保利地产回应高存货质疑

经济观察报记者王凯 “外界对保利400多亿存货的理解有些偏差，其形成是有特殊原因的。”电话那端的胡在新告诉记者。

作为保利房地产股份有限公司（下称“保利地产”）营销总监，在1月初，保利地产公布了2008年销售业绩简报后，听到很多外界的质疑，胡在新心里有些不舒服。一直在对此做解说工作的品牌事业部经理谭胜，对外界一些没有根据的揣测和分析更是有些无奈。

其实，这份业绩报告备受外界诟病的主要有两点，一点是保利地产2008年实现销售金额205.11亿元，比年初预定的240亿元的目标缩水超15%；另一点就是，截至2008年三季度末，保利地产的存货达到417.5亿元，比上半年末增长了48.66%，其在总资产中的占比超过60%，高于业内平均水准。很多人认为保利地产的经营面临风险。

在谭胜看来，在如今宏观调控下渐冷的地产行业，开发商的业绩缩水已成为不争的事实，不仅仅是保利，万科、招商、金地等龙头开发商都已适时调整了销售目标。在同行中，保利不俗的销售业绩不仅不应该受到批评，还应受到肯定。

而另外高达417亿的存货，在他看来，也是事出有因，不能笼统的一概而论。

存货形成原因

在向本报记者的阐述中，谭胜把417亿的存货分成了四个组成部分：一是已建未售部分；二是在建在售部分；三是已售未结转部分；四是土地的储备。

他进一步解释：“通常大家理解的存货就是已建未售部分，但这在我们的存货组成中所占比例不大。”

保利地产三季报显示，2008年1-9月份在建面积976.22万平方米，1-9月总竣工51.88万平方米，仅完成年度计划的15%。

很明显，由于对大势的判断，从2008年初开始，保利就有意调整了开工进度。

而这也得到了广州中原地产项目部总经理黄韬的证实，由于长期为保利地产做项目的全局规划，一直保持着紧密的合作关系，因此对保利的经营状况也有颇多了解。

“保利的很多项目大多是2008上半年已建成的，加上性价比不错，所以卖的比较好，上半年乃至全年的业绩也因此表现不错。”

保利地产的中报显示，2008年上半年，保利实现房地产销售面积131.4万平方米，销售金额107亿元，其中南海保利花园项目实现销售11.1亿元、北京保利香槟花园项目实现销售6.53亿元、上海海上五月花项目实现销售10.5亿元、武汉保利心语花园项目实现销售7.05亿元、沈阳上林湾项目实现销售3.38亿元、重庆保利香槟花园二期实现销售5.7亿元。

在黄韬看来，2007年对这些项目的抓紧施工，为这些项目在2008年的顺利销售铺平了道路，开工的疾缓控制，对大势的判断，是保利地产2008年取得不俗业绩的关键。

据他掌握的情况，“现在，已建未售部分确实不多。06年和07年的已建未售的存货已经在2008年卖得差不多了。”

虽然延缓了开工，但是对部分项目的前期规划等筹建工作却一直没有停止。

保利地产的三季报显示，前三季度，公司共有在建拟建项目62个，总占地面积1441.16万平方米，规划总面积2436.22万平方米。报告期内，新拓展项目2个，占地面积170.49万平方米，规划建筑面积89.38万平方米。今年第三季度公司新开工面积165.3万平方米，竣工面积7.88万平方米；同比下滑37.8%。

从中可以看出，一，60多个在建拟建项目在存货中占有一定比例，虽未出现停工现象，但对其资金周转形成一定压力。二，第三季度，竣工面积骤减，延缓在建项目的完工时间表意图明显。“这一部分的存货在其组成中占有一定比例，但还不是最大的。”黄韬说。

2008年半年报显示，上半年公司房地产销售结转面积65.75万平方米，结转收入52.22亿元，已售未结转面积达144.6万平方米，金额计130亿元。对存货形成又一原因的已售未结转是谭胜一再向记者强调的。

“保利对财务风险的控制一直比较保守，对已售未结转部分全算做是存货，只有当交楼后，业主拿到房子，保利从银行拿到钱，双方的手续全部完结，才算是正式结转。”

在谭胜看来，对财务风险的保守控制让外界对其存货量之大形成了一定的误解。

而存货量巨大的关键，在黄韬看来，还是其巨大的土地储备。

“保利在2006和2007年的土地储备是相当大的，足够其今后两到三年的开发。”黄韬说，“这些土地的前景目前的状态还是比较模糊的，有的可能马上转让，有的可能与政府协商退地，所以400多亿的存货并不稀奇，他是动态的，有可能明天就变成了300亿。”

但是他也承认，大规模的资金压在多宗地块上，在非常时期，对保利的资金周转压力也是巨大的。

经营压力

“只要手上有大把地块的，存货量都不会少。”在某些业内人士看来，现在的行业形势，每一家的存货量都差不多，只不过保利显得突出一点。

财报显示，中粮地产2008年三季度存货猛增至45.58亿元，同比增加270.48%，比年初增加249.73%，单季增幅176.72%。2007年底，中粮地产仅有13.03亿元存货，其中开发成本存货10.97亿元。

金融街同样如此，到2008年三季度末，其存货共计98.07亿元，同比增长72.33%。中报显示开发成本存货76.54亿元，占存货总量的93.25%，较年初的54.69亿元，其2008年上半年开发成本存货增长了21.85亿元，增幅达40%。

数据显示，86家A股非ST房地产上市公司2008年三季度末的存货合计达4015.2亿元，同比增加了59.35%。与2007年末相比，三季度末的存货也增加1002.91亿元，增幅达33.3%。

显然，如何消化存量，对保利以及其他开发商来说，是个难题。

但是，保利地产董事总经理宋广菊告诉记者，保利、金地、万科等几大开发商的存货都在正常范围之内，无须担心。

另外，很多分析师认为，保利、万科等公司在2007年取得的高价地将对其利润形成压力。

记者查阅的资料显示，保利在2007年在重庆、沈阳、上海、杭州、广州、佛山、武汉、包头获取的多宗地块，除掉其于2007年9月以42亿元高价夺得的两块金沙洲地王，其余拿地平均成本并不高。

宋广菊在此前接受本报记者采访时称，2008年拿的地块，包括2007年的部分地块获取成本都已回归到前几年的水平。

对于一直备受关注、饱受退地传闻的两块金沙洲“地王”，据黄韬讲，“其中一块的20多亿地款已经付清，另一块由于未达到交地条件，还在与政府协商之中。”

“根据我们掌握的情况，退地的可能性不大，但是这两块地王近两年内估计不会开工。”

如今，保利已进入全国18个大中城市，基本覆盖了所有经济发达中心城市，且80%以上的项目资源集中于经济附加值高、市场空间广阔的一线城市。

宋广菊认为，这些分布于各大中心城市的中心地段项目，不但有刚性需求支持，而且还具备地价成本优势，他们将在2009年市场份额的抢夺中为保利继续提升市场地位发挥关键作用。

黄韬断定，2009年上半年的销售肯定是很艰难的，如果下半年有好转，那么保利在2009年的销售状况有可能比肩2008年，否则就很难说了。

谭胜告诉记者，2009年，公司的销售策略就是要 “以销定产”，什么好卖卖什么，及时的调整产品结构，更精准的把握市场需求。

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