“救市”行为，对市场的影响程度比较有限，这受其地方政府职能所限。另外，“救市”政策对减轻购房者负担的力度还远远不够。
南京“救市”
9月27日下午，在南京市政府新闻发布厅，该市房管局、国土局及物价局相关领导悉数到场，发布《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》（以下简称《意见》）。
该意见分进一步优化住房消费环境、房地产业投资发展环境、行政管理服务环境三章，共有20条。其中，与购房者相关的主要内容是，南京市承诺适当调整普通商品房税收优惠政策标准，合理认定二手住房交易税收征收时点，进一步降低居民购买和转让房屋过程中的税收负担。
另外，进一步落实房改政策，加大住房补贴的发放力度。在今年10月1日至明年9月30日期间，凡购买90平方米以下商品住房的，给予房款总额1％的补贴；凡购买90-144平方米以下商品住房的，给予房款总额0.5％的补贴。补贴按现行财政体制分担，在办理产权证时发放。
这就意味着，只要你买144平方米以下的房子，就可享有政府一定的财政补贴，无论你是买第一套自住的，还是买多套房子用来投资的。罗浩认为，仅凭房款1％的财政补贴，显然对购房者缺少一些吸引力。
与开发商相关的主要内容有：进一步加大房地产信贷有效投放力度，积极探索开展银团贷款、融资租赁、集合信托、在建工程抵押等业务；在明年9月30日前，房地产开发企业可缓交或分期缴纳开发涉及的基础设施配套费、人防费等建设规费，最长可延期至办理销售许可证前；取消商品房“一套一价”管理方式。
“关键在贷款，”一位不愿具名的国资控股房地产公司老总认为，尽管南京市建议人行南京分行加大对房企的贷款投放力度，但最终“投不投放，投多少，这些权利都在人行总部，而不是地方政府”。另外，延期缴纳规费对开发商有一定吸引力，一个10万平方米的项目，规费大概约在1800万元，预计大型开发商受惠最大，而对中小房企作用相对不明显。
事实上，在此之前，一份名为南京市“救市讨论稿”已出现在一些网站和论坛上，包括契税将由2％调整为1％，个人公积金贷款额度最高从20万提高到30万元等，其中一些内容与发布条款极为接近。一种尚未证实的传言是，在发布之前，有关部门已听取开发商的意见和建议。
在听到“救市”消息后，一家南京大型地产公司立即召开会议，改变原定的国庆假期促销方案，主要是调低了房价的优惠幅度，并借机加强推广力度。也有的开发商放缓了开盘速度，等待后续相关政策出台，观察市场下一步的反应。
然而，各界反应对此非常冷静，房源成交有所上升但并未出现“井喷”现象，国庆7天假期南京一手房仅认购609套、成交38套，约为去年国庆7天假期的35％、14％。罗浩认为，这是一个比较差的成交业绩，“在消化政策的同时，市场基本面还是比较冷的。”
财政压力？
“新政主要表明地方政府的一种姿态。”中原地产南京公司研究经理罗浩认为，对市场信心有点提振作用，但影响程度还是有限的。此前，尽管南京楼市相对比较平稳，但其推出的“一房一价”等政策，均在全国引起很大关注和争议。
据了解，今年上半年，南京市商品房销售面积为305.58万平方米，同比去年下降37.9%，商品房销售额164.2亿元，同比下降30.0%；其中住宅销售额140.47亿元，较去年同期下降34.1%。
与深圳、杭州、上海等城市相比，南京楼市这份“成绩单”还算比较好，但为何还是先于他们出台“救市”措施，这令一些社会人士“看不懂”。一位匿名网友说，广州、深圳房价降那么多，也没见几个开发商跳楼的，政府为什么如此慌张？
对此，南京市房产局副局长郭宏定表示，全市出现商品房成交量下降、新开工面积下降、房地产价格小幅波动、涉房社会问题显现等新变化，如不采取及时必要调控措施，将直接影响房地产业的持续平稳发展，国民经济的协调稳定发展，住房民生的有效改善。
事态发展真的有这么严重吗？
“可怕的是对冬季到来的恐惧。”南京市建委城市建设与发展研究室主任陆玉龙认为，从长远看，用财政补贴等措施来减轻第一套购房者负担，具有国策性的“普遍意义”，且挖掘潜力和空间很大。但如果在此时此刻指望该政策来救市，那是错误的，是对调控的不正确认识。“商品房改革已经历10年，且期间出现多次大幅上涨，行业需要一个调整期。”
“房地产不景气进而影响财政收入，这是南京急于救市的主要原因之一。”据南京一家国有控股房地产公司负责人介绍，他的一个朋友、南京某银行负责人，在国庆节前参加市里一个会议时,一位市政府领导诉苦说，去年房地产对财政收入贡献在150亿元，预计今年只有50亿元。
据南京中原地产统计，今年1－9月份，南京地块出让金总额近122亿元，比去年同期183亿元下降了约33％。值得关注的是，底价成交、流标地块在明显增多，今年1－9月份南京地块溢价成交4个，底价成交40个，流标5个；而去年同期溢价成交46个，底价成交17个，流标仅为1个。
近几年，南京市土地出让金占财政收入的比例呈现下降趋势，但仍占有相当大的比例，目前在1/3强，较2002年58％有明显回落。“这是一个非常好的发展态势。”南京大学经济学系副主任葛扬教授认为，但相对上海、杭州产业结构而言，南京的财政收入腾挪空间相对有限。
据了解，在中西部一些城市，土地出让金占财政收入还要更高一些，“土地经营城市”明显。一旦房地产不景气，三产、工业还不具备较强的“补血功能”。
郭宏定表示，这个政策还是有一定的力度，我们觉得对市场肯定会有正面的影响，当然还有更重要的政策，像税、费、金融政策，这是在中央政府，因为地方政府权限有限，像两税的降低这只能由中央政府提，地方政府不能提。
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