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房产调控缘何越调越涨

  
作者:马红漫
发布日期:2007-07-18

本月15日起,上海正式对转让居住未满5年的非普通商品住房开征土地增值税。具体而言,就是对个人转让非普通住房,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,实行核定征收土地增值税:凡居住未满三年的,按转让收入的0.5%征收,居住满三年未满五年的减半征收。     

在经历了一个多月的缓冲期后,二手房转让增值税终于开始征收,这也是自去年6月份开始陆续加征二手房营业税、个人所得税之后又一项加税举措。加上既有的交易税费,上海对非普通二手住宅转让所课征的税负可达到交易总价的9.55%。     

在二手房交易环节加征税费,政府部门的用意非常明确,就是要通过提高交易成本来抑制投机炒房行为,也是目前全国各地普遍采用的调控房产的办法之一。现今已经接近10%的税费水平显然已经不能说偏低,但遗憾的是,在当下各地二手房指数创近年新高、供需存在缺口、价格涨幅显著放大的情况下,调高交易环节税费只能是演变成对买房人税负的转嫁,并且将继续推高房地产交易价格。     

如果剔除配套商品房,今年1~5月上海楼市供需比仅为0.7:1,供求关系决定买卖双方的市场地位。据报道,目前上海二手房交易的卖家普遍开出的报价均注明是“到手价”,也就是由买家负责全部的税费开支。由此,试图通过加征税收调控房价的意图在现实中遭遇彻底失败。     

其实,税费政策调控失灵只是当下房地产市场异象的一个缩影。伴随着数月来全国大中城市房地产价格的一路飙升,无论是一线的北京、上海、深圳,还是二、三线的各地中小城市,楼市价格已然不再有洼地,中国的房价俨然集体出轨。中国房市正在演绎着一场“越调越涨”的怪异剧目。     

可见,值得反思的并非仅仅是税费政策,而是整个房产调控思路。2005年第一轮调控执行最为得力的措施是抑制投机,同时严格监管开发投资。当时政策的初衷是力图通过让开发商资金链条紧张而倒逼其降价卖房,但其结果是伴随着房产商整合壮大而最终落空。2006年5月,“国六条”公布,新政策非常重视普通商品房,尤其是小面积商品房的供应。但是,由于“9070”政策落实需要时间,反而减少了市场总体房产的即时供应量。两轮宏观调控无论初衷如何,其对于房产市场的直接冲击就是房源的总体供给,特别是大面积商品房供给的减少,加剧了供求矛盾。因此,当今年压抑了许久的刚性购房需求突然性爆发,房价的报复性飙升接踵而至,彻底背离了房产调控政策的初衷。     

从内因看,调控之所以收效不明显,是因为房产调控目标本身受制因素过多,存在两个背离性目标:一方面,为了避免投资过热而限制房产市场供给,激化了供求矛盾;另一方面,民众又以抑制房价为考量政策执行的基准,而房价在供给减少的情况下却又难以降低。这两个方面的矛盾反映出房产调控的主基调尚未真正落实。房产调控的唯一目标应该是“让公民人人享有适当的住房”,低收入群体当有保障性住房;而高收入者则应通过购买享有对商品房的所有权。然而,实现这一目标的前提是商品房供给必须要充分,否则便是缘木求鱼。如果因为目前宏观调控经济过热的需要而控制房产市场的供给,那么高涨的房价同样会成为经济过热的助推器。反之,一旦房价因供给充足而开始降低,房产投资热也会随之渐次降温。由此,经济“软着陆”的目标得以用市场化的形式而实现。     

所以,在社会保障住房尚付诸阙如、商品房供给明显趋紧、北京限价房房号得以被爆炒到10万元之上的市场背景下,试图单纯依赖税费政策而打压房价,结果注定是无功而返。

广州日报 马红漫

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